Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Налогообложение при продаже недвижимого имущества
Здравствуйте, юристы. Ситуация заключается в следующем в начале 2000х два был заключен договор аренды земли с муниципалитетом на 49 лет, а также приобретены нежилые строения на нем в собственность. Было создано ООО, ликвидировано уже более 10 лет назад. Сейчас возникла необходимость продать строения и уступить соответственно право аренды.
После ликвидации ООО предпринимательская деятельность на земельном участке собственником не осуществлялась, строения в предпринимательской деятельности не использовались. Собственник сдает их в аренду другому предпринимателю как физ. лицо. Ситуация осложняется тем, что ранее собственником было открыто ИП, хотя реально деятельность не осуществлялась, налоги в связи с этим не платились. По неосмотрительности, как оказалось, ИП осталось открытым, хотя думали, что оно закрыто также более 10 лет назад.
Вопрос, будет ли собственник платить НДФЛ от продажи нежилых помещений, если они находятся в его собственности более трех (пяти лет)?
Если будет, то, если откроет ОКВЭД и продаст его как ИП, то при исчислении налога будет применяться положения о 70 % кадастровой стоимости?
Спасибо. Имущество использовалось в предпринимательской деятельности только ООО, зарегистрированное ИП к нему отношения не имеет. Является ли то, что имущество использовалось только ООО (после его ликвидации учредители распоряжались им только как физлица, т.е. никак, платили арендную плату и налог на землю) основанием для освобождения от уплаты НДФЛ при продаже?
Только в этом году имущество было сдано в аренду от имени физлица. Срок небольшой, налоговая ещё не успела в этом усмотреть предпринимательскую деятельность, может позже насчитает ещё за аренду как ИП. НДФЛ 13 % с собственника сейчас удерживается арендатором — налоговым агентом
Все таки в статье 217 говорится об имуществе, непосредственно используемом в предпринимательской деятельности. Является ли деятельность юридического лица (ООО) предпринимательской относительно данного положения, чем это определено? Все многочисленные письма Минфина говорят только о физ. лицах, использовавших имущество в предпринимательской деятельности. Не нашел разъяснения схожего с моей ситуацией. В нашем случае имущество использовалось ООО, а не физ.лицами при осуществлении предпринимательской деятельности
Последнее уточнение. Данные строения являются совместной собственностью, так как и ООО приобреталось в браке, и после его распада оформлялось право собственности на них. Если учесть, что решение налоговой может быть принято любое, усмотрит предпринимательскую деятельность, суд непонятно что потом решит. Если сейчас переоформить эту недвижимость с супругой с совместной собственности в долевую и потом продать:
1. У супруги право собственности будет считаться с даты оформления мной недвижимости на себя?
2. В данном случае, если налоговая усмотрит за мной предпринимательскую деятельность, то относительно супруги будет считаться, что оно использовалось в предпринимательской деятельности (так как ее согласие на распоряжение имуществом предполагалось)? Могут ей начислить налоги на ее доход от продажи?
Доброго утра! Уже не в рамках платной консультации, если такое возможно, прошу ответить на вопрос: моя сделка совершилась, регистрация перехода права собственности произошла, например, 1 октября 2018 г. Сроки, в которые налоговая может иметь ко мне претензии после этого, в случае, если не подам декларацию (все строения в собственности более трех лет, за последнее подам — на него право собственности оформлено только в этом году)?
Роман, добрый вечер!
Согласно ст. 217 НК РФ
Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:
17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:
от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1настоящего Кодекса;
от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;
Если Вы (ООО или ИП) использовали в предпринимательской деятельности нежилые помещения, то от уплаты НДФЛ не освобождаетесь.
Здравствуйте, Роман!
Вопрос, будет ли собственник платить НДФЛ от продажи нежилых помещений, если они находятся в его собственности более трех (пяти лет)?
Роман
исходя из информации в вопросе, на мой взгляд, большая вероятность, того что ФНС посчитает, что недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности и положения п.17.1 ст.217 НК применению не подлежать. соответственно необходимо уплачивать налоги с дохода.
в частности об использовании в предпринимательстве может говорить наличие ИП у физ. лица, само назначение объекта недвижимости, а также долгосрочная и неоднократная сдача недвижимости в аренду, а кроме того способ возникновения права собственности (покупка, а не например дарение или наследство)…
Если будет, то, если откроет ОКВЭД и продаст его как ИП, то при исчислении налога будет применяться положения о 70 % кадастровой стоимости?Роман
положения п.5 ст.217.1 НК применяются только к налогоплательщикам НДФЛ, соответственно если ИП не будет на ОСНО, то нет.
Имущество использовалось в предпринимательской деятельности только ООО, зарегистрированное ИП к нему отношения не имеет. Является ли то, что имущество использовалось только ООО (после его ликвидации учредители распоряжались им только как физлица, т.е. никак, платили арендную плату и налог на землю) основанием для освобождения от уплаты НДФЛ при продаже?
Роман, уточните, недвижимость изначально покупалась физ. лицами, которые его сдавали ООО, пока то не ликвидировалось или недвижимость была изначально куплена ООО, а затем перешла в результате ликвидации к его участникам, простаивала и только сейчас начала сдаваться в аренду?
если первое, то считаю, что от НДФЛ не освободитесь, поэтому оптимально продавать как ИП на УСН.
если второе, то можно попробовать поспорить с ФНС.
Роман, у нас так отрегулировано налоговое законодательство, что согласно статье 217 НК РФ даже, если Вы свою квартиру сдавали хотя бы один день как ИП — даже через двадцать лет при продаже возникнет обязанность уплаты налога.
По аналогичному делу есть интересные для вас формулировки:
АРБИТРАЖНЫЙ СУД
ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВ Л Е Н И Е
г. Тюмень Дело № А70-5227/2015
Суды правильно указали, что факт регистрации права собственностиПочитайте это постановление. Оно официально опубликовано на сайте арбитражного суда. Дело можете найти в картотеке дел указав его номер.
объектов на физическое лицо не свидетельствует о том, что приобретение
данных объектов было произведено в личных целях, а не в рамках
предпринимательской деятельности. Право собственности на объект
недвижимости регистрируется за гражданином независимо от наличия у него
статуса индивидуального предпринимателя в соответствии с пунктом 2
статьи 212 Гражданского кодекса и статьей 5 Федерального закона
от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним».
Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении
от 29.10.2013 № 6778/13.
С учетом этого судами обоснованно отклонен довод предпринимателя о
том, что спорные нежилые помещения являлись собственностью
физического лица и не подлежали налогообложению в порядке,
предусмотренном главами 21, 23 Налогового кодекса.
Там документы от первой инстанции и до Верховного суда.
Здравствуйте, Роман.
К сожалению, в вашей ситуации вам наверняка откажут в применении льготы по ст. 217 НК РФ
Согласно разъяснениям Минфина России в Письме от 28.04.2018 N 03-04-05/29350 доходы, полученные от продажи объекта недвижимого имущества, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности (сдавалось в аренду), подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке без применения п. 17.1 ст. 217 НК РФ.
При этом в Письме Минфина России от 24.05.2017 N 03-04-05/31781 отмечено, что законодательство не обусловливает предпринимательскую деятельность физического лица исключительно фактом регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Таким образом, учитывая, что ваша недвижимость коммерческая, использовалась в деятельности ООО, а затем сдавалась в аренду, льготу вам применить не позволят.
Для минимизации налогообложения рекомендую открыть ИП под УСН 6% и продать недвижимость заплатив налог 6% вместо 13% НДФЛ. При этом положения о применении 70% кадастровой стоимости применяться не будут.
Роман, на ваше уточнение. Все эти подробности несущественны. Смысл льготы установленной ст. 217 НК РФ в том, чтобы освободить от налогообложения личное имущество физических лиц (квартиры, дачи, гаражи и т.п.).
Коммерческая недвижимость используемая или даже использовавшаяся ранее в предпринимательской деятельности никак не попадает под действие данной льготы.
На этот счет есть разъяснения Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ, изложенные в Письме от 19 сентября 2011 г. N 03-04-05/3-673 О налогообложении НДФЛ дохода, полученного от продажи нежилого помещения, которое использовалось в целях осуществления предпринимательской деятельности:
ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/12089946/#ixzz5QzotQOjI
Помимо того, что налогоплательщик не освобождается от уплаты НДФЛ при продаже имущества, используемого в предпринимательской деятельности, он также не вправе получить имущественный налоговый вычет при продаже такого имущества. Так, согласно пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ
Невозможность заявить имущественный налоговый вычет подтвреждена Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 марта 2010 г. N 14009/09:
ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/1694877/#ixzz5QzsRM8Ia
Вы можете зарегистрироваться в качестве ИП, выбрать соответствующий ОКВЭД, систему налогообложения УСН и продать имущество. Ставка налога будет 6% от дохода.
1. Если недвижимость была приобретена в период брака, то она считается совместной собственностью супругов. Если у вас не было брачного договора или не составлено соглашение после расторжения брака о разделе имущества, то вы оба являетесь собственниками помещений.
2. Могут. В практике был случай, когда лицу начислили налог, несмотря на то что данное лицо предпринимателем никогда не было, но оно владело коммерческой недвижимостью и его родственник ИП пользовался этим объектом в своей деятельности.
Вам в любом случае нужно исходить в первую очередь из того, что объект не использовался в предпринимательской деятельности. ФНС же должна доказать обратное, подтвердив документально.