Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Какие риски по этому договору существуют?
Друзья предлагают инвестировать в проект строительства базы отдыха. Какие риски по этому договору существуют?
- Приложение 2 (домокомплект Solo).pdf
- Приложение 7 домокомплект Заявление_~.pdf
- Приложение 4 (соглашение на управлен~.pdf
- Приложение 8 домокомплект расположе~.pdf
- Приложение 5 (акт приема-передачи в уп~.pdf
- Приложение 6 (форма отчета).pdf
- Приложение 3 (акт приема-передачи).pdf
- Инвестиционный договор Виера парк А~.pdf
Добрый день.
Смущает пункт 6.2. в части обязанности Инвестора вывезти (убрать) свой объект имущества (домокомплект) с территории в течение 14 календарных дней с даты получения отказа Организации-инициатора от выкупа.
Во-первых, как можно за 14 дней вывезти полноценный объект недвижимости?
Во-вторых, после отказа Организации-инициатора, вы имеете право предложить выкупить другим участникам инвест-проект или сторонним покупателям. На это требуется гораздо больше времени, чем 14 дней.
Также в пункте 7.5. есть довольно странный пункт о том, что в случае расторжения договора аренды земельного участка, Организация-инициатор обязуется за свой счёт перенести Объект имущества Инвестора на другую локацию, со схожими характеристиками и видом разрешенного использования земли.
Куда его перевезут? Будет ли там возможность извлекать хоть какую-то прибыль? Сумеете ли вы в этом случае продать свой Объект не ниже, чем вложились. Неизвестно.
Также предлагаю вам в целях минимизации рисков заключать дополнительно договоры обеспечения: залог, поручительство, банковская гарантия (ГК РФ Глава 23.). Это снизит риски Инвестора в случае нарушения условий договора.
Кроме того, поскольку ваши отношения схожи с долевым участием в строительстве, то есть риск, что в итоге инвестор может оказаться в роли обманутого дольщика. Для минимизации рисков стоит предварительно ознакомиться с финансовым положением данного застройщика, его предыдущем опытом строительства и эксплуатации объектов недвижимости, а также нет ли признаков предстоящего банкротства: наличие исполнительных производств и поданных в суд исков.
Здравствуйте
Пункт 7.3. — они вам должны предоставить отчетность по доходам — это в принципе хорошо, но вот % от прибыли по приложению № 1 — его тут нет.
Во вторых- надо тогда четко прописывать термин прибыль. Его нет в договоре — обычно это доходы, за минусом всех расходов на содержание и налоги и т.д. Но иногда под этим могут понимать что то другое — например %, который остался после еще и удержания вознаграждения самой организации управляющей. С этим надо разбираться.
В ст 247 нк дан так термин
Прибылью в целях настоящей главы признается:
1) для российских организаций, не являющихся участниками консолидированной группы налогоплательщиков, — полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, которые определяются в соответствии с настоящей главой;
и там же сказано, что если прибыли нет или меньше 10% — то они выплачивают как бы страховую сумму. Откуда она будет браться не очень понятно, но это тоже можно уточнить.
Серьезная ответственность в 7.5 — обратить внимание.
Ее местами было бы хорошо уточнить, но для этого нужен документ в ворд, этот даже скопировать нельзя.
Причем неустойки за нарушения с их стороны копеечные- 0.02%. Это например если вам деньги вовремя не выплатили или вообще не выплатили.
Обратить внимание на п. 7.2 — вы можете выйти из проекта — но с особенностями и там опять же не понятно точно- какие деньги и когда вы получите обратно. То есть там упор на перепродажу как быть объекта вашего — ладно, а с вашими то деньгами что?
Или же вы от нового инвестора их должны получить как бы от своей продажи и все. Вот этот момент тоже разобрать вам с ними нужно.
Михаил, здравствуйте!
Какие риски по этому договору существуют?
1. Основной риск это вложение денег и неполучение имущества и денег, поскольку юридическое лицо может банкротиться, может прекратить свое существование, потратить деньги на иные цели, несмотря на то, что они указаны в договоре, а также в отношении вас, даже, если это друзья и знакомые, могут совершить преступления в виде хищения этих денег, либо в отношении них лица, которые будут выполнять работы.
2. Для понимания нужно определить что из себя представляет договор. Так, в п.2.1 указано .:
По настоящему Договору Инвестор передает Организации-инициатору инвестиционногопроекта денежные
средства в размере _ (_) рублей 00 копеек (далее — Инвестиционные средства), а Организация-инициатор инвестиционного проектаобязуется построить, укомплектовать, подготовить к эксплуатации и передать в собственность Объект имущества (домокомплект), согласно Приложению № 1, Приложению № 2 и Приложению № 3 к настоящему Договору, в рамках реализации Инвестиционного проекта «__________»,для дальнейшего использования Объекта имущества, характеристики которого указаны в разделе 3 настоящего Договора.
Стороны пришли к соглашению, что сумма передаваемых по настоящему Договору Инвестором Инвестиционных средств соответствует стоимости Объекта имущества (домокомплекта), указанного в Приложении № 1 к настоящему Договору
т.е. можно по-разному трактовать, но по одной из трактовке судом, может быть, что договор будет характеризоваться смешанным договором (см. ст. 421 ГК РФ) включающим элементы предварительного договора купли-продажи будущего объекта недвижимости (см. ст. 429 и 454 ГК РФ) или договора долевого участия в строительстве с элементами договора доверительного управления (см. ст. 1012 ГК РФ).
При этом, следует особо отметить, что никакого обеспечения в договоре не отражено (см.главу 23 ГК РФ), т.е. в случае негативного сценария вы можете остаться и без денег, и без имущества. Если вам известная ситуация с обманутыми дольщиками, либо если неизвестна, то лучше ознакомиться, когда люди годами ждут получения недвижимости и не получают ничего (ни денег, ни имущества). Для этого специально для них придумали эскроу-счета, т.е. Застройщик получит деньги дольщиков только после того как построит объект за свои деньги.
Соответственно, при отсутствии обеспечения (эскроу счета, банковской гарантии, залога и т.д.) я бы вообще не рекомендовал заключать такой договор.
2.1. В части содержания договора, то он явно подлежит корректировке. Он составлен не в пользу инвестора.
3. Вместе с тем, важно понимать, что наличие доверительного управления в последующем не освободит вас от обязанности регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и от уплаты налогов. Ведь эта деятельность явно предпринимательская.
С уважением,
юрист Квон Дмитрий Викторович.
Также в пункте 7.5 сказано, что в случае нарушения инвестором своих обязанностей, организация-инициатор вправе потребовать расторжения договора с возмещением убытков и упущенной выгоды.
Про упущенную выгоду я вам советую убрать, поскольку они могут указать явно завышенную сумму с порой выдуманными основаниями для расчета. И это станет отдельным и очень сложным поводом для судебных разбирательств.
Также дополнительно рекомендую указать в договоре на возможность обмена сообщениями по электронной почте с указанием e-mail-ов. В договоре увидел только про обычную. Лучше добавить пункт про обязательное направление претензии на e-mail для оперативности.