Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Юридическое заключение о перспективах судебного разбирательства по договору аренды
Заключили договор аренды отдельного здания, которое находилось в аварийном состоянии. Отремонтировали его, вложив очень большую сумму. Основной вид деятельности - проведение сеансов игры виртуальной реальности, которые подразумевают посещение самой локации. Как и все компании в сфере развлечений закрылись 26 марта и не работали до 20 июля. При этом, понимая, что выручка за этот период будет равна 0, отправили уже 5 официальных запросов о снижении арендной платы, но не получили ни одного ответа. Неделю назад провели встречу с управляющей компанией (арендодателем), где было озвучено, что скидок не будет и нам нужно будет погасить весь дол за период простоя. Была предложена рассрочка, но учитывая аренду почти в 3 млн. она нас не спасет.
Тот факт, что первое письмо мы написали уже 18 марта, чтобы не попасть в подобную ситуацию был проигнорирован.
Необходима консультация по возможным вариантам действий.
В идеале мы бы хотели остаться в этом здании, но заплатить не более 50% от текущей ставки.
В худшем случае выйти из договора без потерь, то есть не платить за период простоя.
Отправленные в адрес арендодателя письма
Здравствуйте
А вы малое предприятие или нет?
если да- есть вариант отказа от договора — это если не судиться за скидку
Статья 19
4. Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.
Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ
«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»
то есть
1- скидку они давать отказались- дальше только через суд доказывать необоснованный отказ с их стороны в этом
2 — отсрочку по этой же статье вы вправе требовать и ее они обязаны дать- часть 1 — но если она вам не нужна- то и этот момент вам ничего не меняет
по сути вопрос — или скидка или расторжение
вариант расторгнуть договор есть — но делать надо это до октября 2020 года.
Здравствуйте. В силу ст. 19 ФЗ от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»
1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.
4. Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности. В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.
Вы малое предприятие или нет? Письменный отказ получали или нет? Если Вам дали отказ в предоставлении отсрочки или скидки в письменном виде, тогда через суд добиваться выполнения ФЗ. в любом случае должны давать отсрочку как минимум и это не зависит от того, хотят или нет они. А по скидке надо получать отказ или доказывать, что Вы такую скидку просили и судиться. Как указано в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики,
связанным с применением законодательства и мер по противодействию
распространению на территории Российской Федерации
новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2
Таким образом, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когданаступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения
дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.
Здравствуйте, Дмитрий.
Перспективы на уменьшение есть на основании ч. 3 ст. 19 закона № 98-ФЗ у Вас есть право требовать уменьшения арендной платы.
3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Обратите внимание на следующий обзор ВС РФ № 2 от 30.04.2020 г.
Вопрос 5: С какого момента обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части уменьшения размера арендной платы на основании части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ?
Ответ: В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Таким образом, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.
Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.
Ваша переписка подтверждает, что Вы предлагали решить этот вопрос арендодателю, но он уклонился. В такой ситуации суд может это учесть и снизить размер арендной платы с момента введения режима повышенной готовности на соответствующей территории и невозможности использования имущества в связи с этим.
Добрый день!
Выражу свое мнение по Вашему вопросу.
Насколько я понял, Ваша компания это ООО «Сверай» (ИНН: 7718180049). Согласно выписки из ЕГРН с 15.07.2020 года Ваш основной ОКВЭД: 62.01 Разработка компьютерногопрограммного обеспечения.
Существенным является тот факт, что данная отрасль не входит в перечень отраслей, наиболее пострадавших от коронавирусной инфекции, установленный Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 434.
Но здесь существенным является не текущий основной ОКВЭД, а тот ОКВЭД, который у Вас был по состоянию на 01 марта 2020 года, как это следует из пункта 2 Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 года № 409
«О мерах по обеспечению устойчивого развития экономики»:
Осуществление организациями и индивидуальными предпринимателями деятельности в соответствующей сфере деятельности, наиболее пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, определяется по коду основного вида деятельности, информация о котором содержится в Едином государственном реестре юридических лиц либо в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей по состоянию на 1 марта 2020 г.
Следовательно можете Вы расторгнуть договор аренды по правилам, предусмотренным пунктом 4 статьи 19 ФЗ № 98 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации ЧС» от 01.04.2020 года зависит от того, какой у Вас был основной ОКВЭД по состоянию на 01 марта 2020 года. Входит ли он в перечень или же нет.
Поэтому в Вашей ситуации, если говорить о судебных перспективах Вам необходимо ссылаться на часть 3 статьи 19 ФЗ № 98 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации ЧС» от 01.04.2020 года.
Поэтому соглашусь с ответом коллеги — Янушко Романа.
Единственное добавлю, что свою позицию в суде необходимо будет доказывать в порядке статьи 65 АПК РФ, поскольку согласно вопросу 4 «Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 года
Вместе с тем если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично
Такими доказательствами, на мой взгляд, буду банковские и бухгалтерские документы об отсутствии доходов за тот период, за который Вы хотите получить скидку.
по уменьшению оплаты в законе это так прописано
проблема как раз в этом- вправе потребовать
и суды выпустили пленум — что тут надо доказывать именно необоснованное уклонение арендодателя от подписания допника о снижении платы.
суд этот месяца на 3-4 минимум — и сейчас если начнете — до октября уже не успеете все расторгнуть — и тут надо не тянуть с этим.