Как оформить наследство при нашей ситуации?

Здравствуйте, Игорь.

В силу п.3 ст.572 ГК РФ

3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.
К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.

Вам следует  либо завещание составить, либо подарить сыну свою долю, но в договоре дарения предусмотреть сохранение своего права проживания до смерти.

Завещание Вы вправе отменить в любом случае. 

А вот для отмены дарственной необходимо наступление условий, указанных в ст.578 ГК РФ

1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).
4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.

Поэтому исходя из Ваших условий и пожеланий, ближе Вам все-таки завещание. 

С уважением

То о чем Вы говорите полностью подпадает под гражданско-правовой институт завещания, но никак не дарения: 1) Вы можете завещать любую долю принадлежащего Вам имущества, 2) завещание вступит в силу после Вашей смерти, 3) Вы можете отменить или изменить завещание в любой момент.