Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Покупка квартиры по уступке прав на ДДУ
Добрый день, покупаю квартиру в строящемся доме, единовременной оплатой через аккредитив, сумма перечисляется после регистрации в Росреестре. По договору "ОБ УСТУПКЕ ПРАВ И ПЕРЕВОДЕ ОБЯЗАННОСТЕЙ" на заключенный ДДУ ( договор между застройщиком в лице Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Дмитровская» и Общество с ограниченной ответственностью «Парковый квартал»).
Смущают следующие моменты:
1) в ДДУ договоре значится одна сумма 6 млн. а в договоре уступки эта же сумма 6 млн + 3 как вознаграждение. Интересует при расторжении не могу ли потерять часть суммы и именно эти самые 3млн?
2) как убедится что при уступке с этой квартирой не передадутся долги за какие то еще услуги оказанные подрядчиком застройщику? Менеджер предоставил вексель об оплате суммы значащейся в ДДУ и то что оплачен в полном объеме. Но достаточно ли этого? может подрядчик оказывал еще какие то услуги, которые лягут долгом на меня?
3) дата подписания контракта 24 декабря. Я нашел выписку из Росреестра на август по номеру ДДУ и заметил что там есть обременение. Менеджер пояснил что оно будет снято (отельным запросом либо вместе с договором на уступку), еще он сказал что в любом случае Росреестр не будет регистрировать уступку если есть обременение, правда ли это? И как проверить что обременение снято?
вот выписка из Росреестра:
сведения о залоге прав требования участника долевого строительства, ином ограничении его прав:
залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве;
номер государственной регистрации:xxxxx ;
дата государственной регистрации: 26.12.2017;
срок, на который установлено ограничение (обременение) права: до исполнения основного обязательства, по 15.02.2022;
Акционерное общество "Альфа-Банк"
способ обеспечения застройщиком исполнения обязательств по договору: данные отсутствуют
сведения о банке, в котором в соответствии с договором участия в долевом строительстве должен быть открыт специальный счет эскроу для специального депонирования денежных средств в счет уплаты цены такого договора: данные отсутствуют
4) на что еще обратить внимание?
по правам в договоре об уступке есть такие пункты:
1. Участник уступает Новому участнику все права и переводит на Нового участника все обязанности, вытекающие из Договора ДДУ
3. Участник гарантирует, что на момент государственной регистрации настоящего Соглашения уступаемые права и переводимые обязанности по Договору не уступлены третьим лицам, не внесены в залог, в споре и под арестом не состоят и не обременены каким-либо иным гражданско-правовым или административным обязательством.
документы детальнее
Сергей, здравствуйте!
Вместо того, чтобы все описывать лучше один раз наглядно выложить договор обсудить по факту все детали, а то будет разговор грузового со слепым.
Прикрепите, пожалуйста, проект договора?
1) в ДДУ договоре значится одна сумма 6 млн. а в договоре уступки эта же сумма 6 млн + 3 как вознаграждение. Интересует при расторжении не могу ли потерять часть суммы и именно эти самые 3млн?
Важно понимать, что 6 млн. рублей это может быть и скорее всего так и есть цена ДДУ между Дольщиком и Застройщиком. Относительно же цены договору уступки права требования, то это уже другая цена, а именно 3 млн. рублей.
Важно понимать, что такое уступка и тогда все станет ясно! Фактически при заключении и исполнении такого договора происходит замена стороны, Вы становитесь Дольщиком. Для этого и уплачиваете цену по договору уступки права требования, но!
Обратите внимание на ч.1 ст. 11 ФЗ-214
1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Т.е.есть большая вероятность, что 6 млн. рублей это и есть долг, который не оплачен Дольщиком, но при этом он переводится на Вас при заключении уступки права требования.
Безусловно меня смущает формулировка, которая указана Вами - вознаграждение. Очень странно, если именно так в договоре написано.
Обычно, если это 3 млн. рублей оплата за переуступка права требования, то при расторжении договора Вы вернете все что оплатили.
2) как убедится что при уступке с этой квартирой не передадутся долги за какие то еще услуги оказанные подрядчиком застройщику? Менеджер предоставил вексель об оплате суммы значащейся в ДДУ и то что оплачен в полном объеме. Но достаточно ли этого? может подрядчик оказывал еще какие то услуги, которые лягут долгом на меня?
Вообще по-хорошемунужно читать ДДУ (его тоже можете выложить), при этом долги по доп. услугам могут переданы, если они были прописаны, но обычно их там не пишут.
Надо бы посмотреть, что за вексель и посмотреть не находятся ли юридические лица на стадии банкротства, поскольку есть большая вероятность, что сделка может быть оспорена.
Хотя с другой стороны по ГК РФ обязательства могут быть погашены векселем. По-хорошему нужно вдаваться в подробности всего, какой там был вексель, откуда он взялся, обеспечен ли он чем-нибудь или нет.
3) дата подписания контракта 24 декабря. Я нашел выписку из Росреестра на август по номеру ДДУ и заметил что там есть обременение. Менеджер пояснил что оно будет снято (отельным запросом либо вместе с договором на уступку), еще он сказал что в любом случае Росреестр не будет регистрировать уступку если есть обременение, правда ли это? И как проверить что обременение снято?
Да, действительно регистрировать не будет. Проверить можно запросом и получением выписки из ЕГРН. Я так понимаю, что они просто хотят перевести долг на Вас, что перевели и сразу Вы оплатили задолженность, тем самым долг был погашен.
Почему возникло обременение? На мой взгляд:
Согласно ч.3 ст. 11 ФЗ -214
3. Уплата цены уступки прав требований по договорупроизводится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо.
Т.е. после гос. регистрации задолженность так и осталась, а обременение автоматически выставилось.
4) на что еще обратить внимание?
Определить все моменты можно после ознакомления с договорами.
С уважением, юрист Дмитрий.
Из ДДУ следует, что стоимость объекта недвижимости составляет 6 670 800 рублей, при этом Дольщик оплатил задолженность путем передачи векселя Застройщика на указанную сумму. Как указано в пункте 6 Соглашения об уступке права требования указанная сумма оплачена.
В п.7. следует, что Вы старому дольщику оплачиваете компенсации на указанную сумму + 3 224 542 рублей — вознаграждения. Указанное в целом является ценой Договора уступки права требования, т.е. в случае расторжения Соглашения или признания его недействительным Вам обязаны вернуть сумму в целом. Кстати возврат у Вас предусмотрен п.12. Соглашения — в течение 10 дней осуществляется возврат на реквизиты Вашего счета.
П.8. используете аккредитив — это хорошо, поскольку денежные средства будут переданы после регистрации перехода права требования.
На самом деле у Вас Соглашение расписано хорошо. Нужно обратить внимание по Уступке права требования передаются только права по ДДУ, иных долговых обязательств (долгов по услуг) не передается.
Теперь по ДДУ
п.2.1. про увеличение по оплате ДДУ
-при увеличении площади помещения
-при увеличении площади балкона
-цена 1 кв.м. 150 тыс. рублей.
Если площадь увеличивается менее чем на 0,1 кв. доплата не осуществляется
Обратите в внимание на срок передачи объекта п. 5.1. Начало периода передачи 90 дней со дня ввода в эксплуатацию, но не позднее 01.04.2019
В приложении №1 — указано, что квартира передается без отделки.
В остальном все расписано стандартно.
В дополнение при проверке ООО «Парковый квартал» на наличие банкротства https://www.fedresurs.ru/search/entity?code=7717154511)
, установлено, что сообщения отсутствуют, при этом имеется информация о проведении аудита.
https://www.fedresurs.ru/sfact...
Тоже самое в отношении Управляющей компании + имеются сведения о залогах.
https://www.fedresurs.ru/searc...
https://www.fedresurs.ru/sfact...