Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Стоит ли покупать гараж без права собственности на землю?
Добрый день!
Рассматриваю возможность приобретения капитального гаража в городе.
Часто у продавца оформлена собственность на строение (через суд), а собственности на землю под ним нет. При этом продавец уверяет, что вопрос можно решить и после покупки за пару месяцев и 20 тыс. руб., но сам заниматься этим не хочет, т.к. считает, что от свидетельства на землю никакого прока нет.
При этом бывает, что, судя по общедоступной кадастровой карте земля под частью гаражей в массиве оформлена (кадастровая цена примерно 120-150 тыс.), а бывает, что ни под одним гаражом земли нет (при этом по факту нет и функционирующего ГСК).
Стоит ли связываться с такими объектами?
Чем это грозит в худшем случае и как узнать о возможных рисках?
Добрый день! Если права собственности на гараж у продавца зарегистрированы в ЕГРН на основании решения суда, а земля не оформлена, то по договору купли-продажи, оформив переход права в ЕГРН, купить гараж вы можете. Все законно.
С другой стороны, вы правы, риски могут быть, но это, скажем так, только возможности, не факт, что так будет. Во-первых, что касается земли. Если гараж стоит на земельном участке, предоставленном ранее на каком-либо праве ГСК, то это в целом не плохо, права на землю в принципе есть. Правда, после вступления в силу 218-ФЗ оформить землю под гаражом в гск стало проблематично, поскольку часто назначение гаражей в гск — «нежилое помещение», а не «здание». Но видимо возможность зависит от региона и от позиции администрации и Росреестра. Если под гаражом, находящемся не в ГСК, земельный участок не оформлен, то надо смотреть на основании чего в суде было признано право на объект. Ведь без права на землю оформить объект нельзя (ст. 222 ГК РФ). Бывает, что в суде признано право на гараж, а потом выясняется, что он находится в охранной зоне или, например, в полосе отвода железной дороги, в таком случае заинтересованное лицо может оспорить решение суда.
Бывают случаи, что оформить землю в собственность нельзя, потому что есть ограничения по Правилам землепользования и застройки города (красные линии и т.д.). Но, с другой стороны, идеальный случай, когда и гараж и земля под ним оформлены, встречается редко. Можете какие-либо данные проверять на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра, или перед покупкой гаража зайти на консультацию в архитектуру города, может быть, по каким-либо возможным ограничениям при оформлении участка вас там проконсультируют.
Удачного решения ваших проблем!
Ольга, спасибо за ответ! Остались еще вопросы, и, если вы не против, я их задам =)
Первый вопрос связан с рисками приобретения гаража в зоне для объектов общественно-делового значения. Я его уже задавал раньше на сайте. Наверное, лучше дать на него ссылку: https://pravoved.ru/question/2...
Как я вижу сейчас, почти везде указано общественно-деловое значение. Может, я не прав в том, что это противоречит расположению там одноэтажного гаража?
Второй вопрос: предположим, объект приобретен в удручающем состоянии. Возможно ли будет перестроить его в тех же границах и примерно той же высоты? а может быть можно будет надстроить его? построить второй этаж?
Добрый вечер! Если разрешенное использование земли в выписке из ЕГРН указано «для объектов общественно-делового значения», то возможность размещения на таком з.у. гаража можно узнать, посмотрев в правилах землепользования и застройки вашего города описание данного вида. Что касается приказа Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков, в нем упоминаются ВРИ з.у. „Объекты гаражного назначения“, описание его следующее:
еще один ВРИ з.у. „Общественное использование объектов капитального строительства“, его описание:
В данных видах тоже возможно размещение гаражей. В любом случае, виды р.и. з.у. не соответствующие видам, указанным в вышеупомянутом приказе, должны приводиться в соответствие с этим приказом.
По второму вопросу. Если гараж находится на территории ГСК, любая реконструкция возможна только с разрешения администрации и при наличии земельного участка на каком-либо праве, пусть даже у гск. Если гараж построен на земельном участке индивидуально, права на участок у гражданина, в.р.и. (ижс, садоводство, дачное строительство, „для строительства гаража“ и т.д.), то реконструкция объекта проводится самостоятельно, без согласований с администрацией, постановка на гкн и регистрация права осуществляется в порядке 218-ФЗ. Удачи!