Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Налог с продажи квартиры через ипотеку
Здравствуйте!
Имеется квартира. Ее получала моя бабушка по программе переселения из ветхого жилья в 1993г. Затем бабушка перед смертью 1/3 квартиры через договор дарения оформила на меня, а 2/3 на мою маму.
А через некоторое время (но более 5 лет назад) остальные 2/3 от этой квартиры мне подарила моя мама. Таким образом квартира перешла полностью в мою собственность и было это более 5 лет назад.
2 месяца назад по стечению обстоятельств мне пришлось квартиру переоформить по договору дарения полностью на мою маму назад.
Сейчас мы эту квартиру продаем за 1,6 млн.р, а кадастровая стоимость квартиры 630тыс.р. Перед тем как продавать квартиру, мы консультировались у местного нотариуса и та нам сказала, что если официально продать квартиру не по полной стоимости, а по кадастровой, т.е. в договоре указать цену ниже 1млн, то налог платить не придется, а придется заплатить какую-то пошлину в районе 12тыс.р.
Первый вопрос - насколько это правда?
Сейчас нашелся покупатель, который может купить квартиру только через ипотеку: ему одобрили ипотеку 1,6 млн.р. т.е. эту сумму придется полностью указывать в договоре купли-продажи и получать через банк.
Второй вопрос - какой налог в этом случае (при продаже через ипотеку за 1,6 млн) нам (моей матери) придется заплатить? Будет ли полный налог 13% от 1,6 млн или будут ли какие-то факторы, снижающие или исключающие налог, например то, что квартира не покупалась никогда, ее сначала выдали моей бабушке, а потом через договоры дарения квартира перешла ко мне, а 2 месяца назад моей маме? Т.е. эта квартира много лет фактически в семье, никогда не покупалась и не продавалась ради извлечения какого-то дохода, кроме текущей ситуации.
Первый вопрос — насколько это правда?
Станислав
Станислав, добрый вечер! В Вашем случае налоговая база будет определяться от цены продажи квартиры по договору. При этом, на основании ст. 220 НК РФ ВЫ вправе использовать для уменьшения налоговой базы налоговый вычет в размере 1 млн. (максимум) — т.е. продав квартиру за 1 млн. (в договоре) налог будет платить не нужно, достаточно подать декларацию по окончании года (до 30 .04.2020). В данном случае если в договоре указать настоящую цену налог надо будет заплатить 600 тыс. 13% — т.е. 78 тыс. Занижение цены (если не считать рисков штрафа со стороны налоговой) больше опасней для покупателя т.к. при расторжении присудят вернуть то что в договоре указали, но если найдете такого покупателя можно без налога продавать за 1 млн. Нотариус при этом в сделке не обязателен
Здравствуйте, Станислав!
если официально продать квартиру не по полной стоимости, а по кадастровой, т.е. в договоре указать цену ниже 1млн, то налог платить не придется,Станислав
После 1.01.2016 при продаже имущества принимают во внимание кадастровую стоимость, а если быть точнее 70% кадастровой стоимости. Если цена будет ниже этой размера, налог исчислят исходя из 70% кадастровой стоимости, если больше — исходя из указанной в договоре цены.
Другими словами, если вы укажите в договоре цену, равную 70% кадастровой стоимости и она будет менее 1 млн. рублей, налог вы не будете платить в силу использования имущественного налогового вычета, который как раз равен 1 млн. рублей (это его максимальный размер).
Для того, чтобы воспользоваться вычетом, нужно подать налоговую декларацию, заполнив в ней специальный раздел о вычете.
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
снижающие или исключающие налог, например то, что квартира не покупалась никогда, ее сначала выдали моей бабушке, а потом через договоры дарения квартира перешла ко мне, а 2 месяца назад моей маме?Станислав
Эти обстоятельства никак на размер налога не влияют. При исчислении налога его размер можно снизить только при помощи зачета потраченных денег на покупку этой квартиры (но это не ваша ситуация, так как у вас дарение, поэтому вы можете использовать только вариант с вычетом до 1 млн. рублей).
Здравствуйте, Станислав! В данном конкретном случае, учитывая, что квартира будет продаваться через ипотеку покупателя, искусственно занижать стоимость квартиры не стоит. Лучше воспользоваться имущественным вычетом, предоставляемым пп.1 п.2 ст.220 НК РФ:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
Таким образом, Вам придется заплатить налог с суммы, равной 1,6 млн. руб. — 1 млн. руб. = 600 тыс. руб. умножаем на 13% и получаем 78 тыс. руб.
Будет ли полный налог 13% от 1,6 млн или будут ли какие-то факторы, снижающие или исключающие налог, например то, что квартира не покупалась никогда, ее сначала выдали моей бабушке, а потом через договоры дарения квартира перешла ко мне, а 2 месяца назад моей маме? Т.е. эта квартира много лет фактически в семье, никогда не покупалась и не продавалась ради извлечения какого-то дохода, кроме текущей ситуации.
Станислав
Перечисленные Вами обстоятельства каким-то отрицательным и иным образом на сумму налога влиять не будут. Если квартира мамой получена от Вас путем дарения, тогда начальная стоимость этой квартиры в целях налогообложения равняется 0 руб. — маме квартира перешла безвозмездно., вследствие чего вычетом на сумму покупки квартиры теперь воспользоваться нельзя. Следовательно Вы должны будет заплатить налог с 1,6 млн. руб., НО дело в том, что закон Вам предоставляет право воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн. руб., поэтому налог оплачивать нужно будет только с 600 тыс. руб.
Смысла занижать стоимость квартиры до 1 млн. руб. нет., Вы потеряете в таком случае 600 тыс. руб. против 78 тыс. руб., которые Вы должны будете уплатить в качестве налога. Разница совершенно очевидна. Рисковать, пытаясь найти какие-то «обходные» пути (писать какие-то расписки на дополнительную сумму к основному договору) Вам не стоит, последствия при признании сделки недействительной могут быть плачевные — Вам вернут только сумму по договору, а по распискам (которая заведомо будет писаться с целью ухода от налогов) это большой вопрос.
Это не важно, срок будет исчисляться с даты регистрации права за мамой как последним собственником, если бы оставили себе долю либо за мамой оставалась доля тогда бы учитывались предыдущие годы владения а поскольку квартира переходила в полном объеме срок владения 2 месяца
1. Ок, забыл еще уточнить, что мама — пенсионерка и нигде не работает. Налоговый вычет никак при этом не изменится?
То есть я имею ввиду, то что есть разные налоговые вычеты — например мы покупаем жилье или оплачиваем лечение, а потом в течении скольки-то лет получаем налоговый вычет, когда не берут подоходный из зарплаты. А в данном случае мы просто до 30.04.2020 подаем декларацию и платим 78тыс.р налог и больше ничего?
2. Если мы с покупателями составим договор купли продажи квартиры, что они оплачивают через банк по ипотеке 1600тыс.р. и допустим, отдельным договором оформим продажу мебели и техники в этой квартире за 78тыс.р., чтобы компенсировать себе этот налог.
Возьмем там какую-нибудь расписку или оформим отдельную сделку у нотариуса, что покупатель в течении года нам выплатит за мебель и технику в квартире 78тыс.р., так можно будет?
Некоторая мебель и техника там действительно имеется и как раз примерно на эту сумму по рыночной цене.