Снять квартиру для дальнейшей субаренды и определится с налогами и подводными камнями

Евгений, добрый день!

Если будете сдавать квартиру в поднайм, регистрируйтесь в качестве ИП и в договоре найма жилого помещения в лице нанимателя указывайте себя как ИП, поскольку Ваша цель найма квартиры не проживание в ней, а использование в предпринимательских целях. Если по договору будете снимать жилье в качестве физ лица, то использовать его должны с целью проживания. Если как ИП, то можете осуществлять предпринимательскую деятельность по сдачи квартиры в поднайм. 

Согласно п. 1 ст. 671 ГК РФ

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Для уплаты налога Вам подойдет ЕНВД: оказание услуг по временному размещению и проживанию организациями и предпринимателями, использующими в каждом объекте предоставления данных услуг общую площадь помещений для временного размещения и проживания не более 500 квадратных метров (пп. 12 п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Можно и УСН. 

В силу положений ст. 226 НК РФ по договору найма Вы как ИП будете являться налоговым агентом, т.е. должны будете удержать НДФЛ 13% с дохода наймодателя и перечислить его в бюджет.

В договоре найма обязательно предусмотрите право нанимателя сдавать квартиру в поднайм как вид предпринимательской деятельности.

В соответствии с п. 1 ст. 685 НК РФ

По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

Здравствуйте, Евгений! Согласно п.1 и 3 ст.685 ГК РФ по договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

Могу заключить договор как физик — физик.
Подскажите какие подводные камни могут ждать и какие налоги и как придется платить.

Евгений

В том случае, если Вы будете поднанимать квартиру как физическое лицо, то Вашей обязанностью будет уплата 13 % НДФЛ от суммы дохода (пп.4 п.1 ст.208, п.1 ст.224 НК РФ):

1. Для целей настоящей главы к доходам от источников в Российской Федерации относятся:
4) доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации

1. Налоговая ставка устанавливается в размере 13 процентов, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Если же квартиры будут Вами сдаваться в качестве ИП, то целесообразно выбирать систему налогообложения либоУСН 15%*(доходы — расходы) (п.2 ст.346.20 НК РФ), либо ЕНВД(максимальная ставка 15% от величины вмененного дохода) (п.1 ст. 346.31, пп.12 п.2 ст. 346.26 НК РФ):

Решение Екатеринбургской Городской Думы от 08.11.2005 № 13/3
«О введении на территории муниципального образования „Город Екатеринбург“ системы налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности»
1. Ввести на территории муниципального образования «город Екатеринбург» систему налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности (далее — единый налог) в отношении следующих видов предпринимательской деятельности:
12) оказания услуг по временному размещению и проживанию организациями и предпринимателями, использующими в каждом объекте предоставления данных услуг общую площадь помещений для временного размещения и проживания не более 500 квадратных метров;

Индивидуальному предпринимателю  также нужно будет уплачивать страховые взносы в соответствии с пп.1 п.1 ст.430 НК РФ:

1) страховые взносы на обязательное пенсионное страхование в размере, который определяется в следующем порядке, если иное не предусмотрено настоящей статьей:
в случае, если величина дохода плательщика за расчетный период не превышает 300 000 рублей, — в фиксированном размере 26 545 рублей за расчетный период 2018 года, 29 354 рублей за расчетный период 2019 года, 32 448 рублей за расчетный период 2020 года;
в случае, если величина дохода плательщика за расчетный период превышает 300 000 рублей, — в фиксированном размере 26 545 рублей за расчетный период 2018 года (29 354 рублей за расчетный период 2019 года, 32 448 рублей за расчетный период 2020 года) плюс 1,0 процента суммы дохода плательщика, превышающего 300 000 рублей за расчетный период.

Но при этом сумма налога, подлежащая уплате, может быть уменьшена на сумму страховых взносов (уплачиваемых за себя).

Также  в случае заключения договора найма жилого помещения как индивидуальный предприниматель Вы будете выступать по отношению к наймодателю как источник его доходов (п.1 и ст.226 НК РФ), т.е. будете являться его  налоговым агентом и соответственно удерживать и перечислять за него 13% НДФЛ.

Либо как физик — ИП.

Евгений

Могу ли я заключить договор как физ лицо, а сдавать как ИП?

Евгений

Обратите внимание, что гражданское законодательство РФ говорит о том, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке. То есть в том случае, если Вы нацелены систематически, регулярно получать доход от сдачи квартир (причем не от одной квартиры) в найм, Вам следует оформить свой бизнес как ИП, в противном случае у налоговой к Вам могут появиться претензии, деятельность физического лица по систематическому получению прибыли от аренды квартир может быть отнесена налоговиками к предпринимательской деятельности.

Если Вы заключаете договор найма квартиры как физическое лицо, затем сдаете эту квартиру по договору поднайма в качестве ИП, налог Вы должны будете уплатить именно с дохода поднайма, а не с разницы найма и поднайма жилого помещения, что будет Вам невыгодно, поскольку и доход, и расход должен быть одновременно у лица, имеющего статус ИП.