Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как перевести аренду нежилых помещений с одного ИП на другое ИП?
Нежилые помещения принадлежат на праве собственности частному лицу, несколько помещений из них принадлежат согласно брачного договора. На этого хозяина оформлено ИП, которое сдает в аренду эти помещения юридическим лицам (ООО). По некоторым обстоятельствам человеку надо закрыть свое ИП и расчетный счет в банке.
Как можно перевести договора аренды с этого ИП на другое ИП без переоформления права собственности на помещения на другого хозяина, чтобы арендаторы платили аренду уже на другое ИП? И пойдут ли они на это, если не сменился собственник помещений? Какие есть способы, по времени и по трудности?
Здравствуйте Алекс,
И пойдут ли они на это, если не сменился собственник помещений? Какие есть способы, по времени и по трудности?Aleks
При смене собственника у Вас просто будет перемена лиц в обязательстве. согласно ст. 382 Гражданского кодекса:
Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Поэтому надо прочитать условия Вашего договора аренды.
По первой части вопроса сейчас отвечу.
С уважением, виктория Суворова.
Как можно перевести договора аренды с этого ИП на другое ИП без переоформления права собственности на помещения на другого хозяина, чтобы арендаторы платили аренду уже на другое ИП?Aleks
Алекс, добрый день! Можно заключить например агентский договор где агентом выступает ИП а принципалом собственник помещений.
ст. 1005 ГК РФ
По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
проблема в том, что собственник который прекратил регистрацию в качестве ИП должен будет выплачивать вознаграждение ИП-агенту с которого то уплачивает налог в рамках применяемой системы налогообложения а арендаторы ЮЛ при выплате арендной платы должны будут удерживать и перечислять за собственника помещений утратившего статус ИП 13% НДФЛ как налоговые агенты на основании ст. 226 НК РФ + встает вопрос с НДС поскольку периодическое извлечение прибыли от сдачи в аренду нежилых помещений это предпринимательсткая деятельность как не крути. Передача например от собственника в безвозмездное пользование помещений второму ИП ведет к возникновению у него внереализационного дохода на основании п. 8 ст. 250 НК РФ + собственно доход от сдачи в аренду этих помещений.
Предложенный вариант с субарендой также как и агентский договор не снимает вопрос с предпринимательской деятельностью собственника помещений (в том числе в части рисков доначисления НДС) и налогом с получаемого им дохода. Если стороны договора не являются взаимозависимыми, то можно поставить минимальную цену в договоре между собственником и ИП который будет сдавать помещения ЮЛ — нынешним арендаторам. НО, ИП как налоговый агент опять таки должен в силу ст. 226 НК РФ уплачивать за собственника НДФЛ с его дохода.
Вопрос с НДС и незаконным предпринимательством собственника помещений может быть снять путем передачи имущества в доверительное управление ИП который будет его уже сдавать третьим лицам, но это предусматривает открытие доверительным управляющим отдельного счета, обособления и учета имущества переданного в доверительное управление, и опять таки не снимает вопрос с обложением дохода собственника по ставке 13%
Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет.
Здравствуйте. Вам может подойти договор доверительного управления имуществом, по которому Вы передадите недвижимое имущество в доверительное управление другого ИП (ст. 1012 ГК РФ). Передача недвижимого имущества в доверительное управление при этом подлежит государственной регистрации (ст. 1017 ГК РФ). Такой договор заключается на срок не более 5 лет (ст. 1016 ГК РФ).
просто перезаключив договора с одного ИП на другое, а собственник имущества может передать имущество по договору доверительного управления имуществом и в нём предусмотреть возможность для ИП сдавать данное помещение в аренду.
Первый ИП сдает в аренду помещения, а второй ИП сдает их уже в субаренду. Это позволяет сделать закон, ст. 615 Гражданского кодекса: Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Уточните, первый ИП будет закрываться вообще? ИП 1 и ИП 2 это супруги?