Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Правомерны ли действия Арендодателя по прекращению арендных отношений?
ООО сдаёт с аренду трём различным арендаторам три нежилых помещения в торговом центре площадью 200, 50, 100 кв.м. Помещения идентифицируются на приложениях к Договорам аренды с поэтажным планом, на котором сдаваемые помещения закрашены красным цветом. Помещения не стоят на кадастровом учёте(не имеют кадастровых номеров), так как это не требует краткосрочный договор.
Договора краткосрочные на 11 месяцев, без каких-либо обязательств по продлению арендных отношений(в смысле стороны не обязуются заключить ряд краткосрочных договоров несколько раз подряд).
28 февраля 2019 года срок договоров заканчивается. Арендодатель не желает заключать с этими арендаторами новые договоры, в его планах сделать перепланировку в торговом центре, а именно: убрать ненесущие перегородки между этими помещениями и образовать единое помещение общей площадью 450 кв.м.(к 200, 50 и 100 арендным метрам добавится ещё и 100 метров коридора, то есть 200+50+100+100кор.=450). Это единое вновь образованное помещение 450 кв.м. планируется сдать в аренду с 01 марта 2019г. новому арендатору, а со старыми тремя арендаторами арендные отношения будут при этом прекращены. О намерении прекратить арендные отношения ООО планирует сообщить трём старым арендаторам не позднее двух месяцев до окончания срока договоров( до 01.01.2019г.).
Правомерны ли действия Арендодателя? Имеют ли старые арендаторы преимущественное право на заключение договора аренды на вновь образованное помещение 450 кв.м.? Обязан ли Арендодатель предложить им новое помещение в аренду? Какие негативные последствия могут быть для Арендодателя при этой ситуации и каким образом провести процедуру прекращения арендных отношений? Как правильно уведомить старых арендаторов?
- Вопрос о АРЕНДЕ.doc
Здравствуйте
Во первых надо посмотреть ваш договор- есть ли там момент на счет запрета на преимущественное право на новый срок.
гк
Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеетпри прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
во вторых — при прочих равных условиях — а тут будет полное изменение помещений- поэтому если будет какой то спор — вполне могут признать что условия как раз уже не равные. То есть договор не продлевали именно — потому что был необходим ремонт. И это уже иное помещение по своим параметрами.
Так что тут не все так просто, ну и уведомление о расторжении (точнее прекращении договора по сроку) арендодатель должен отправить в соответствии с договором (срок как раз).
Здравствуйте. Надо в целом видеть договор конечно.
Правомерны ли действия Арендодателя?Николай
учитывая, что
стороны не обязуются заключить ряд краткосрочных договоров несколько раз подряд).Николай
и
образовать единое помещение общей площадью 450 кв.м.Николай
то в целом думаю правомерны, поскольку новых помещений по факту не будет, а будет одно новое, на которое с арендаторами не заключалось каких-либо соглашений.
Имеют ли старые арендаторы преимущественное право на заключение договора аренды на вновь образованное помещение 450 кв.м.?Николай
именно потому что это вновь образованное помещение, то думается, что нет.
Какие негативные последствия могут быть для Арендодателя при этой ситуации и каким образом провести процедуру прекращения арендных отношений? Как правильно уведомить старых арендаторов?Николай
по уведомлению надо смотреть договор. Если хотите уведомить в связи с окончанием срока действия договора прекратить отношения, то лучше направить заказное письмо с уведомлением о вручении и описью вложения в срок, который указан в договоре. или пригласить руководителя арендатора для вручения уведомления. По негативным последствиям, надо смотреть договор. Но не думаю, что они будут. Есть конечно ст. 621 ГК РФ
1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
но если это новое помещение будет, то не думаю, что здесь будет преимущественное право. Соответственно и обязанности предлагать новое помещение нет.
Здравствуйте, Николай.
Нужно, конечно, смотреть сам договор аренды, но по общему правилу — полагаю, что действия арендодателя правомерны.
В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды,арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
В Вашем же случае, арендодатель принял решение объединить помещения, так что в старом виде договор уже сохранить нельзя в любом случае.
А последствия игнорирования преимущественного права — это перевод прав нового арендатора на старого (либо возмещение убытков):
Статья 621 ГК РФ Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Но перевесит права на старого арендатора не получится в любом случае — у нового договора уже совсем другой объект.
Как правильно уведомить старых арендаторов?
Если иного не предусмотрено в договоре, то арендодатель может направить уведомление (ценным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения) в разумный срок (например, две недели), где напомнить арендаторам о том, что им нужно по окончанию срока договора освободить помещение. также можно назначить дату и время для составления акта сдачи приёмки помещений.
При этом, если иного не установлено в договоре, то будет применяться общая статья о сообщениях:
Статья 165.1 ГК РФ Юридически значимые сообщения
1. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
+ такой аргумент:
Статья 621 ГК РФ Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Так как новый договор в любом случае будет иным (другое помещение), то это уже будет изменение условий. А такое изменение возможно лишь по соглашению сторон. И если мы исходим из того, что арендодатель будет не согласен, то соответственно изменить условие о помещении нельзя.
Правомерны ли действия Арендодателя? Имеют ли старые арендаторы преимущественное право на заключение договора аренды на вновь образованное помещение 450 кв.м.?Николай
Здравствуйте. Обратите внимание на норму ГК РФ
ГК РФ Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
1.Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
То есть надо смотреть, что у Вас в договоре. При этом поскольку Вы не намереваетесь сдавать в аренду именно в таком виде эти помещения, а хотите произвести перепланировку, то сам предмет договора аренды пропадает, что вообще лишает возможности арендатора претендовать на аренду.
Обязан ли Арендодатель предложить им новое помещение в аренду?Николай
Нет, не обязан.
Какие негативные последствия могут быть для Арендодателя при этой ситуации и каким образом провести процедуру прекращения арендных отношений?Николай
Негативных последствий не будет, но надо смотреть как прекращение договора прописано в нем самом.
Как правильно уведомить старых арендаторов?Николай
Договора покажите?
Новое- не обязан. Потому что это уже новый, самостоятельный объект аренды
Негативных не будет — если договор прекратите по сроку действия, не нарушая порядок уведомления арендатора о выезде ( в срок предусмотренный договором)