Какие базовые моменты должны быть прописаны в договоре аренды производственного помещения для защиты Арендатора, что необходимо учесть?

Здравствуйте, Сергей!

Во-первых, в договоре должнен быть в достаточно полной мере обозначен объект аренды (ст. 607 ГК РФ) с указанием на его форму собственности и принадлежность арендодателю (указать основание принадлежности), кадастровый номер, адрес расположения, цель использования, площадь передаваемого помещения. Если это часть помещения, необходимо указать какая именно часть какого помещения передается.

Затем, конечно же, необходимо указать срок, на который заключается договор с учетом необходимости государственной регистрации договоров, заключаемых на срок от 1 года и более ( (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.05.2017 N Ф05-5301/2017 по делу N А41-39362/16).

Согласно п. 3 ст. 609 ГК РФ, 

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Также важно указать сроки передачи объекта недвижимости аредатору и прописать, что объект передается со всеми необходимыми для нормальной эксплуатации принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом ит.д., ст. 611 ГК РФ).

Важно учесть все недостатки передаваемого объекта, если таковые имеются, и прописать их в договоре отдельно, так как, согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ, 

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Ввиду того, что, в соответствии со статьей 613 ГК РФ, передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество, необходимо заранее выяснить всю необходимую информацию о правах третьих лиц на объект. Хотя арендатор и обязан сообщить о таких правах сам под угрозой предоставленного указанной статьей 613 права арендатору требовать.уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков в случае несообщения, но, сами понимаете, неприятные сюрпризы, чреватые потерей времени, судами ит.д. Вам не нужны, и поэтому советую прояснить вопрос о правах третьих лиц сразу и учесть их права, если таковые имеются, в договоре.

Важнейшим пунктом, конечно же, будет являться пункт об арнедной плате. Необходимо не только четко прописать её размеры, но и предусмотреть возможность (или невозможность) её изменения в зависимости от роста цен, инфляционных процессов и т.д. Пунктом 3 ст. 614 этот вопрос должен решатьсч по согласованию сторон, так что не советую пренебрегать этим правом. Также необходимо согласовать обязанность несения затрат на улучшение арендованного имущества, (за исключением капитального ремонта, который является обязанностью арендодателя), и указать, кто должен нести такие расходы (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Статьей 620 ГК РФ предусматриваются основания для дострочного расторжения договора по требованию арендатора. Их четыре https://www.consultant.ru/docu...

Однако, согласно посденему абзацу 620-й статьи, договором могут быть предусмотрены и другие основания дострочного расторжения. Если захотите их прописать в договоре, то имеете право это сделать.

Советую также урегулировать в договоре вопрос об возможных улучшениях имущества. Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ,

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Желательно прописать в договоре, что Вы будете иметь право на возмещение стоимости этих улучшений, ну или хотя бы проследить, чтобы арендодатель не всписал, как это ему позволено указанным п. 2 ст. 623, отсутствие своей обязанности по возмещению расходов на неотделимые улучшения.