Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Уплата налога при продаже земельного участка, если имеется ИП
Добрый день! У меня в собственности есть земельный участок для ИЖС и расположенный на нем жилой дом. Данные объекты недвижимости я приобрел в январе 2015 г. В сентябре 2016 года я открыл ИП с видом налогооблажения УСН (6%) для сдачи нежилых помещений в аренду. В качестве основного вида деятельности указан код 68.20.2: Аренда и управление собственным
или арендованным нежилым недвижимым имуществом.
В качестве дополнительного вида деятельности указано — 68.10: Покупка и продажа собственного недвижимого имущества.
Указанный земельный участок и жилой дом в предпринимательской деятельности не использовались, в аренду не сдавались. Систематической продажи имущества тоже не производится.
Сейчас в планах сделка по продаже указанных жилого дома и земельного участка.Покупатель хочет указывать всю сумму. Я вроде как освобожден от уплаты налога на доходы физ лица так как владею имуществом более 3-х лет. Насколько правильно понимаю 5-ти летний срок распространяется на имущество приобретенное после 1.01.2016 г. !?
Вопрос в следующем.
1) Если я сейчас подам заявление на закрытие деятельности 68.10: Покупка и продажа собственного недвижимого имущества, и проведу сделку примерно через месяц, то доходы от продажи имущества я буду уплачивать как физическое лицо по НДФЛ или все таки рискую попасть на УСН?
Здравствуйте, Андрей!
Насколько правильно понимаю 5-ти летний срок распространяется на имущество приобретенное после 1.01.2016 г. !?Андрей
да, верно (п.3 ст.4 Федеральный закон от 29.11.2014 N 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации»).
Если я сейчас подам заявление на закрытие деятельности 68.10: Покупка и продажа собственного недвижимого имущества, и проведу сделку примерно через месяц, то доходы от продажи имущества я буду уплачивать как физическое лицо по НДФЛ или все таки рискую попасть на УСН?Андрей
я считаю, что должны будут применять положения гл.23 НК о НДФЛ.
ФНС, конечно, может попытаться обложить данный доход налогом УСН, этого полностью исключать нельзя, однако для этого не будет никаких оснований, на мой взгляд.
то что налогоплательщик ИП убрал один из дополнительных ОКВЭД, так это его право, особо учитывая, что ранее дохода по данному виду деятельности не получал.
также аргументом может быть, то что ЗУ и дом приобретался для личного пользования, до регистрации ИП, но что-то не понравилось или изменились жизненные обстоятельства и в данной недвижимости отпала необходимость.
в предпринимательской деятельности не использовался и изначально приобретался не для перепродажи.
чтобы свести к минимуму вероятность таких действий со стороны ФНС, я бы советовал Вам воздержаться от продажи более длительное время, чем месяц, например 4-5 месяца.
Здравствуйте, Андрей.
Насколько правильно понимаю 5-ти летний срок распространяется на имущество приобретенное после 1.01.2016 г. !?Андрей
Да, верно. Согласно ст. 217.1 НК РФ в отношении недвижимости, приобретенной после 01.01.2016 срок владения составляет 5 лет. До 01.01.2016 — 3 года.
1) Если я сейчас подам заявление на закрытие деятельности 68.10: Покупка и продажа собственного недвижимого имущества, и проведу сделку примерно через месяц, то доходы от продажи имущества я буду уплачивать как физическое лицо по НДФЛ или все таки рискую попасть на УСН?Андрей
Здесь есть риски, что налоговый орган расценит этот доход как доход по УСН.
Есть письмо Минфина РФ от 23 апреля 2013 г. N 03-04-05/14057, согласно которому, если недвижимость не использовались в предпринимательской деятельности, то доходы от ее продажи облагаются НДФЛ.
Соответственно, в случае если земельные участки и недвижимое имущество использовались в предпринимательской деятельности или если индивидуальный предприниматель при регистрации заявил такие виды деятельности, как продажа собственных земельных участков и недвижимого имущества, то доходы от такой продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Если индивидуальный предприниматель применяет упрощенную систему налогообложения с объектом в виде доходов, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6 процентов.
Доходы, полученные от реализации земельных участков и недвижимого имущества, которые не использовались индивидуальным предпринимателем в целях осуществления предпринимательской деятельности, в том числе если индивидуальным предпринимателем не указывались при регистрации виды деятельности, связанные с продажей собственных земельных участков и недвижимого имущества, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном «гл. 23» «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.
Но есть и судебная практика, по которой суды учитывают, в том числе для каких целей приобреталась недвижимость и как она использовалась. В том числе использовалась ли она для личных нужд.
Например, Постановление 19 арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2017 г. по делу N А64-7234/2016
Материалами дела доказано, что реализованное предпринимателем в 2015 году имущество не использовалось им для личных целей (для проживания самого предпринимателя и членов его семьи) и не находилось в его собственности три года.
Добрый день. На мой взгляд, Вам стоит прекратить ИП, дабы Вы могли воспользоваться статьей 217 НК и освобождением дохода с продажи от налога.
Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:
17.1) от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;
от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств),непосредственно используемого в предпринимательской деятельности
Дело в том, что наличие ОКВЭД связанных с использованием недвижимости в предпринимательских целях, а аренда именно предпринимательство, может истолковываться ФНС, как основание для отказа в освобождении от налога.
У Вас спец. режим, а данная статья имеет отношение лишь к НДФЛ. Поэтому от налога по спец.режиму она не освобождает. В связи с этим, при наличии у Вас ИП и арендного ОКВЭД, велика вероятность, что ФНС посчитает реализованное имущество именно имуществом используемым в предпринимательских целях, указав на то, что реализация произошла в рамках предпринимательской деятельности, в связи с чем поставит вопрос о начислении УСН. Во всяком случае подобная практика имела место. И тут уж придется Вам доказывать, что в предпринимательских целях имущество не использовалось и реализация не связана с Вашей предпринимательской деятельностью. На мой взгляд, это всегда риск, в связи с чем проще закрыть ИП.
При продаже с закрытым ИП Вы будете осовобождены от налога с продажи дома по давности владения.
Однако в данной статье, по случаям предпринимательства, в качестве обьектов, доходы от продажи которых освобождаются от НДФЛ, не указаны к сожалению земельные участки. В этой связи, опять же существует риск того, что придется доказывать неиспользование участка в предпринимательских целях.
С уважением Евгений Беляев
связи с этим, при наличии у Вас ИП и арендного ОКВЭД, велика вероятность, что ФНС посчитает реализованное имущество именно имуществом используемым в предпринимательских целях, указав на то, что реализация произошла в рамках предпринимательской деятельности, в связи с чем поставит вопрос о начислении УСН.Евгений Беляев
Но у меня же открыт ОКВЭД по аренде нежилых помещений.
Здравствуйте!
Учитывая это
У меня в собственности есть земельный участок для ИЖС и расположенный на нем жилой дом. Данные объекты недвижимости я приобрел в январе 2015 г. В сентябре 2016 года я открыл ИП с видом налогооблажения УСН (6%) для сдачи нежилых помещений в аренду. В качестве основного вида деятельности указан код 68.20.2: Аренда и управление собственным
или арендованным нежилым недвижимым имуществом.
В качестве дополнительного вида деятельности указано — 68.10: Покупка и продажа собственного недвижимого имущества.
По этому вопросу
1) Если я сейчас подам заявление на закрытие деятельности 68.10: Покупка и продажа собственного недвижимого имущества, и проведу сделку примерно через месяц, то доходы от продажи имущества я буду уплачивать как физическое лицо по НДФЛ или все таки рискую попасть на УСН?
приведу следующую позицию:
На вопрос о том, какой налог должен заплатить предприниматель на УСН при продаже недвижимого имущества, по мнению Минфина, ответ на этот вопрос зависит от того, какие виды деятельности ИП указал при госрегистрации, и использовалось ли данное имущество в предпринимательской деятельности (Письмо Минфина от 18 июля 2016 года №03-11-11/41910)
В пункте 1 статьи 346.15 НК РФ установлено, что предприниматели на УСН при расчете налоговой базы учитывают:
доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 НК РФ;
внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 НК РФ.
При этом, как поясняют чиновники, доходы от видов деятельности, которые при регистрации ИП были внесены в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП), признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности.
Соответственно, если ИП осуществляет деятельность по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то доходы от его продажи облагаются единым «упрощенным» налогом. Если же предприниматель не занимается продажей недвижимости и недвижимое имущество не использовалось в предпринимательской деятельности, то доходы от продажи такого имущества облагаются НДФЛ.
Применительно к Вашей ситуации, учитывая что
Данные объекты недвижимости я приобрел в январе 2015 г. В сентябре 2016 года я открыл ИП с видом налогооблажения УСН (6%) для сдачи нежилых помещений в аренду.
полагаю что к Вам применима налогообложение в форме НДФЛ, тот факт, что
Указанный земельный участок и жилой дом в предпринимательской деятельности не использовались, в аренду не сдавались. Систематической продажи имущества тоже не производится.
вероятно, надо будет как раз доказывать в суде, если будет судебный спор конечно, а он видимо будет,
а он видимо будет, и в качестве примера, привожу спорную ситуацию по аналогии
Суть спора
«Закрыв» ИП, физлицо приобрело объекты недвижимости (гаражи). Через несколько месяцев налогоплательщик вновь зарегистрировался в качестве ИП и стал применять УСН. В проверяемом периоде ИП продал часть гаражей, но налог с доходов не уплатил. По мнению налогоплательщика, поскольку на момент приобретения гаражей он не являлся ИП, то вправе воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ.
Инспекция отказала в вычете по НДФЛ и доначислила единый налог. Обоснование — в период реализации объектов предприниматель являлся плательщиком налога по УСН.
Решение суда
Суд согласился с налоговиками. В пункте 1 статьи 346.15 НК РФ установлено, что «упрощенщики» учитывают доходы в соответствии с положениями пунктов 1 и 2 статьи 248 НК РФ. Согласно пункту 1 статьи 248 НК РФ, к доходам относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав и внереализационные доходы. При этом доходы от реализации определяются в соответствии с положениями статьи 249 НК РФ. А в пункте 1 статьи 249 НК РФ, в частности, оговорено, что доходом от реализации признается выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных. Товаром признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п.3 ст. 38 НК РФ).
В постановлениях Президиума ВАС РФот 16.03.10 №14009/09, от 18.06.13 №18384/12 от 29.10.2013 №6778/2013 разъяснено:
о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации.
В данной ситуации спорное имущество (гаражи) налогоплательщик приобрел не для личных целей. Значит, полученный доход от продажи нежилых помещений непосредственно связан с предпринимательской деятельностью, а поэтому, облагается налогом по УСН (постановление АС Центрального округа от 06.09.18 №А35-3121/2017).
поэтому надо будет в суде доказывать, и делать именно упор на тот факт, что жилой дом и земельный участок приобретались в собственность за продолжительный период до регистрации Вас в качестве ИП, и не планировалось использование этой недвижимости в предпринимательской деятельности.
Позиция Минфина понятна. Но если я сейчас закрою ОКВЭД «Продажа и покупка собственного недвижимого имущества» и позже продам свое имущество, то на чем будет основываться налоговая выдвигая мне требование об уплате налога по УСН? Я ведь действительно продал имущество уже после закрытия ОКВЭД, а не наоборот.
Андрей, могут обосновывать тем, что данное имущество не использовалось для личных целей, приобреталось для предпринимательских целей. При этом не обязательно, что именно так и будет. И не обязательно, что суд встанет на сторону налоговой, если она доначислит налог по УСН, Но риск такой есть.