Как оптимизировать налог при продаже нежилого помещения?

Сергей, добрый день! Согласно ст. 251 НК РФ

1. При определении налоговой базыне учитываются следующие доходы:

3) в виде имущества, имущественных прав или неимущественных прав, имеющих денежную оценку, которые получены в виде взносов (вкладов) в уставный (складочный) капитал (фонд) организации (включая доход в виде превышения цены размещения акций (долей) над их номинальной стоимостью (первоначальным размером);

второй вариант это безвозмездная передача имущества по п. 11 ч. 1 ст. 251 НК РФ, но в этом случае нельзя будет его отчуждать в течение 1 года, поэтому в общем то остается первый вариант. Согласно ст. 17 ФЗ Об ООО

 Решение единственного участника общества об увеличении уставного капитала подтверждается его подписью, подлинность которой должна быть засвидетельствована нотариусом.

Будет ли ООО кроме 6% платить еще НДС?

Сергей

нет, в силу ст. 346.11 НК РФ ООО на УСН не является плательщиком НДС,

Сергей, здравствуйте. А не проще помещение подарить близкому родственнику- резиденту? Близкий родственник освобождается от уплаты НДФЛ с имущества, полученного в дар (п.18.1 ст.217 НК РФ). После этого родственник продает помещение, воспользовавшись вычетом: уменьшает налогооблагаемую базу на 1 млн. рублей (пп.1 п.2 ст.220 НК РФ. С остатка стоимости уплачивает налог 13%. Можно ещё в договоре купли-продажи уменьшить стоимость помещения, доведя её до 70% от кадастровой стоимости (если покупатель согласится). Можно подарить помещение в долевую собственность близким родственникам. Если каждый из них продаст свою долю по отдельному договору, то вычетом в 1 млн. рублей сможет воспользоваться каждый.

Сергей, добрый день!

В соотв. со ст. 17 Федерального закона от 08.02.1998 года № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» увеличение уставного капитала общества может осуществляться за счет дополнительных вкладов участников общества. Решение единственного участника общества об увеличении уставного капитала подтверждается его подписью, подлинность которой должна быть засвидетельствована нотариусом.

Порядок увеличения уставного капитала за счет дополнительных вкладов общества установлен ст. 19 указанного ФЗ. 

Таким образом, для внесения нежилое помещение в уставный капитал ООО необходимо:

1) принять решение об увеличении уставного капитала и номинальной стоимости доли, и заверить решение у нотариуса. Плата за это по тарифам нотариуса.

2) на основании указанного решения передать ООО по акту приема-передачи нежилое помещение. Нежилое помещение принимается на баланс общества.

3) сдать решение об увеличении уставного капитала и акт-приема передачи в Росреестр для гос. регистрации права собственности ООО на нежилое помещение.

4) подать заявление в налоговую о регистрации изменений с приложением всех указанных выше решений и актов.

После этого нежилое помещение будет считаться собственностью ООО, и соответственно ООО как собственник имеет право распоряжаться этим имуществом и имеет право продать нежилое помещение.

Для его продажи все необходимые документы подаются с покупателем в Росреестр для гос. регистрации перехода права собственности (договор купли-продажи, правоустанавливающие документы на объект, если необходимо — одобрение крупной сделки, учредительные документы на ООО).

В соотв. с п. 2 ст. 346.11 Налогового кодекса НДС организация платить не будет, налоговая ставка будет только 6 % от полученных доходов:

2. Применение упрощенной системы налогообложения организациями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на прибыль организаций (за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 1.6, 3 и 4 статьи 284 настоящего Кодекса), налога на имущество организаций (за исключением налога, уплачиваемого в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость в соответствии с настоящим Кодексом). Организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость, за исключением налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате в соответствии с настоящим Кодексом при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией (включая суммы налога, подлежащие уплате при завершении действия таможенной процедуры свободной таможенной зоны на территории Особой экономической зоны в Калининградской области), а также налога на добавленную стоимость, уплачиваемого в соответствии со статьями 161 и 174.1 настоящего Кодекса.

Удачи Вам!

Здравствуйте, Сергей!

В дополнение к ответам коллег могу предложить альтернативный вариант:

1. Регистрируетесь в качестве ИП и выбираете режим налогообложения УСН 6%
2. Сдаете на короткое время данную нежилую недвижимость в аренду, чтобы она была использована в предпринимательской деятельности
3. Продаете как ИП и платите налог на режиме УСН 6%
4. Закрываете ИП

Поскольку в соответствии с п.1 ст.19 ГК РФ гражданин, независимо от того, зарегистрирован он в качестве ИП или нет, приобретает и осуществляет права и обязанности под своим именем, то регистрация физического лица в качестве ИП не подразумевает разделения принадлежащего ему имущества на имущество, принадлежащее ему как гражданину, и имущество, принадлежащее ему как предпринимателю. Соответственно в сравнении с ООО не нужна оценка и внесение в уставный капитал. Да и этап «вывода» денежных средств из ООО после реализации недвижимости также исключается.