Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Аренда земельного участка после возведения строения
Добрый день,
Суть вопроса следующая:
На торгах в результате победы стали арендаторами земельного участка, естественно, не по начальной цене аренды. Планируется возведение коммерческого здания на данном земельном участке.
Вопрос следующий, после регистрации права собственности на здание, насколько я предполагаю, у нас возникает право на пересчет стоимости аренды данного ЗУ. То есть теперь мы являемся собственниками здания и имеем право на заключение договора аренды без торгов по цене аренды, установленной федеральными властями, которая естественно будет меньше стоимости аренды, полученной на торгах.
Или же мы обязаны дождаться окончания договора аренды, заключенного на торгах и только потом заключать новый уже по другой стоимости? В этом случае возможно ли образование нового участка под зданием и получение его в аренду по другой стоимости, параллельно с расторжением первоначального договора аренды.
Так же вопрос, есть ли какая-либо возможность расторгнуть договор аренды ЗУ, заключенного по результатам торгов, если в договоре упоминается о возможности его расторжения только Арендодателем.
Заранее благодарен за ответы, буду весьма признателен возможно за примеры из судебной практики.
Или же мы обязаны дождаться окончания договора аренды, заключенного на торгах и только потом заключать новый уже по другой стоимости?Николай Васильевич
Здравствуйте. Правило, установленное ст. 309 ГК РФ о том, что обязательства должны выполняться лицами, взявшими их на себя, говорит о том, что до момента, пока договор не будет расторгнут или прекращен по сроку обязательства по нему должны выполняться в указанном в нем объеме.
Так что придется дожидаться и только потом заключать договор уже как собственнику объекта недвижимости, который на нем расположен.
В этом случае возможно ли образование нового участка под зданием и получение его в аренду по другой стоимости, параллельно с расторжением первоначального договора аренды.Николай Васильевич
Собственно это потребует определенных действий, которые связаны с межеванием разделением участка на ту часть, которая необходима для эксплуатации здания и на иную, которая для этого не требуется. Однако естественно тут важна воля собственника земельного участка, поскольку пока он в аренде оснований для досрочного расторжения договора по общему правилу не усматривается.
Так же вопрос, есть ли какая-либо возможность расторгнуть договор аренды ЗУ, заключенного по результатам торгов, если в договоре упоминается о возможности его расторжения только Арендодателем.Николай Васильевич
По общим правилам ст. 450 ГК РФ
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой с
Поэтому если иных оснований в договоре нет, то в основном только при нарушениях.
ЗК РФ Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка
1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством
В общем какие-то основания найти будет трудновато.
Здравствуйте, Николай Васильевич.
Во первых, Вам нужно посмотреть Ваш Договор, ВРИ земельного участка в части разрешенного строительства Вашего объекта недвижимости, чтобы не встал вопрос о сносе самовольной постройки в порядке статьи 222 ГК. Получить разрешение на строительство в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ.
Чтобы точно выяснить что можно строить, а что нельзя на Вашем участке, и параметры разрешенного строительства, закажите ГПЗУ на участок в порядке статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ
По условиям Договора в части оплаты Вы не сможете изменить оплату в период действия Договора аренды, который был Вами заключен на торгах.
Судебная практика Верховного Суда в подтверждение
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
№ 3463/13
Москва 8 октября 2013 г.
Размер арендной платы за пользование участком № 3 по договору
№ 3470-11ю был сформирован по результатам торгов с определением
начального размера арендной платы, равного рыночному, на основании
заключения независимого оценщика, составленного в соответствии с
законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской
Федерации.
Арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит
нормативному регулированию со стороны публичного образования, а
складывается на торгах в зависимости от рыночных цен. Изменение
размера арендной платы осуществляется в сроки и в порядке,
предусмотренные условиями договора.
Данный вывод соответствует разъяснениям, содержащимся
в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда
9
Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах
практики применения правил Гражданского кодекса Российской
Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13;
далее – постановление № 73).
http://arbitr.ru/bras.net/f.aspx?id_casedoc=1_1_f6702631-a619-4298-819a-8faff2817544
И разъяснения Федеральной антимонопольной службы
http://amur.new.fas.gov.ru/p/questions/4710
С уважением! Г.А. Кураев
Добрый день, Николай Васильевич!
Механизм действия и целей договора аренды земельного участка с администрацией на строительство примерно такой:
— срок аренды, по ставке по итогам торгов, на нормативный срок строительства объекта на которые объявлены торги;
— в стоимость аренды на срок строительства включены инвестиционные взносы городу;
— после получения разрешения на ввод договор аренды, переоформляется договор аренды для эксплуатации объекта по общепринятым для города ставкам;
— высокая арендная плата по результатам торгов принуждает арендатора получить разрешение на ввод в кратчайшие сроки;
— площадь участка на строительство и эксплуатации, обычно, остается неизменной, иногда для организации строительства арендуется доп. участки (краны, подъезды и проходы);
Расторжение не предусматривается, ставки арендной платы общегородские.
Для квалифицированного ответа на ваши вопросы, прикрепите раздел обязанность арендатора и другие связанные с вводом объекта.
по цене аренды, установленной федеральными властями,Николай Васильевич
У Вас земельный участок в федерльной собственности?
есть ли какая-либо возможность расторгнуть договор аренды ЗУ,Николай Васильевич
Какую цель Вам необходимо достичь расторжением?
В этом случае возможно ли образование нового участка под зданием и получение его в аренду по другой стоимости, параллельно с расторжением первоначального договора аренды.
Николай Васильевич
Если объект введен будет в эксплуатацию договор аренды перезаключается для эксплуатации по действующим ставкам для таких объектов.
если в договоре упоминается о возможности его расторжения только Арендодателем.
Николай Васильевич
Арендатор имеет право расторгать по основаниям указанным в договоре и Вы также имеете право расторгнуть договор при нарушении условий договора и нормативных актов арендодателем.
Уважаемый Василий,
Благодарю Вас за ответ.
Договор аренды земельного участка, подразумевающий строительство объекта, но никаким образом не регламентирующий сроки строительства и тому подобные вещи, связанные со строительством. То есть на торгах выиграно право аренды ЗУ с соответствующим ВРИ.
Насколько я понимаю, то собственность на данный земельный участок не разграничена. В выписке данные о собственности, к сожалению, отсутствуют.
Ниже пункты договора, по обязанностям Арендатора:
4.4. АРЕНДАТОР обязан:
4.4.1. Принять Участок по акту приема-передачи одновременно с подписанием Договора.
4.4.2. Выполнять в полном объеме все условия настоящего Договора.
4.4.3. Использовать земельный Участок исключительно в соответствии с целями, указанными в п. 1.1. настоящего Договора.
4.4.4. Уплачивать в размере и на условиях, установленных настоящим Договором, арендную плату. Внесение арендной платы по Договору может быть осуществлено за Арендатора третьими лицами с уведомлением Арендодателя.
4.4.5. Обеспечивать АРЕНДОДАТЕЛЮ (его законным представителям), представителям органа государственного и муниципального земельного контроля доступ на Участок по их требованию.
4.4.6. После подписания Договора и изменений к нему произвести его (их) государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, экземпляр со штампом о регистрации в 3-дневный срок предоставить АРЕНДОДАТЕЛЮ.
4.4.7. Не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству и озеленению территории.
4.4.8. Письменно в десятидневный срок уведомить АРЕНДОДАТЕЛЯ об изменении своих реквизитов.
4.4.9. АРЕНДОДАТЕЛЬ и АРЕНДАТОР имеют иные права и несут иные обязанности, установленные законодательством Российской Федерации.
4.4.10. Ежегодно до 1 марта получать у АРЕНДОДАТЕЛЯ извещение о перерасчете арендной платы в соответствии с п. 3.4.
4.4.11. Заключить договор по вывозу ТБО.
в п. 1.1. прописано только о разрешенном виде использования данного ЗУ.
Договор заключен на срок 10 лет, объект можем запустить в течение одного года, после регистрации права собственности на объект и его ввода в эксплуатацию, можем ли мы рассчитывать на перезаключение договора по ставкам, установленным законодательно, а не по результатам торгов.
То есть, обязаны ли мы платить все 10 лет аренду, установленную по результатам аукциона или после ввода здания в эксплуатацию можем снизить ставки аренды.
Цель расторжения договора — в случае обязанности платить дальше аренду, установленную на торгах объект теряет экономическую составляющую, соответственно, если снизить аренду не получается после ввода здания в эксплуатацию, то возможным решением будет расторжение данного договора и заключение нового в другом порядке, уже без торгов, как собственники строения.
Если Договором прописано свободное использование земельного участка и ГПЗУ в соответствии с градостроительными регламентами на участке разрешено строительство капитальных объектов, то Вы можете их построить и пользоваться участком по Договору 10 лет.
Затем либо заключить новый Договор аренды в преимущественном праве согласно статье 39.6 ЗК РФ как собственник объекта недвижимости или требовать выкупа земельного участка без торгов согласно статьям 35, 39.20 Земельного кодекса под участком.
Добрый день! Все случаи расторжения договора аренды предусмотрены в ст 46 ЗК РФ. К сожалению, вариант отказа от аренды даже после строительства здания и заключение нового договора аренды на основании ст 39.6 ЗК РФ не получится. Для изменения арендной платы в данном случае, придется ждать окончания срока договора. Вы можете еще рассмотреть два варианта. К примеру, если позволяет ПЗЗ и размеры участка осуществить его раздел (после возведения здания и регистрации права на него), опять же с согласия арендодателя, для этого готовится межевой план (ст 22 218-ФЗ от 13.07.2015 года), подписывается акт согласования у администрации и та часть , что не под зданием, вам без торгов будет не положена, следовательно она отойдет администрации. А вам останется участок под зданием. Арендная плата будет меньше. Второй вариант, приобретение участка под зданием за процент от кадастровой стоимости в собственность. Кстати, кадастровую стоимость вы можете поменять (если она высокая), до выкупа участка. Только надо прежде чем подавать заявления о выкупе, дождаться когда новую стоимость внесут в ЕГРН. После выкупа вы уже будете соответственно платить земельный налог, а не арендную плату.
Всего хорошего и удачи!
Дополню, что касается раздела, есть такая норма закона 4 ст 11.8 ЗК РФ :
В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Но с другой стороны, в соответствии с п3 части 5 ст 448 ГК РФ
Условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:
по основаниям, установленным законом;
по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.
Получается, что даже раздел участка может быть незаконен. Остается ждать когда закончится срок аренды либо выкупать участок, если есть такая возможность. Вот еще есть разъяснения ФАС РФ по поводу внесения изменений в договоры аренды. https://www.garant.ru/products...
И еще постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 2013 г. N 3463/13, тут хотели объединить участки, один из которых был приобретен на аукционе. Суд отказал. Следовательно, изменить условия, в том числе и предмет договора в настоящий момент не получится. Либо выкуп, либо платить аренду пока не закончится срок договора аренды.
https://www.garant.ru/products...
Всего хорошего!
Уважаемый Геннадий,
Правильно я Вас понимаю,
Договор заключен на срок 10 лет, объект можем запустить в течение одного года, после регистрации права собственности на объект и его ввода в эксплуатацию, мы дальше обязаны платить все оставшиеся года аренду, установленную по результатам аукциона и только после окончания срока его действия можем рассчитывать на заключение нового без торгов как собственники здания.
Да, все верно Вы понимаете. При этом и увеличить стоимость аренды, за исключением если это предусмотрено Договором, Администрация также не может.