Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Когда продавец обязан передать ключи от квартиры покупателю?
Прошу проконсультировать по 3 вопросам, связанным по сделке с недвижимостью:
Я собственник, от меня будет действовать лицо по нотариальной доверенности (физически не могу присутствовать на сделке). На 25 июля назначена сделка купли-продажи квартиры в СПб, все документы собраны. Покупатель берёт ипотеку в ВТБ. Предложенный банком договор прилагаю.
Вопрос 1. Непонятен момент перехода права собственности: он возникает в момент подписания Договора (на основании п. 3.5) или при регистрации права собственности в ЕГРН (п. 3.9)? Когда продавец обязан передать ключи от квартиры покупателю?
Вопрос 2. "п. 4.8. В случае расторжения Договора Стороны обязуются вернуть денежные средства, предоставленные в соответствии с Кредитным договором на текущий счет Заёмщика в Банке". Прошу прокомментировать отсылку на Кредитный договор (документ, которые я, как продавец, не видел).
Вопрос 3. В договоре, который мне прислала менеджер банка, указано: «…Покупатель вносит сумму денежных средств в счет оплаты цены Договора с использованием номинального счета Общества с ограниченной ответственностью «Экосистема недвижимости «Метр квадратный», (ОГРН 1197746330132, ... открытого в Банке ВТБ (ПАО)..."
Объясните, пожалуйста, зачем в данной сделке нужен 4й участник (помимо покупателя, продавца и банка) некое «ООО»? Почему сделку не проводят/нельзя провести без этого «ООО» Какие у меня как у продавца в связи с этим могут быть доп. риски?
- ДКП_на квартиру.docx
Вопрос 1. Непонятен момент перехода права собственности: он возникает в момент подписания Договора (на основании п. 3.5) или при регистрации права собственности в ЕГРН (п. 3.9)? Когда продавец обязан передать ключи от квартиры покупателю?
Добрый день!
Момент возникновения права собственности для Вашей ситуации установлен законом, и договором он изменен быть не может, и это — момент государственной регистрации перехода права в ЕГРН, согласно ст. 223 Гражданского Кодекса РФ:
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации
Передача ключей может быть предусмотрена договором — либо в момент его заключения, либо по акту приема-передачи квартиры и ключей после регистрации перехода права в ЕГРН в течение какого-то срока (3х или 7 дней к примеру).
Пункт договора, противоречащий закону, ничтожен.
Далее продолжу.
Добрый день.
Вопрос 1. Непонятен момент перехода права собственности: он возникает в момент подписания Договора (на основании п. 3.5) или при регистрации права собственности в ЕГРН (п. 3.9)? Когда продавец обязан передать ключи от квартиры покупателю?
Право собственности на недвижимое имущество возникаетс момента государственной регистрации такого права, а именно с момента внесения соответствующей записи в единый государственный реестр. Иной момент возникновения права собственностиможет быть установлен законом
На это обращено внимание в ст. 223 ГК РФ
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателявозникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
И подтверждено ст. 7 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
С учетом сказанного иной момент возникновения права собственности на недвижимость договором определен быть не может.
Вопрос 2. «п. 4.8. В случае расторжения Договора Стороны обязуются вернуть денежные средства, предоставленные в соответствии с Кредитным договором на текущий счет Заёмщика в Банке». Прошу прокомментировать отсылку на Кредитный договор (документ, которые я, как продавец, не видел).
Относительно указанного пункта
В случае расторжения Договора Стороны обязуются вернуть денежные средства, предоставленные в соответствии с Кредитным договором на текущий счет Заемщика в Банке.
Ваша обязанность вернуть денежные средства предопределена общими последствиями расторжения договора, закрепленного ст. 453 ГК РФ
В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
Таким образом, при возврате Вам квартиры при расторжении договора, ввиду на Вас возлагается обязанность вернуть оплаченную за нее сумму.
В данном случае, договором определено, что возврат производится в пользу заемщика на открытый на его имя текущий счет.
Отсылка на кредитный договор касается только заемных средств, полученных покупателем в банке — в связи с этим для Вас его содержание особой роли не играет. Тут стоит лишь дополнительно указать размер возвращаемой суммы, полученной по договору ипотеки, а также номер счета и сведения о банке в котором он открыт.
Также для исключения разнотолков и споров относительно условий возврата, в договор следует включить условия, что квартира при этом подлежит возврату продавцу.
Вопрос 3. В договоре, который мне прислала менеджер банка, указано: «…Покупатель вносит сумму денежных средств в счет оплаты цены Договора с использованием номинального счета Общества с ограниченной ответственностью «Экосистема недвижимости «Метр квадратный», (ОГРН 1197746330132,… открытого в Банке ВТБ (ПАО)..."
И далее по тексту уазывается
Перечисление денежных средств Продавцу (или Продавцу и указанным им лицам) осуществляется ООО «Экосистема недвижимости М2» в течение от 1 (Одного) рабочего дня до 5 (Пяти) рабочих дней с момента получения информации о государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю и ипотеки в пользу Залогодержателя.
Включение в сделку ООО направлено на обеспечение ее безопасности при проведении расчетов — однако это больше дает гарантии для покупателя, чем для продавца, поскольку средства он получает после завершения государственной регистрации.
Данный момент, с сохранением условий о безопасной сделки, можно изменить путем внесения средств в банковскую ячейку с последующим передачей доступа к ней продавцу.
Различного рода альтернативные варианты расчетов представлены здесь — https://journal.tinkoff.ru/list/ways-to-give-money/
Вы можете предложить их в качестве альтернативы рассматриваемому условию договора.
Таким образом, Вы исключите ООО из Ваших взаимоотношений с покупателем.
Здравствуйте, Виталий!
Согласно ч.2 ст.223 ГК РФ В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
То есть, право собственности возникает после государственной регистрации перехода права на объект недвижимости.
Вопрос 2. «п. 4.8. В случае расторжения Договора Стороны обязуются вернуть денежные средства, предоставленные в соответствии с Кредитным договором на текущий счет Заёмщика в Банке». Прошу прокомментировать отсылку на Кредитный договор (документ, которые я, как продавец, не видел).
Вообще конечно, некорректно указание на возврат вами каких-либо средств по договору участником которого вы не являетесь. Упоминание договора некорректно. Однако, можно прописать подробные условия для защиты интересов банка. Банк здесь прежде всего себя старается обезопасить.
Возврат сторон сделки в первоначальное положение, подразумевает возврат всего полученного по сделке другой стороне сделки.
Вопрос 3. В договоре, который мне прислала менеджер банка, указано: «…Покупатель вносит сумму денежных средств в счет оплаты цены Договора с использованием номинального счета Общества с ограниченной ответственностью «Экосистема недвижимости «Метр квадратный», (ОГРН 1197746330132,… открытого в Банке ВТБ (ПАО)..." Объясните, пожалуйста, зачем в данной сделке нужен 4й участник (помимо покупателя, продавца и банка) некое «ООО»? Почему сделку не проводят/нельзя провести без этого «ООО» Какие у меня как у продавца в связи с этим могут быть доп. риски?
Нужно уточнять этот момент. Вообще с недавнего времени банки используют такие схемы перевода денежных средств. За такую операцию их аффилированные компании (владельцы номинального счета) получают доп доход.
С уважением, юрист Ирина Фролова!
Виталий, добрый день.
Вопрос 1. Непонятен момент перехода права собственности: он возникает в момент подписания Договора (на основании п. 3.5) или при регистрации права собственности в ЕГРН (п. 3.9)? Когда продавец обязан передать ключи от квартиры покупателю?
В п.3.5 и в п.3.9 речь идет о разных вещах. В п.3.5 установлено фактически, что акт приема-передачи во исполнениест.556 ГК РФ не составляется, подписанный договор будет говорить о том, что передача квартиры, как физического материального объекта (не права собственности на нее), состоялась. В п.3.9 не более чем дублируются положения законодательства о моменте возникновения права собственности на объект недвижимости Предметом же договора купли-продажи является передача права собственности на квартиру (см. п.2 ст. 8.1, п.2 ст.223 ГК РФ).
Вопрос 2. «п. 4.8. В случае расторжения Договора Стороны обязуются вернуть денежные средства, предоставленные в соответствии с Кредитным договором на текущий счет Заёмщика в Банке». Прошу прокомментировать отсылку на Кредитный договор (документ, которые я, как продавец, не видел).
П.4.8 устанавливаются обязательства сторон вернуть денежные средства именно заемщику на его счет в банке. И тут интересен такой момент, что заемщик, судя по всему — это не покупатель.Расчет производится за счет средств третьего лица. (если это не так, сообщите). Т.е. защищаются интересы заемщика, чтобы не получилось такой ситуации, что стороны договор расторгли, а денежные средства выплачены покупателю. Как на продавца, так и на покупателя возлагаются обязательства по возврату средств заемщику, если они расторгнут договор. То, что имеется отсылка на КД, уже не столь важно для продавца и покупателя, так как сторонами данного КД они не являются.
Вопрос 3. В договоре, который мне прислала менеджер банка, указано: «…Покупатель вносит сумму денежных средств в счет оплаты цены Договора с использованием номинального счета Общества с ограниченной ответственностью «Экосистема недвижимости «Метр квадратный», (ОГРН 1197746330132,… открытого в Банке ВТБ (ПАО)..." Объясните, пожалуйста, зачем в данной сделке нужен 4й участник (помимо покупателя, продавца и банка) некое «ООО»? Почему сделку не проводят/нельзя провести без этого «ООО» Какие у меня как у продавца в связи с этим могут быть доп. риски?
ООО, судя по всему, предоставляет покупателю услугу, результатом которой являются безопасные расчеты сторон. Полностью предмет услуги, какие действия и кем совершаются и в каком порядке, какие риски у обоих сторон- выводы возможны после изучения договора покупателя с данным ООО. Скорее всего, этот сервис «настоятельно рекомендуется» покупателю банком ВТБ, ООО входит в группу ВТБ. Сделку провести можно и без ООО, существуют и альтернативные способы расчетов, например, банковский аккредитив, но он дороже для покупателя, вопрос в другом: банк будет настаивать на ином, так как заинтересован в реализации продукта. Данное ООО входит в ту же группу, что и сам ВТБ, а покупатель, скорее всего платит за эти услуги. То есть партнер банка с помощью того же банка тем самым зарабатывает. Это аналогичный продукт, как Дом.клик при ипотечном кредитовании в сбербанке. Можете для наглядного представления, как позиционируется услуга, ознакомиться в публикации здесь
Кредитным договором (если это ипотека), как правило, предусматривается, что Банк перечисляет предоставленные по договору денежные средства продавцу, т.е. Вам, и именно эту сумму в случае расторжения договора Вы обязаны будете вернуть на счет заемщика в банке. Но в этом случае текущий счет заемщика и договор ипотеки (дата и номер) должны быть указаны в Вашем договоре, что имеется в приложенном к вопросу договоре.
В принципе, ничего страшного в этом пункте нет, даже если вы и не видели сам кредитный договор. Но можете указать в условиях договора в этом пункте «после предоставления Заемщиком копии кредитного договора».
Вероятнее всего, это 4е лицо — организация, через которую банк проводит расчеты, открывая в нём номинальный счет. И это условие банка при предоставлении ипотеки — открытие номинального счета в ООО. В принципе, банк ВТБ — надежный банк, и все схемы его работы не являются мошенническими, поэтому особых рисков для Вас не вижу, сделка должна пройти гладко, тем более, что номинальный счет открыт также в банке ВТБ. Просто банк деньги «пропускает» через ООО, учредителями которого являются какие-либо родственники или доверенные лица руководителей отделения банка, т.е. аффилированные лица. Клиентов это вообще не касается, это внутренние механизмы банковской деятельности. Вы получите эти деньги также в банке ВТБ с номинального счета, и Вас это никак не коснётся.
Вы, конечно, можете предложить альтернативные способы расчета, но поскольку деньги ипотечные Банка, то именно Банк и диктует условия расчетов, и покупатель связан такими условиями. Если Вы будете настаивать на альтернативных способах, то банк может отказать покупателю в ипотеке, и сделка не состоится.