Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Несоответствие целевого назначения с разрешенным использованием
Здравствуйте!
Есть земельный участок с категорией земель «Земли промышленности, энергетики, транспорта...», с разрешённым использованием для ИЖС.
При регистрации прав собственности на участок в росреестре была назначена сотрудниками МФЦ и оплачена пошлина в размере установленным для оформления участка под ИЖС из состава земель населенных пунктов.
Местная администрация выдала «пустой ГПЗУ», при сборе документов для получения разрешения на строительство. Тоесть там не обозначены границы, в пределах которых разрешается строительство, и даже отсутствует информация, которую можно получить по запросу выписки из ЕГРН.
Соответственно, как я понимаю, нет даже возможности подготовить пакет документов для запроса на получение разрешения на строительство, чтобы в случае отказа, можно было идти в суд.
В самой администрации при личной встрече с представителем отдела по земельным вопросам, объясняется, что разрешение на строительство не выдадут, так как есть конфликт целевого назначения с использованием. А чтобы этот вопрос решился, нужно войти в границы населенного пункта, что в свою очередь будет возможно сделать после подготовки проекта территориального планирования. Подготовка которого целесообразна только на основании генерального плана применителъно к данной территории.
Все это похоже на какой-то замкнутый круг…
В ГрК РФ Глава 3, Статья 18 (для МО) говориться что местное самоуправление вправе принять решение об отсутсвие необъодимости подготовки его генерального плана и о подготовке правил землепользования и застройки, при определенных условиях, которые в моем случае — соблюдаются.
Но администрации никак не хочет инициировать этот процесс.
На приеме у главы МО, вне протокола, он говорит что это связано с тем, что та территория о которой идет речь, на данный момент мало заселена, и брать ее на баланс для администрации накладно.
На прямой вопрос «что мне делать, если я хочу построить на своей земле, дом и жить в нем, не переживая за то, что его могут снести как самострой» — он ухмыляясь говорит что такого конечно не будет, при этом соглашаясь что гарантией этого может быть только выполнение процедуры строительство в рамках действующего закона.
Соответственно вопрос тот же, как быть в такой ситуации, какие риски при строительстве дома и получении разрешения постфактум?
На соседних участках есть построенные дома в которых люди проживают постоянно, мирясь с затянувшимся процессом присоединения земель к населенным пунктам. И процесс этот идет, соседняя территория с такой же ситуацией в 2018 году была переквалифицирована в населенные пункты.
- ГПЗУ1.jpg
- ГПЗУ2.jpg
- 20190112_211615.jpg
Здравствуйте, Ирина.
Поскольку Вам выдали пустой ГПЗУ на Ваш участок, то на него действие градостроительных регламентов не распространяются, он не в землях поселения, то есть, строго по закону, строиться на нем Вы не можете.
То есть, если Вы начнете строительство, то должны понимать на рискованность этого предприятия сносом Вашего дома и других строений.
В настоящее время разрешение на строительство жилого дома на участке ИЖС не требуется, достаточно направить письменное уведомление в местную Администрацию.
Однако, Администрация может в ответ направить Вам письмо о несоответствии Вашего строительства категории Вашего земельного участка.
В случае возникновения в суде спора о сносе самовольной постройки, которой могут посчитать Ваш жилой дом, Вы вправе ссылаться на ВРИ Вашего земельного участка и защищать свою постройку на основании статьи 222 ГК РФ, просить суд сохранить право собственности за Вами на указанный дом.
Гражданский кодекс
Статья 222. Самовольная постройка
1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Использование самовольной постройки не допускается.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее — установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
От административной ответственности за нецелевое использование земельного участка Вас защищает ВРИ Вашего участка, поскольку он имеет ВРИ ИЖС и используется Вами в соответствии с ним.
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте.
Поддерживая коллегу Кураева по части невозможности разрешения данного вопроса в судебном порядке, отмечу, что тем не менее теоретическая возможность выйти в суд все же у Вас имеется. Но путь этот долгий и логично, конечно, заручиться поддержкой других заинтересованных в этом лиц.
Смысл в том, что согласно Федеральному закону №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ», инициативу по включению территории земельного участка в границы поселения может проявить любое заинтересованное юридическое или физическое лицо. При этом в в орган местного самоуправления должны быть направлены аргументированное заявление в произвольной форме о включении территории земельного участка в границы поселения, кадастровый план земельного участка, правоустанавливающие документы и копии документов, удостоверяющих личность.
В этом случае орган местного самоуправления должен вынести соответствующее решение, либо о начале процедуры включения земельного участка в пределы поселения, с размещением информации о подготовке преобразований в генеральный план с указанием новых границ населенного пункта, проведении публичных слушаний в соответствии со ст.28 ГрК РФ) и т.д., либо об отказе во включении земельного участка в пределы поселения. И вот как раз этот отказ и может быть обжалован в суде.
Здравствуйте!
Строительство индивидуальных жилых домов на землях промышленности, энергетики… не допускается земельным законодательством, поэтому в генплане, являющемся приложением к ПЗЗ, не должна быть указана террзона с ВРИ «для ИЖС». В противном случае нужно инициировать внесение изменений и дополнений в генплан в соответствии с положениями ПЗЗ. Удачи!
Обязать местную администрацию инициировать процесс смены категории земельного участка и включение его в земли поселений в судебном порядке Вы не сможете.
Могу Вам порекомендовать организовать соседей и направлять коллективные обращения в местный Совет депутатов, чтобы они инициировали указанные вопросы в интересах жителей и поселения.
Уважаемый Геннадий, спасибо за консультацию.
Мне представляется, что закон как минимум стремится быть точным, и напротив избегать ситуаций вроде «тут бабка на двое сказала».
Соответственно если смоделировать ситуацию, при которой я как собственник, начинаю использовать свою землю как надлежит мне ВРИ, и при этом попадаю в суд со спором о сносе, из-за конфликта с целевым назначением, вследствие чего отсутствует РнС – признает ли суд за мной право собственности на самовольную постройку? Если положить что два условия:
«если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан"
— соблюдены, вопрос касается именно третьего:
«если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;»
Может быть у суда в этом случае два мнения, или ситуация ясная относительно вердикта?
Ища информацию по этой теме в сети, стало понятно, что во время до введения классификатора ВРИ и до введения градостроительных регламентов – Главы местной администрации выносили решения о присвоении любого ВРИ, не учитывая соответствие данного вида земельного участка определённой категории земель.
Так и получилось в нашем случае. Земли распределялись для семей военных, процесс был запущен, но на каком-то этапе замедлился.
И тут интересует вот какой момент.
В Федеральном законе от 23.06.2014 N 171-ФЗ в последней редакции, в статье 34 написано:
11. Разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.
12. До 1 января 2020 года орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков. При этом проведение публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в правила землепользования и застройки, не требуется.
То есть, если я правильно это понимаю, как бы что ни было, у органа местного самоуправления теперь год для внесения изменений в ПЗЗ соответствующих тому ВРИ, который прописан в выписки из ЕГРН на данный момент по нашему участку, что в свою очередь в нашей ситуации «на руку»?