Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Неосновательное обогащение или изменение условий договора (ст.451)?
В апреле 2017 года, по договору цессии в обмен на право долга, было переуступлена недвижимость. В связи с тем, что она находилось в другом городе, сторонами за ее стоимость была принята кадастровая стоимость. Через некоторое время, я как покупатель отправился на осмотр недвижимости и усомнился в соответствии стоимости недвижимости его кадастровой стоимости, о чем устно уведомил предидущего владельца здания. В ответ, получил требование о переоформлении имущества в кадастровой палате. В своем ответе на требование, потребовал привести стоимость здания к реальной, что полагало последующее изменение цен по договору (все письма заказные). Продавец пообещал представить новую кадастровую справку. Я, основываясь на обещании продавца, в мае 2018 года переоформил здание на себя.
Однако такую справку получил от продавца только в апреле 2019 года, перед продажей здания следующему покупателю.
Согласно кадастровой оценки 2013 года, действовавшего с 2013 по 2017 годы здание стоило 10 млн руб, а с 2018 г в два раза дешевле. в 2017 году производилась плановая кадастровая переоценка недвижимости на 2018- 2022гды., вступающая в силу с 2019 г.(?). Согласно нее оценка с 01.01.2018 стала вдвое дешевле.
Новый покупатель заказал собственную оценку здания, которая оказалась в три с лишним раза меньше первоначальной стоимости.
Я направил запрос в Кадастровую палату о проверке правильности кадастровой оценки здания в 2013 году.
Кадастровая палата направила разьяснения оценки и ответила, что переоценка может быть только через суд.
Я подал в суд на кадастровую палату, и в процессе дела, она скорректировала стоимость в два раза от первоначальной, признав ошибку в определении кадастрового квадрата здания, что повлекло увеличение его стоимости в два раза.
На основании этой корректировки, я устно предложил продавцу компенсировать разницу в стоимости. Вернуть право требования долга уже не представлялось возможным, т.к. прошло 3 года, а продавец, являясь приемным сыном должника, его в ССП не предьявлял. Он устно отказал.
МНою подан иск в суд на неосновательное обогащение. Однако почитав ГК, я усомнился в правильности выбранной мною позиции. Возможно лучше бы опираться на ст 451? хотя все четыре события согласно этой ст. одномоментно возможно ли доказать? Прошу дать развернутую консультацию с примерами правовой практики и решениями ВС. Готов к оплате за нее в разумных пределах, т.к. в настоящий момент являюсь пенсионером с невысокой пенсией, и все мои доходы давно позади. Готов выслать все имеющиеся документы. Есть ли какие-то перспективы в данном деле?
- PDF379.pdf
- PDF380.pdf
- без данных уточненное Третье Исково~.doc
- img515.pdf
- img516.pdf
- img481.pdf
- img482.pdf
- img483.pdf
- img484.pdf
- img485.pdf
- img486.pdf
- img487.pdf
- новая Уточненная Апелляционная жал~.doc
Здравствуйте.
Честно говоря, я не совсем понимаю смысла в такой привязке к кадастровой стоимости. Указанная стоимость не является существенным условием договора, Вы при должной степени разумности и осмотрительности могли выяснить кадастровую стоимость буквально двумя движениями, обратившись с соответствующим запросом в Росреестр, даже не выходя из дому, в электронной форме. Для этого совершенно необязательно ждать справку от продавца. Тем не менее Вы приняли решение сначала заключить договор, а потом посмотреть, что именно Вы купили.
Вы получили за уступку права требования некий объект, кадастровая стоимость которого оказалась завышена. Но Вы имели возможность осмотреть здание и понять физически (визуально), соответствует ли оно Вашим представлениям о предлагаемой цене или нет. И кадастровая стоимость принципиального значения тут иметь не будет.
На мой взгляд, Вы могли пытаться представлять данное обстоятельство в качестве существенного для расторжения договора (по ст. 451 ГК РФ). Но во-первых, сроки все уже истекли, а во-вторых, существенность еще нужно доказать. Ведь даже возможная ошибка Росреестра в определении кадастровой стоимости никак не объясняет того, по какой причине Вы в принципе покупали «кота в мешке». А ведь доказывать придется Вам в соответствии с правилами ст. 56 ГПК РФ. Как Вы будете объяснять по какой причине Вы согласились на получение в оплату по договору уступки конкретного здания, я пока представить не могу.
Мне представляется, что в удовлетворении иска будет отказано как по части взыскания неосновательного обогащения, так и в случае обращения в суд с новым иском.
Тут также еще масса нюансов имеется, которые придется выяснять, но в целом, мне представляется, что перспектив у данных исков нет.
Здравствуйте.
27.01.2021
Постановление Арбитражного суда Центрального округа
№ А84-642/2020
В соответствии с пунктом 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам…
08.10.2020
Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда
№ 21АП-2120/2020
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор… соответствии с пунктом 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением…
14.07.2020
Решение Арбитражного суда города Севастополя
№ А84-642/2020
Исход:
Удовлетворено
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор… В соответствии с п.4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением…
Уважаемые юристы, не закрывайте вопрос ранее 10.03. Так как клиенту требуется больше времени на изучение вопроса.
Здравствуйте.
В целом я согласен с юристом Колковским Юрией.
Единственный выход для Вас я вижу — понести расходы на восстановление здание. А после взыскивать их как убытки с вашего продавца. Но этот тоже трудозатратный и дорогостоящий процесс.
Ст. 15 ГК РФ
1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
Как я уже выше писал смысла по ст. 451 ГК РФ расторгать договор нет (даже при наличии существенных недостатоков), так как вы в итоге все равно придете к взысканию убытков в связи с истечением сроков действия исполнительных листов, которые уже нельзя предъявить в ФССП.
И неосновательного обогащения тут нет. Продавец не сберег никакие деньги и имущество за Ваш счет. Здесь я полностью согласен со своим коллегой.
Отредактированный ответ.
Здравствуйте.
В целом я согласен с юристом Колковским Юрией.
1. Единственный выход для Вас я вижу — понести расходы на восстановление здание. А после взыскивать их как убытки с вашего продавца. Но этот тоже трудозатратный и дорогостоящий процесс.
Ст. 15 ГК РФ
1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
Срок давности по взысканию убытков на текущий момент считается с
Для того, чтобы привести его в удовлетворительное состояние для эксплуатации, необходимо произвести затраты (для полного восстановительного ремонта обоих литеров здания 8670730+611033 = 9281763 рубля, согласно заключения оценщика)
Потому что именно с этой даты вам стали известны обстоятельства необходимости ремонта. Все ваши устные договоренности тут не в счет, нужно было все оформлять письменно и фиксировать в документах.
Если с этой даты срок прошел в три года, то в соответствии со ст. 196, 199 ГК РФ ответчик может попросить суд отказать вам в иске в связи с пропуском сроков исковой давности.
2. Как я уже выше писал смысла по ст. 451 ГК РФ расторгать договор нет (даже при наличии существенных недостатоков), так как вы в итоге все равно придете к взысканию убытков в связи с истечением сроков действия исполнительных листов, которые уже нельзя предъявить в ФССП. Да и сроки тут прошли 04.04.2020 года (три года с даты заключения договора).
3. И неосновательного обогащения тут нет. Продавец не сберег никакие деньги и имущество за Ваш счет. Здесь я полностью согласен со своим коллегой.
Кроме того, Вы вот в иске пишете, что
Для того, чтобы привести его в удовлетворительное состояние для эксплуатации, необходимо произвести затраты (для полного восстановительного ремонта обоих литеров здания 8670730+611033 = 9281763 рубля, согласно заключения оценщика)
Учитывая устное обязательство Ответчика представить такой запрос в кадастровую палату, Истец, 08.05.2018 г. переоформил право собственности объекта.
Т.е. Вы знали, что на восстановление здания нужны больший вложения и тем не менее зарегистрировали право собственности. Вам на это и суд укажет, что действовали Вы осознанно и договор регистрировали уже зная обо всех недостатках, так как сами же в иске об этом указывали. Что Вам мешало в тот момент расторгнуть договор? Ведь было достаточно направить простое уведомление о расторжении договора и не регистрировать недвижимость?..
1. Сроки давности еще не прошли. мною вовремя подан иск, чем прерван срок давности. На 17.03. назначено предварительное заседание. До этого момента я имею возможность изменить исковое требование
2.Кадастровая оценка здания — является государственной оценкой, и изначально подвергать ее правильность, значит в принципе изначально ревизовать все действия госорганов. Это никак не «кот в мешке». И как можно визуально определить стоимость, не имея даже общего представления о стоимости недвижимости? Потому, вполне естественно было доверять госоценке и принять ее, как оценку стоимости. Со своей стороны, продавец был осведомлен о реальной стоимости здания, приобретая его на аукционе в 7 раз дешевле его кадастровой стоимости, что доказывается залогом на основании суммы оценки, которую мы нашли проведя целое расследование, по движению правообладания этим зданием.
Я потребовал у продавца привести кадастровую стоимость в соответствие с состоянием здания, что подразумевало изменить условия договора, и именно это он пообещал сделать. Тянул по времени и потом представил пересчитанную кадастровой палатой как раз на 01.01.2018 г. с вдвое уменьшенной ценой.
Именно государственная кадастровая оценка, явилась оценочной при заключении договора согл.1.3 договора, т.к. иных оценок договорной стоимости договора нет. В нем она тождественна основной сумме долга с разницей в 300 тыс руб.
Новая кадастровая оценка вышла только в 2019 году, хотя сделана она была еще в 2017 году с стоимостью на 01.01.2018 г. именно поэтому и возникли вопросы. Все равно, для суда необходимо было бы сначала оспорить саму кадастровую оценку, являющуюся согласно п.1.3 договора основой стоимости здания по договору.
3. Мною получена из Росреестра справка о стоимости здания на момент заключения договора (апрель 2017 г.) и на момент его оформления (наступления правовых последствий договора — апрель 2018 г), на основании чего и был сделан первый запрос в Кадастровую палату. Это длительный процесс переписки. Уже только после отказа переоценки, и предоставления мне разъяснений, мною был подан иск на методологическую ошибку определения кадастровой стоимости, в результате чего кадастровая палата сама переоценила здание на момент заключения договора, уменьшив его стоимость вдвое. За прошедший до подачи иска в суд я пытался решить вопрос путем нахождения компромисса. Однако Ответчик на компромисс не пошел и я вынужден был подать в суд.
4. И наверное не расторжения договора а его корректировке в соответствии с обстоятельствами.
5. Можно все расписать с подтверждением пунктов кодекса и правовой практики, и сбросить мне ссылки на судебную практику по этому вопросу?
Учитывая изложенное, имеется ли шанс выиграть дело?
1. Не совсем так. Изменить требования Вы можете, но в определенных рамках, а именно — Вы не можете одновременно изменить и предмет и основание иска. В Вашем случае принципиально невозсожно было подавать иск по неосновательному обогащению, поскольку у Вас договорные отношения. Изменить иск так как Вы хотите не получится — это новый иск.
2. Вы могли заказать рыночную оценку, но решили взять за основу кадастровую. Это было Ваше право, но сути это не меняет. Кадастровая стоимость, указанная в договоре не является существенным его условием. Привязка в договоре к ней (по крайней мере то, что я вижу) не определяет тауое условие, нарушение которого может к чему-то приводить.
3. Переоценка это Ваше право, собственно от нее зависит только начисление налога на имущество.
4. Не вижу оснований ни для корректировки, ни для расторжения.
5. Собственно, практику Вам коллега привел. Проблема не в ней, а в целом в существе вопроса. Ориентироваться на кадастровую стоимость объекта, рассчитанную на 2013 год в конце 2017 года не совсем верный подход. Разумность и осмотрительность как принципы гражданского права находятся на стороне покупателя. Если он принял решение купить по такой цене, значит это его право.