Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Обременение на нежилом помещении
Я покупатель нежилого помещения в жилом доме. На основании договора купли продажи осуществлена регистрация этого нежилого помещения, но с обременением, ВИД-«ипотека в силу закона». Причиной этого является: не полная оплата с моей стороны ( я недоплатил 3% от договорной суммы) по причине непогашенной задолженности по взносам на кап ремонт со стороны продавца. Продавец не платил эти взносы с 2015 года полагаю сумма значительная может быть не менее не выплаченного мною остатка, поэтому заинтересованности в скорейшем исполнении договора у продавца нет. На данном этапе продавец затягивает исполнение своих обязательств- гашение долга по договору объясняя это устно что пока нет денег. К сожалению в договоре не оговорены сроки когда продавец должен выполнить свои обязательства. Помещение требует реконструкции и я намерен начать реконструкцию но данное обременение на позволяет архитектуре дать разрешение на реконструкцию. Для меня важно снять это обременение чтобы получить разрешение на реконструкцию для дальнейшего использования этого помещения в соответствии с моими планами и в этом цель моего обращения за консультацией. Можете ознакомится с договором в прикрепленном файле. вопросы в контексте данного договора: 1.Правомерно ли обременение на основании такого договора и правильный ли статус этого обременения? 2.В какие сроки в данном случае продавец обязан исполнять свои обязательства если в договоре не оговорены сроки? 3.Если я исполню свои обязательства, то-есть внесу оставшуюся оплату на счет продавца в одностороннем порядке не дожидаясь исполнения обязательств продавцом , смогу ли я снять обременения в регистрационном органе - МФЦ если продавец откажется приехать в мой город для написания заявления в регистрационном органе. 4.Обязан ли я буду оплатить долг по взносам на кап ремонт за период когда данное помещение было не в моей собственности? в ответах прошу написать ссылки на законы.
- договор 1.1..pdf
- договор 1.2..pdf
4.Обязан ли я буду оплатить долг по взносам на кап ремонт за период когда данное помещение было не в моей собственности?
Иван
Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме
[Жилищный кодекс РФ]
3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.
Иван, добрый день! Если у Вас ипотека в силу закона, то в общем правомерно т.к. согласно ч. 5 ст. 488 ГК РФ
5.Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
согласно ст. 489ГК РФ данная норма применяется и к товару проданному в рассрочку, по условиям оговора у Вас рассрочка в несколько платежей и поскольку в договоре иного установленного применяется ипотека (залог) в силу закона.
2. 7 дней согласно ГК если срок в договоре не определен
3. если обязательства по договору в части оплаты будут исполнены оснований для сохранения залога не будет, но возможно его придется снимать в судебном порядке если продавец будет уклонятся от подачи заявления
4. Долг по взносам на капремонт ( в отличие от других платежей — за коммуналку, содержание мкд и прочих) переходит к новому собственнику помещения.
Здравствуйте, к пункту 2. продавец живет в другом городе.
1.1 Каким способом мне предьявить требование об исполнении обязательств чтобы у меня остался документ о дате предьявления такого требования.
1.2 что написать в тексте этого требования
2.Что делать дальше если в течении этого времени продавец не исполнит обязательство.
у Вас датой исполнения обязательства по оплате 200 тыс. указана дата зачисления средств на счет продавца. Также предусмотрена передача имущества по акту после полной оплаты. Соответственно, переводите 200 тыс продавцу, берете выписку со счета или платежку(в копии) направляете уведомление заказным с описью продавцу, далее по истечении 7 дней с даты получения или в случае возврата в связи с неполучением обращаетесь в суд с иском о снятии обременения, Росреестр привлекаете третьим лицом
Здравствуйте, Иван! Очень у Вас упрощённый договор купли-продажи, нет ни слова о том, что имущество оберемено ипотекой в силу закона.
Но, тем не менее, законом такой вид обеспечения обязательств предусмотрен. Здесь действует ФЗ «ОБ ипотеке».
В силу ст. 2 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Согласно ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
По поводу того, что обязательства по оплате капитального ремонта, в отличие от других платежей по содеражнию жилого помещения, возникшие у прежнего собственника, станут Вашими обязательствами, коллеги Вам разъяснили.
Поскольку срок исполнения продавцом обязательства по оплате задолженности не определён, да и размер тоже, а продавец находится в другом городе, направляйте ему заказное письмо с описью вложения с требованием оплатить задолженность в срок 7 дней. Поскольку обязательство по оплате Ваш продавец на себя договором купли-продажи, хоть и косвенно (посредством предоставления справок об об оплате), но взял, у Вас будут основания обратиться к нему с требованием об исполнении этого обязательства на основании статей 309, 310 ГК РФ.
смогу ли я снять обременения в регистрационном органе — МФЦ если продавец откажется приехать в мой город для написания заявления в регистрационном органе
Сможете, но в судебном порядке.
В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
В соответствии с разъяснениями пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществленопутем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Направляйте письменно требование об оплате задолженности за капремонт и предоставлении Вам справки (сведений) об оплате: Прошу с врок 7 дней с даты получения настоящего требования в соответствии с условиями договора купли-продажи от… оплатить задолженность за капремонт и предоставить мне документ в подтверждение произведённой оплаты. В случае неисполнения обязательств буду вынужден обратиться в суд за понуждением к исполнению обязательств и взысканием понесённых судебных расходов.
Распечатываете в двух экзмеплярах, один из них отправляете заказным письмом с описью вложения (можно с уведомлением), на втором почта ставит свою печать, подтверждая соответствие отправленного экземпляра.
Если между Вами и продавцом сложился иной способ передачи информации, допустим, электронно, можно отправить и таким образом.
Если продавец обязательство не исполняет, тогда как я указала в ответе — в суд на основании статей 309, 310 ГК РФ.
Конечно, времени это займёт немало.
Добрый вечер.
Постараюсь выразить свою позицию по вопросам:
1.Правомерно ли обременение на основании такого договора и правильный ли статус этого обременения
Да, обременение правомерно. Это именно ипотека в силу закона (п. 5 ст.488 ГК РФ.
2.В какие сроки в данном случае продавец обязан исполнять свои обязательства если в договоре не оговорены сроки?
Если честно, то я в договоре нигде не увидел именно обязанности продавца заплатить за капитальный ремонт. В договоре указанно именно на срок оплаты Вами оставшейся суммы за помещение, при этом этот срок осложнен отлагательным условием (ст.327.1 ГК РФ), а именно предоставлением продавцом покупателю справок об отсутствии задолженности. Сейчас писать продавцу уведомление об исполнении им обязательства, а именно оплаты за капитальный ремонт на мой взгляд не имеет смысла потому что договор не устанавливает его обязанность заплатить. Он устанавливает, что продавец должен заплатить Покупателю часть денег за помещение в определенную дату, когда наступит оговоренное договором условие, а именно предоставление продавцом покупателю справок об отсутствии задолженности.
Если бы в договоре была отдельно оговорена обязанность Продавца заплатить за капитальный ремонт, тогда Вы как покупатель, имели бы право потребовать от него исполнения обязательства и он в течении 7 дней должен был бы его исполнить. А так как у Вас договор сформулирован, то по сути непонятно, кто должен заплатить. Точнее это значения не имеет.
Резюмируя вышесказанное. Никакого срока, в течении которого продавец должен Вам представить справки, в договоре не написано, так как это не обязанность, а условие с которым договор связывает наступление срока оплаты Покупателем оставшейся части стоимости имущества. . Кроме того, я считаю, что к Вам перешла обязанность по оплате задолженности за капитальный ремонт (п. 3 ст.158 ЖК РФ), а обязанность оплатить эту задолженность Продавцом просто не предусмотрена договором, исходя из его прямого толкования.
3.Если я исполню свои обязательства, то-есть внесу оставшуюся оплату на счет продавца в одностороннем порядке не дожидаясь исполнения обязательств продавцом, смогу ли я снять обременения в регистрационном органе — МФЦ если продавец откажется приехать в мой город для написания заявления в регистрационном органе.
Если продавец откажется подать заявление на прекращение регистрационной записи об ипотеке, то у Вас только один выход. Вы можете обратиться в суд с требованием о признании обременения в виде ипотеки в силу закона — отсутствующим (п.52 Постановления 10/22 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации)., так как зама ипотека прекратиться с надлежащим исполнение обеспеченного ей обязательства, а регистрационная запись в ЕГРН останется и прекратить ее без совместного заявления сторон или решения суда не получится.
4.Обязан ли я буду оплатить долг по взносам на кап ремонт за период когда данное помещение было не в моей собственности? в ответах прошу написать ссылки на законы.
Да, обязаны заплатить (п. 3 ст. 158 ЖК РФ).
Удачи
Здравствуйте в возможно в приложенных файлах их 2 не посмотрели 2 страницу договора там все написано об обязательстве продавца по погашению задолженности и педоставлению таких документов.
Иван, я все прочитал. Там написано буквально, что наступление срока Вашей обязанности по оплате остатка суммы за помещение связанно с предоставлением Вам продавцом справок об отсутствии задолженности.Лично я не вижу в данном пункте установления именно обязанности продавца оплатить задолженность. Там есть условие наступления срока. Другое дело, что если не оплатить задолженность, то нельзя представить справки, а значит и не наступит срок для оплаты остатка. Условия договора на мой взгляд неудачно сформулированы и допускают разное его толкование.
Самостоятельно снять обременение не получится.
Срок исполнения обязательства вашим Продавцом составляет после предъявления вами требования — 7 дней.