Проверить агентский договор на продажу квартиры на риски для продавца

Здравствуйте, Дмитрий! В условиях договора ничего сомнительного и ущемляющего продавца не нашел. Все соответствует главе 52 ГК РФ.

Однако, как то не вяжется генеральный директор ООО  «ЭТАЖИ МСК ЮАО» Баженова Юлия, регистрация ООО 11.03.2019 года и вот этот сайт:

https://msk.etagi.com/about/ . Адрес агентства тот же: ул. Профсоюзная, д. 56 этаж 10, а  директор Ильдар Хусаинов и по данным https://vk.com/msk_etagi  агентство в 2018 году уже существовало.

Уточните этот момент, одна ли эта организация или разные. Если одна, то в принципе это компания серьезная, с ней можно работать.

Здравствуйте!

Согласно статье 1005 ГКРФ

1. По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
2. В случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента.
3. Агентский договор может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия.

Представленный Вами агентский договор является стандартной формой договора такого вида для данной организации.В части соответствия его ГК РФ нарушений нет. Такой договор соответствует ст. 1005-1010 ГКРФ, а также общим правилам о заключении договора, в том числе принципу свободы договора, установленному ст. 421 ГК РФ.

Однако, Вам следует обратить внимание на несколько пунктов, а именно:

-пункт 4.5. Договора предусматривает, что Принципал обязуется с момента подписания настоящего Договора и до момента его расторжения/окончания не заключать договоров и соглашений аналогичного содержания, направленных на продажу Объекта иными лицами. В случае выявления подобных фактов Принципал обязуется оплатить агентское вознаграждения Агенту в полном объеме согласно п. 3.3 настоящего Договора. Вознаграждение подлежит выплате в течение 1 (одного) дня с момента установления указанных в настоящем пункте фактов. 

По общему правилу, данный пункт имеет право на существование, так это прямо предусмотрено частью 1 ст. 1007 ГК РФ, согласно которой 

1. Агентским договором может быть предусмотрено обязательство принципала не заключать аналогичных агентских договоров с другими агентами, действующими на определенной в договоре территории, либо воздерживаться от осуществления на этой территории самостоятельной деятельности, аналогичной деятельности, составляющей предмет агентского договора.

Данный пункт означает, что Вы не имеете право заключать договоры с другими агентами на продажу этого объекта недвижимости, а если факт сотрудничества с другим агентом будет выявлен, то Вы будете обязаны Агенту оплатить вознаграждение вне зависимости от результата, то есть Вы сможете работать только с этим Агентом, а если нарушите это условие-выплатите вознаграждение даже в том случае, если Агент не исполнит обязательства. То есть Вы должны четко понимать, что продавать должны только с участием этого Агента на период действия договора.

— Пункт 4.6 договора устанавливает, что в случае отказа Принципала от выхода на сделку по авансированному Объекту по причинам, не зависящим от Агента или покупателя, за исключением обстоятельств форс-мажора (природные катастрофы, военные действия и т.п. обстоятельства), возникшие во время действия настоящего Договора, которые он не мог предвидеть и предотвратить самостоятельно, Принципал обязуется выплатить Агенту 50% от суммы агентского вознаграждения.

Данное условие фактически ограничивает Ваше на отказ от сделки. Считаю, что оно нарушает правомочие собственника по распоряжению имуществом. То есть фактически Вы уже сможете отказаться от сделки после получения аванса исключительно в случае оплаты 50% агентского вознаграждения. Учитывая иные материальные издержки, которые могут возникнуть в результате отказа, считаю, что такой пункт, конечно, для Принципала неуместен, однако, он не противоречит ГКРФ и принципу свободы договора, поэтому также имеет право на существование.

— Кроме того, договор должен быть заключен на определенный срок, советую Вам указывать в договоре конкретную дату окончания договора.

-Также пункт 3 договора «вознаграждение Агента» не совсем четко прописывает момент оплаты вознаграждения Агента, а именно, 3.1. Вознаграждение Агента выплачивается Принципалом в день сдачи документов на регистрацию перехода права собственности на Объект к покупателю с одновременным подписанием Сторонами Акта приема-передачи выполненных услуг. 

Но ни пункт 3.1., ни другие пункты не прописывают, что вознаграждение Агента перечисляется после оплаты денежных средств по договору купли-продажи объекта недвижимости. То есть условия договора ставят факт оплаты вознаграждения в зависимость от сдачи документов на регистрацию, ничего не указывая о получении денежных средств Принципалом от покупателя, то есть данный пункт советую дополнить фразой (как вариант) «и после получение цены договора купли-продажи от покупателя объекта недвижимости».

В остальном договор не содержит скрытых негативных факторов и соответствует ГКРФ, не нарушает права Принципала и Агента.