Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Соглашение об авансе за квартиру
Добрый день.
1. Проанализируйте, пожалуйста, соглашение об авансе за квартиру. На что нужно обратить внимание?
2. Соглашение планируется подписать с риелтером агентства недвижимости, у которого есть доверенность в ППФ от двух со-собственников. На что в ней обратить внимание и достаточно ли ППФ при авансе в 100 т.р.?
С собственниками общался, желание принять аванс через агентство они имеют, делают это для авансирования альтернативы через того же риелтера.
- avans.pdf
Александр, здравствуйте!
Если коротко говорить, то много текста, который ни о чем! По сути просто уточнили некоторые детали и переписали положения законодательства. Единственное что меня смущает что формально, исходя из текста договора, деньги Вы будете передавать продавцам, т.е. физическим лицам. Надо как то отметить что деньги передаются агентству.
Добрый день, Александр.
в принципе, соглашение составлено достаточно грамотно и полно, подробно расписаны все условия заключения основного договора купли-продажи квартиры.
По сути — это предварительный договор купли-продажи квартиры с условием авансового платежа, который входит в сумму основного договора.
согласно статье 429 Гражданского кодекса РФ:
В случае если продавец, например, будет уклоняться от заключения основного договора купли-продажи, Вы сможете обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Поэтому заполняйте достаточно полно и подробно все характеристики передаваемого объекта недвижимости.
Здравствуйте, Александр!
«Соглашение планируется подписать с риелтером агентства недвижимости, у которого есть доверенность в ППФ от двух со-собственников. На что в ней обратить внимание и достаточно ли ППФ при авансе в 100 т.р.?»
Заключать договор лучше с собственником, т.е. продавцом. И я бы лично стал заключать именно предварительный договор купли-продажи. Авансовый платеж также передал бы продавцам. А если риэлтору, то только по нотариальной доверенности.
2. Соглашение планируется подписать с риелтером агентства недвижимости, у которого есть доверенность в ППФ от двух со-собственников. На что в ней обратить внимание и достаточно ли ППФ при авансе в 100 т.р.?
Доверенность на что? Если на получение аванса, то никаких проблем не будет, если ее действительно продавцы выписали и не откажутся от сделки. Сам договор аванса вполне грамотный, только срок указать обязательно.
Если на заключение сделки, то ее просто по доверенности в ППФ Росреестр не зарегистрирует.
Соглашение нормальное, если такое вообще можно сказать о подобных соглашениях. При этом не прописаны, насколько могу видеть, штрафные санкции Покупателя в случае уклонения от заключения договора, что для Покупателя хорошо.
Юридических проблем здесь нет, проблемы могут возникнуть на этапе возвращения аванса — не из-за соглашения, а просто ввиду отсутствия денег у продавца. Поэтому более надежно, если обеспечение обязательств осуществляется с помощью аккредитива. Но это сложная схема, требующая сопровождения юридического грамотного, ее редко применяют.
Только обязательно дополните это соглашение распиской о передаче денежных средств. ФИО лица, получившего деньги, дата, сумма — должны быть написаны полностью прописью и рукой лица, которое получило деньги. Росписи недостаточно.
Соглашение об авансе дополните фразой о том, что Продавцы по настоящему соглашению несут солидарную ответственность за исполнение обязательств, в том числе и в части возврата аванса в случае уклонения продавцов (одного из продавцов) от сделки купли-продажи. Это позволит, если что, взыскать аванс с любого в полном объеме.
Здравствуйте!
Согласно ст.308 ГК
РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся
сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в
доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В случае сомнения в отношении того, является
ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей,
задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано
иное.
В Вашем случае, если
Вы выступаете покупателем, то договор аванса как раз более безопасен. В этом
случае нужно произвести оплату в срок, предусмотренный договором (ст. 487
ГК РФ). В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не
исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель
вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы
предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (п. 3 ст. 487
ГК РФ).
Поэтому Аванс не
является разновидностью обеспечения исполнения обязательств и не требует
предварительного заключения какого-либо договора, который надо обеспечивать. Внеся
аванс, покупатель имеет право требовать возвращения всей суммы аванса даже в том
случае, если покупатель в одностороннем порядке отказался от исполнения
договора.
В случае оформления
задатка, даже если сделка сорвется по вине покупателя, продавец сможет компенсировать
свои убытки.
В
представленном Вам документе не понятно зачем имеется ссылка на ст.330 ГК РФ –
понятие неустойки. Следует ссылаться на ст.487 ГК РФ. Если все заполнить
правильно, в частности обязательно указать срок соглашения (п.13), то каких-либо рисков для
покупателя не вижу.
Формально и общих чертах соглашение абсолютно корректно. Однако лучше заключать не соглашение, а предварительный договор купли-продажи, причём не с риэлтором (по доверенности) а непосредственно с собственниками. Причём, если я правильно поняла из Вашего вопроса — там 2 сособственника. Поэтому они оба должны участвовать.
Передача аванса через риэлтора возможна, но это также необходимо оговорить.
С уважением!
Здравствуйте Александр!
Простая письменная форма доверености вызывает некоторые сомнения. Рекомендую требовать предоставления нотариально завереной доверености. К тому же нотариальная довереность, скорее всего, будет выдаваться риэлтору для оформления сделки, включить в нее пункт о принятии аванса, не проблема.
Здесь под другим названием предварительный договор скрыт и если не хотите сами на себя лишние обязательства возлагать вполне можно довольствоваться распиской от продавцов о получении денег.
Ну да… Расписка — всего лишь документ, подтверждающий получение денег в счет какого-либо обязательства. В ней будет написано, что выдавший расписку передает сумму в оплату по договору такому-то или, например, в счет будущей продажи квартиры. В то же время, расписка не устанавливает обязательства будущего продавца заключить такой договор, потому как — односторонний документ. Кроме того, оплата по несуществующему договору образует неосновательное обогащение у продавца (ст. 1102 ГК РФ), потому как деньги переданы до заключения какого-либо договора, без основания. Причем такое неосновательное обогащение придется взыскивать, если продавец откажется от заключения договора купли-продажи, то есть тратиться на суд.
Вадим, не советую Вам обходиться распиской при заключении договоров купли-продажи квартиры...
Здравствуйте!
Судя по всему, между риэлтором и собственником, по крайней мере, фактически существует договор поручения, по которому риэлтор — поверенныый, а собственник квартиры — доверитель (стст. 971 — 979 ГК РФ), подтверждающийся доверенностью. Риэлтор не подписывает никаких договоров за собственника, а только лишь получает деньги от Вас в виде аванса и руководит сторонами, направляя их. Вместе с тем, такие фактические действия не могут осуществляться поверенным. Его действия могут быть, в первую очередь, юридическими (п. 1 ст. 971 ГК РФ), то есть, например, заключение сделок от имени доверителя, а фактические могут им осуществляться, но только для выполнения юридических. Такая доверенность, исходя из анализа (но ее надо видеть) не соответствует закону. Таким образом, передавать аванс по такой доверенности поверенному нельзя, если он лично, от имени доверителя не подписывает рассматриваемый договор. Аванс, в данном случае, можно передать только продавцу, а тот уже как хочет так и распоряжается им — может передать риэлтору, если ничего не боится.
Кроме того, если риэлтор обещает Вам сдать документы в Росреестр, его доверенность должна быть нотариальной, в соответствии с п. 1 ст. 185.1 ГК РФ.
Если доверенность выдана в простой письменной форме, этот риэлтор не может сдавать заявление и договор купли-продажи, который Вы заключите с собственником позже, в Росреестр.
Если забыть о риэлторе, то обсуждаемое соглашение — ничто иное как пердварительный договор: в нем согласованы все существенные условия договора купли-продажи и установлен срок заключения такового. На Вас он не накладывает, фактически, никаких обязанностей, поэтому может быть заключен.
Повторюсь, передавать аванс риэлтору по этому договору нельзя — только продавцу. Если передадите риэлтору, у него возникнет неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ), которое нельзя взыскать (ст. 1109 ГК РФ), потому как он — лицо ни коим образом не связанное с соглашением.
Рекомендация: заключить это соглашение, но деньги передать непосредственно продавцу по расписке, в которой указан этот договор как основание передачи денег, а дальше — пусть он сам решает.
Добрый день, Александр!
Именно на получение аванса доверенность, да, за опреденную квартиру.
Если в доверенности риэлтора указано, что ему доверяют лишь получить аванс за квартиру, но нет указания на то, что он вправе подписать соглашение об авансе (то есть предварительный договор купли-продажи квартиры), то при подписании Вами такого соглашения оно не породит обязанности продавцов заключить с Вами договор купли-продажи квартиры, так как это соглашение подписано неуполномоченным лицом (риэлтором). Вы не сможете заставить продавцов продать Вам квартиру, если впоследствии они откажутся исполнить такое соглашение об авансе.
С уважением, Роман.
По большому счету соглашение об авансе вообще не имеет какой то особой юридической силы. Здесь под другим названием предварительный договор скрыт и если не хотите сами на себя лишние обязательства возлагать вполне можно довольствоваться распиской от продавцов о получении денег.
Я, ФИО, принял по доверенности № Х от Хх.хх.хххх, выдаеной ФИО, аванс в
размере Х рублей от Ф.И.О. в счет оплаты за объект такой-то?
Да, только обязательно еще укажите должность того, кто принимает деньги и все.