Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как продать нежилое помещение с неоформленным этажом?
Здравствуйте!
Вопрос следующий: организация желает заключить купли - продажи здания, у которого официально оформлены подвал, 1,2 этажи, а 3 этаж не оформлен правоустанавливающими документами, так как не было разрешения на строительство. Покупатель уведомлен о данном факте, цена согласована.
Каким образом можно отразить в договоре купли-продажи или в ином документе факт касательно 3-го этажа, чтобы в последующем организации не было предъявлено претензий по данному вопросу?
Здравствуйте, Валентина!
В данном случае все здание с незаконно надстроенным третьим этажом считается самовольной постройкой. Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Соответственно, пока она не легализована надлежащим образом, проблемы могут возникнуть, поскольку орган местного самоуправления в любой момент может выйти в суд с иском о приведении здания в первоначальное состояние.
И здесь уже абсолютно не имеет значения, как вы пропишете условия договора.
Добрый день, Валентина.
В договоре купли-продажи укажите о имеющейся проблеме (то, что 3 этаж не оформлен). Т.е. единственным способом доведения сведений о имеющейся проблеме является указание в договоре данного обстоятельства (пропишите отдельным пунктом, а также укажите, что покупатель претензий не имеет). Однако сразу скажу, что несмотря на указание в договоре необходимых условий, 3 этаж считается самовольной постройкой с негативными последствиями (ст. 222 ГК РФ).
Здравствуйте, спасибо за ответ, но эта проблема понятна, и я не о ней спрашиваю. Необходимо отразить факт уведомления об этом покупателя о состоянии этажа, и каким образом это можно сделать в рамках закона?
Уведомить продавца Вы можете включив в договор купли-продажи условие о том, что в здании произведена реконструкция в виде надстройки этажа без получения необходимого на то разрешения.
Только ни Вам, ни продавцу этот пункт никак не поможет.
Сделка по отчуждению такого объекта ничтожна по определению согласно приведенной мною ст. 222 ГК РФ и ст. 174.1 ГК РФ
Кроме того, если нового владельца этого объекта обяжут его снести, он в любом случае будет иметь право взыскать с Вас, как с лица осуществившего самовольную постройку все причиненные убытки, согласно п. 24 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
Прописанный в договоре отказ от этого права также не будет иметь правового значения.