Как упростить процедуру оформления документов?

Добрый день.

Отвечая на ваш вопрос разделю его на части. 

Как правильно оформить договор аренды (указать всех собственников или только меня)?

Итак, в долевой собственности 4-х человек находится жилое помещение, которое вы планируете сдавать в аренду.

В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Следовательно, для заключения договора аренды в отношении такого имущества вам необходимо согласие всех иных собственников. Поскольку ваш супруг является совершеннолетним, он может дать письменное согласие на заключение договора аренды самостоятельно. Такое согласие может быть оформлено как в виде отдельного письменного документа, так и содержаться в самом договоре аренды.

С детьми все сложнее.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Поскольку дети не обладают самостоятельностью в решении вопросов распоряжения имуществом, извлечения доходов от сделок с принадлежащим им имуществом, то имущество, составляющее собственность несовершеннолетних, находится в управлении их родителей, усыновителей, опекунов или попечителей.

Согласно п. 3 ст. 60 СК РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ).

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе сдаче его внаем (в аренду) (п. 2 ст. 37 ГК РФ и ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», далее – Закон об опеке и попечительстве).

Таким образом, в силу того, что дети также являются долевыми собственниками указанного жилого помещения, которое планируется сдавать в аренду, родителям детей требуется получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства не только на заключение договора аренды долей в праве собственности в квартире, которые принадлежат этим несовершеннолетним, но и на распоряжение доходами, полученными от сдачи этого имущества в аренду (т.е. арендной платой). 

Данный вывод согласуется с позицией Верховного Суда РФ. В одном из дел, последний указал, на то, что на родителей при осуществлении ими правомочий по управлению имуществом ребенка распространяются правила о необходимости получения предварительного разрешения органов опеки и попечительства (определение Верховного суда РФ от 15.08.2007 № ГКПИ07-737).

Резюмируя, вам необходимо получить согласие вашего супруга (в простой письменной форме), а также согласие органа опеки на сдачу имущества в аренду (так как дети также являются долевыми собственниками).

Могу я одна платить налог от сдачи квартиры по ставке 4%? Муж должен оформить на меня доверенность (нотариальную или в простой письменной форме)?

 Далее. Налог по ставке 4 % платится в дохода, который вы получили как самозанятый.

Между тем, в силу положения ст. 248 ГК РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Арендная плата является доходом от использования имуществом и должна распределяться между всеми долевыми собственниками. 

При этом каждый совладелец как налогоплательщик обязан уплачивать налог со своего дохода самостоятельно (ст. 19, пп. 1 п. 1 ст. 23, ст. 45 НК РФ). Это буквально означает, что каждый совладелец должен лично перечислить в бюджет соответствующую сумму налога и за счет собственных средств, возложение исполнения данной обязанности на других лиц не допускается.

Но есть нюанс. По мнению налогового органа, собственники имущества вправе самостоятельно распределить между собой доход от сдачи в аренду квартиры: как соразмерно долям, так и в ином порядке по соглашению между ними. Порядок исчисления НДФЛ должен определяться с учетом соглашения собственников (по смыслу см. также Письмо ФНС России от 13.06.2012 N ЕД-4-3/9664@).

Но в одном из последних Писем от 17.12.2019 N 03-04-06/98721 Минфин указывает, что направление использования собственниками имущества, находящегося в общей долевой собственности, дохода от сдачи указанного имущества в аренду, в том числе его распределения в соответствии с соглашением в пользу одного из собственников, не имеет значения для целей обложения НДФЛ. По мнению ведомства, величина дохода, полученного каждым из собственников от сдачи в аренду имущества, находящегося в их общей долевой собственности, определяется пропорционально доле каждого собственника в праве общей долевой собственности.

Таким образом, учитывая указанное разъяснение, налог должен оплачиваться следующим образом. Вы платите 4 % как самозанятый. Иные собственники платят 13 % НДФЛ. 

Как упростить процедуру оформления документов?

Самый простой способ, по моему мнению, будет в том случае, если иные собственники передадут свои доли вам и вы станете единоличным собственником жилого помещения. В таком случае, все нюансы долевой собственности вас не будут касаться. 

Второй вариант, который мне встречался на практике, это случай, когда один долевой собственник арендует доли иных сособственников, после чего сдает такое имущество в субаренду третьим лицам. Кстати, можно передать доли не только в аренду, но по договору безвозмездного пользования. В таком случае, вам необходимо учесть все вышесказанное. 

Третий вариант это заключение договора от имени всех сособственников (то есть, все долевые собственники будут выступать в качестве наймодателей). В этом случае, согласие второго супруга не требуется, поскольку он будет стороной договора, но требуется согласие опеки (в силу п. 2 ст. 37 ГК РФ). 

С уважением, Соков Д. А. 

Здравствуйте!

в соответствии со ст.246 ГК распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению ее участников.

согласно ст.248 ГК доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, распределяются между участниками соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

в силу ст.37 ГК для сдачи долей несовершеннолетних детей в аренду Вам требуется разрешение/согласие опеки.

— Как правильно оформить договор аренды (указать всех собственников или только меня)?

и так, и так можно. все зависит от соглашения между собственниками и наличия разрешения опеки.

— Могу я одна платить налог от сдачи квартиры по ставке 4%?

если по соглашению между собственниками весь доход от аренды Ваш, то можете

— Должна ли я уведомлять опеку о сдачи долей несовершеннолетних детей?

не уведомлять, а предварительно получить разрешение/согласие на сдачу и распределение дохода только Вам.

Добрый день!

заключен брачный договор о раздельном режиме распоряжения собственностью

Вероятно, имеется ввиду режим раздельной собственности на имущество (квартиру).

По поводу заключения договора: в соответствии с п.1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.

То есть необходимо согласие всех собственников. Вы можете указать всех собственников в договоре, либо собственники могут заключить соглашение между собой и определить порядок пользования квартирой и назначить кого-то одного из них, уполномоченного заключить договор аренды.

По поводу налогов: каждому собственнику придется платить налог самостоятельно за свою долю. Так разъясняет Минфин в своем Письме от 17.12.2019 № 03-04-06/98721. Почитать можно тут.

Величина дохода, полученного каждым из собственников от сдачи в аренду имущества, находящегося в их общей долевой собственности, определяется, по мнению Департамента, пропорционально доле каждого собственника в праве общей долевой собственности.

По поводу опеки: в соответствии с п. 3 статьи 60 СК РФ и п. 1 ст. 28 ГК РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные статьей 37 ГК РФ.

Пункт 2 статьи 37 ГК РФ говорит, что на заключение договора аренды с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, понадобится согласие опеки.

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе… сдаче его внаем (в аренду)...

Если ребенку 14 лет и больше, он может сам заключить сделку с согласия родителей и опеки (п. 1 ст. 26 ГК РФ)

1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.

То есть дети 14 лет и старше — заключают сделку сами с разрешения родителей и опеки, младше 14 лет — заключают за них родители с разрешения опеки.