Размещение объектов на земельном участке

Еременко М.А. Несовершенство градостроительной терминологии и ее влияние на регулирование предпринимательской деятельности в строительстве // Право и экономика. 2013. N 3. С. 4 — 9.

В силу ч. 3 ст. 49, п. 2 ч. 17 ст. 51 и ч. 1 ст. 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) в случае строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства, выдача разрешения на строительство не требуется, государственная экспертиза и государственный строительный надзор не проводятся. Соответственно, организации не нужно извещать надзорный орган о начале строительства сооружения, носящего временный характер, не нужно получать и само разрешение на строительство. Здесь следует напомнить о ст. 13.9 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее — КоАП РФ), которой предусмотрена административная ответственность за самовольные строительство или эксплуатацию сооружений связи. К некапитальным сооружениям эта статья не применяется.

Необходимо также учитывать, что сооружения, не относящиеся к объектам капитального строительства, не подлежат государственному техническому учету, и, соответственно, права на них не подлежат государственной регистрации согласно Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Поскольку права на недвижимость подлежат госрегистрации, эта процедура требует затрат времени и денег. Все операции по возведению, приобретению, эксплуатации и выбытию «некапитальных» объектов организация в бухгалтерском учете может отражать в обычном порядке, т.е. по факту осуществления расходов и получения доходов на основании первичных документов, не отслеживая регистрацию прав на объект, которая, как указано выше, не требуется для сооружений, не относящихся к объектам капитального строительства. В обратной ситуации, когда речь идет об объектах капстроительства, учет и налогообложение значительно усложняются [1]. Правильная квалификация объекта учета в значительной степени упрощает понимание того, как поставить его на учет и отразить в бухгалтерской и налоговой отчетности.

В связи с этим возникают вопросы: как оценить, является ли конкретный строящийся объект объектом капитального строительства? Нужно ли в этом случае получать разрешение на строительство и проводить государственную экспертизу проектной документации в соответствии со ст. ст. 49, 51 ГрК РФ? Статьей 51 ГрК РФ предусмотрено, что разрешение на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства.

На основании норм действующего законодательства можно сделать вывод, что объекты капитального строительства всегда представляют собой объекты недвижимого имущества (см. ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ)) <1>.

--------------------------------

<1> Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, и гражданским законодательством не установлен конкретный перечень объектов, относящихся к объектам недвижимости (объекты капитального строительства).

В терминах градостроительного законодательства объект недвижимости в виде здания, строения или сооружения определяется именно с помощью понятия объекта капитального строительства. Однако это определение трактуется вне связи с категорией недвижимости [2], поэтому такую связь необходимо установить гражданско-правовым нормированием отношений.

Следует заметить, что в практике арбитражных судов уже давно выработалась позиция по отнесению к разряду недвижимых объектов только тех зданий и сооружений, которые принадлежат к разряду капитальных и строительство которых производилось на земельных участках, предоставленных с целью возведения на них капитальных сооружений. Эта позиция, в свою очередь, обусловлена практикой предоставления земельных участков и, в частности, тем, что в землеотводные документы включалась оговорка об отсутствии права пользователя земельного участка на возведение капитальных строений. Например, по одному из рассмотренных дел было установлено, что земельный участок отводился для оборудования автостоянки без возведения капитальных строений. При обнаружении на стоянке гаражей муниципальным органом было издано распоряжение, в котором предлагалось снести гаражные строения в связи с тем, что они попадают в зону строительства жилых домов. Отказывая в иске о признании данного распоряжения недействительным, суд указал, что выделение данного земельного участка производилось во временное пользование для открытой автостоянки без возведения капитальных строений <2>.

--------------------------------

<2> Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 28 ноября 2001 г. по делу N КА-А40/6994-01 // Земельные споры: Сборник постановлений. С. 253, 254.

Таким образом, цель отведения земельного участка для возведения капитального строения и создание строения в виде капитального конкретизируют его назначение и фактически являются критерием прочной связи объекта с землей. При этом возможность отнесения объекта к недвижимости состоит не только в технической характеристике строения как капитального, но прежде всего в соблюдении публично установленного порядка его возведения, начиная от правомерности предоставления земельного участка и кончая вводом здания в эксплуатацию. В первую очередь должны быть соблюдены воля собственника, предоставившего земельный участок под строительство, и регулирующие такое предоставление нормы публичного права.

Так, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, Президиум ВАС РФ в Постановлении от 15 июня 2005 г. N 2479/05 признал недействительным постановление администрации г. Воронежа о выдаче разрешения на проектирование и строительство культурно-развлекательного и торгового комплекса на земельном участке по причине отсутствия документов, свидетельствующих о принятии решения о предварительном согласовании места размещения объекта и информировании местного населения о предстоящем предоставлении земельного участка под строительство [3].

Из изложенного выше следует, что в действительности прочная связь с землей является критерием не юридическим, а инженерным, что и доказано судебной практикой, квалифицирующей как объекты недвижимости здания, строения или сооружения, имеющие фундамент, с учетом цели предоставления земельного участка и определяющей их как капитальные, а не относящиеся к ним, — как временные (павильоны), и не нуждается в какой-либо дополнительной аргументации.

Если у Вас торговый павильон как киоск, не прочно связан с землей, переносной или разборный, это не капиталка!

А что с трактовкой вида использования?

А что с трактовкой вида использования?

Данный земельный участок Вам предоставлен "для размещения торгового павильона" при соблюдении ряда условий. Среди этих условий нет ни единого слова об обязанности капитального строительства на участке. Есть пункт о том, что Вам следует получить разрешение на строительство линейных объектов и капитальных сооружений в установленном Законом порядке без чего к строительству не приступать. Поскольку капитальные сооружения Вы возводить не собираетесь, по этому и разрешение на строительство капитальных объектов Вам не нужно. Остаются линейные объекты. Согласно пп в) п. 1 Положения, утвержденного постановлением правительства №87 от 16 февраля 2008 под линейными объектами понимают "трубопроводы, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи и др"

По этому, учитывая вышеизложенное, считаю возможным трактовать вид использования данной земли в Вашу пользу, то есть, позволяющей возводить на данной земли быстровозводимую конструкцию торгового павильона, не капитальную.

С Уважением.

В договоре аренды формулировка "общественно деловое гражданское строительство (под размещение торгового павильона)"

Тогда я не вижу вариантов по не капиталке. У вас обязательное условие объект капитального строительства. Можете посторить на фундаменте те же конструкции и получить капитальный объект. В случае рассторжения договора разорать указанный объект.