Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Покупка квартиры
Здравствуйте! Помогите нам с мужем разобраться в возникшей ситуации и куда нам возможно обратится с целью оформления сделки купли продажи квартиры или в худшем для нас случае возмещение всех моральных и материальных ущерб. Мы решили купить квартиру. Выбрали нам понравившийся вариант и договорились о сделке с продавцами. 19.01.2014г. заключили с ними предварительный договор и договор о задатке. В присутствии риэлтора было все подписано собственноручно и передан задаток в размере 100 тысяч рублей. В договоре была указана стоимость объекта в 3 100 000 рублей. Также оговорена дата заключения договора не позднее 20.03.2013. В конце февраля 2014 года продавцы при очередной встрече говорят нам о своем условии записать в договор купли продажи сумму намного меньшую от фактической (1 млн руб.), так как данная недвижимость в их собственности находится менее 3 лет. Дабы не платить налог от продажи имущества они выставили нам это условие. Так как мы должны им все же заплатить сумму в 3,1 млн руб. мы отказали. После чего продавцы заявили о том, что поскольку мы не идем на их условия, они не будут с нами заключать сделку. После выяснилось, что они уже нашли покупателя, который согласен на их условие. Скажу, что через риэлтора, я узнала о факте подачи подложных документов в отдел опеки ( у них 2 несовершеннолетних) детей. Они подали договор купли-продажи, расписавшись за меня без моего ведома и указав меньшую сумму нежели указанную в настоящем предварительном договоре. Можем ли мы , зная, что продавцы намерены совершить сделку не с нами, приостановить эту сделку и настаивать на права по этой сделке. Как можно их привлечь к ответственности и куда обращаться для защиты своих прав. Скажу, что я обговаривала с ними об их ответственности в отношении полученного задатка. Вернуть задаток в двойном размере они не намерены. На сегодняшний день они ничего нам не вернули. Мы от сделки не отказываемся и хотим ее довести до регистрации в юстиции.
Вас изначально хотели обмануть. С вас бы получили полную сумму, причем там еще и подложные документы от опеки, а потом сделка была бы признана судом недействительной. В итоге вам бы вернули смешную сумму по договору, а квартира вернулась бы им. Тут вариант 100% просчитан был. И опека еще и в «интересах детей» была бы, участвую третьим лицом в деле по иску о недействительности сделки. Это правильно, что вы отказались от сделки по заниженной цене.
Теперь по делу:
Если есть договор о задатке, то если сделка срывается по вине продавца, то он должен вам двойную сумму задатка, в соответствии с действующими нормами Гражданского Кодекса РФ.
Если вам реально нужна именно эта квартира, то:
1. Иск в суд о взыскании двойной суммы задатка.
2. Арест на эту квартиру в качестве меры о обеспечению иска.
Дальше два варианта:
1. Вы выигрываете суд, и пока не получите деньги, с квартирой ничего сделать нельзя.
2. Продавцы соглашаются на ваши условия завершения сделки.
Делать надо реально срочно.
Здравствуйте, Татьяна!
Согласно ч. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Т.о., Вы вправе подать в суд иск к продавцу с требованием о понуждении заключить договор купли-продажи и возмещения убытков.
Татьяна, в исковом заявлении о понуждении заключить договор напишите ходатайство об обеспечении иска, попросив приостановить регистрацию перехода права собственности к другому покупателю.
Сам договор купли-продажи нынче не регистрируется, только переход права.
Согласно ч. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Т.о., если продавец нарушает установленный срок, не заключает с Вами основной договор и есть сведения о намерении заключить договор с др. покупателем, Вы вправе обратиться в суд.
Писать письма продавцу о заключении договора излишне — уже все написано в предварительном договоре, этого достаточно. Досудебный порядок обязателен при изменении и расторжении договора (ч. 2 ст. 452 ГК РФ), но не при заключении.
Здравствуйте, Татьяна!
В Вашем случае в качестве выхода видится обращение в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Гражданский кодекс предусматривает данное право в случае, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора.
Здравствуйте! Вам сейчас необходимо направить предложение продавцу о заключении договора купли-продажи продажи.
В случае отказа от заключения договора купли-продажи необходимо обращаться в суд с иском о понуждениии к заключению договора, т. к. сторона сделки уклоняется от его заключения.
Либо требовать расторжения предварительного договора и выплате задатка в двойном размере.
Решать Вам либо отказываться от покупки квартиры, либо понуждать к сделке.
Но, первое это направьте письменное предложение к заключению основного договора.
С Вами пока предварительный договор не расторгнут, поэтому срочно направьте уведомление о заключении основного договора к примеру 5 марта и заявление в Росреестр приобщив копию предварительно договора и уведомления о предложении заключить основной договор. Может Росреестр примет к сведению данный факт.
А так после получения отказа сразу в суд и ходатайство об обеспечении иска.
Здравствуйте, Татьяна!
Обратите внимание все изменения в предварительный договор со стороны продавца пока оглашаются в устной форме, возможно вас провоцируют на ошибку в поступках, которая будет Вам стоить сумме задатка!
У Вас сейчас заключен предварительный договор по условиям которого срок заключения основного договора не позднее 20.03.2014 г. До этого срока не предпринимайте ни каких мер по отказу от сделки, а то Вы будите считаться стороной отказавшейся от заключения основного договора и как следствие не возврат задатка.
Но если я сейчас не буду ничего предпринимать, за это время продавцы могу продать эту квартиру людям, с которыми они договорились после подписания нашего предварительного договора. В этом случае я потеряю квартиру.
Согласна с Русланом по поводу: срочно направьте уведомление о заключении основного договора к примеру 5 марта и заявление в Росреестр ", но сразу хочу обратить внимание., что обеспечительные меры в виде ареста на квартиру суд примет, если будут доказательства обоснованности ваших требований о применении таких мер, а такими доказательствами могут быть конкретные действия продавцов на отчуждение квартиры, например, поступит в Росреестр заявление о регистрации договора купли-продажи(но не с Вами), ну вообщем письменные доказательства, т.к. вопрос о применении обеспечительных мер рассматривается судьей единолично без участия сторон..
Уважаемая Татьяна, меня заинтересовали некоторые неточности в Вашем рассказе. В общем я ситуацию понимаю так. Вы заключили предварительный договор, отдали задаток, потом продавцы стали тянуть, дальше выяснилось, что документы из опеки поддельные и что они нашли нового покупателя и не хотят продавать Вам квартиру, продают ему. Возникают следующие вопросы: 1) Вы говорите, что они расписались за Вас в договоре. Что это за договор, если предварительный Вы подписали сами, а других, насколько я понимаю из вопроса, Вы не заключали? И где он используется? И 2) Регистрацию чьей сделки купли-продажи Вы собираетесь приостанавливать в Росреестре (именно его Вы имели в виду под словом юстиция)? Если Вы имеете в виду сделку между продавцами и НОВЫМИ покупателями, то приостановить такую регистрацию и наложить арест на квартиру могут ТОЛЬКО приставы по решению суда, сам по себе Росреестр, если он счел документы на регистрацию законными, ничего приостаналивать не будет.
Отвечаю вам на заданные вопросы: 1) Мы подписали предварительный договор купли-продажи на 3,1 млн.руб, но поскольку им необходимо разрешение в отделе опеки (у них долевая собственность в т.ч. на детей , их 2, то есть по 1/4 на каждого члена семьи), то они указали сумму намного меньшую, чтобы на расчетный счет детей положить меньшие доли. В этом "левом" документе они расписались сами. Используется он как раз при подаче на регистрацию права собственности 2) Приостановить я хочу сделку по данной квартире без нашего ючастия, т.е. с НОВЫМИ покупателями
Отвечаю вам на заданные вопросы: 1) Мы подписали предварительный договор купли-продажи на 3,1 млн.руб, но поскольку им необходимо разрешение в отделе опеки (у них долевая собственность в т.ч. на детей, их 2, то есть по 1/4 на каждого члена семьи), то они указали сумму намного меньшую, чтобы на расчетный счет детей положить меньшие доли. В этом «левом» документе они расписались сами. Используется он как раз при подаче на регистрацию права собственности 2) Приостановить я хочу сделку по данной квартире без нашего участия, т.е. с НОВЫМИ покупателями
______________________________________________________________________
В общем-то Вам действительно нужно подавать в суд. Параллельно, я считаю, можно было бы подать заявление в полицию о мошенничестве, но в таком случае квартира станет объектом преступления, и ее могут заморозить на весь срок расследования, которое неизвестно сколько продлится.Считаю, что задаток Вы сможете вернуть только в том случае, если сможете доказать его передачу. Подтвердит ли это риэлтор? Есть ли у Вас расписка? Чем Вы вообще можете подтвердить факт передачи денег? Или такое условие включено в договор? Это важно.
В отличии от коллег, я очень скептически отношусь к возможности заставить продавца продать вам квартиру в судебном порядке.
Если продавцом заключен договор с третьим лицом и данный договор соответствует закону, то оснований для отказа в регистрации перехода права собственности нет. Более того, статус покупателя по данному договору более юридически значим, особенно если имущество передано по акту (у вас всего лишь обязательство заключить в будущем договор купли продажи).
Положения о недействительности сделки в данном случае не применимы, речь идет о неисполнении договорных обязательств, и соответственно, об ответственности продавца за нарушение предварительного договора.
Кроме того, 20 марта еще не наступило, и ваш иск просто не имеет оснований.
В вашем случае, имеет место быть нарушение договорного обязательства продавцом, вы сможете, во-первых, вернуть задаток в двойном размере, во-вторых, потребовать возмещения убытков (например, расходов на поиск другой квартиры). Но все это, после 20 марта.
Примерный образец иска о взыскании двойной суммы задатка по сделке с едвижимостью
По ссылочке просто в качестве примера приведен подобный иск.
Решение суда по подобному делу
Спасибо за ответ. Скажите, имеем ли мы право обратится в юстицию как третье лицо на приостановление регистрации сделки купли-продажи по данной квартире, указав допустим, что в их документах есть недостовеные сведения в виде суммы сделки?