Проверить ДКП на квартиру (с соглашением о задатке) со стороны покупателя

Ян, добрый день! В целом договор соответствует требованиям ГК предъявляемым к предварительному договору и соглашению о задатке. Согласно ст. 380 ГК РФ

  Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором 

но, тут надо учесть, что согласно ч. 2 ст. 429 ГК РФ

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

у Вас в предварительном договоре определена нотариальная форма (п. 1, а также ст. 42  218-ФЗ т.к. квартира в долевой собственности) основного договора, соответственно чтобы не было потом споров предварительный договор делайте также нотариальным

Здравствуйте

У вас тут есть 2 важных момента-

1- это предварительный договор — какой в нем смысл если объект уже существует — не понятно. То есть в принципе можно сразу делать основной договор купли продажи и установить там нужный сторонам порядок расчетов. Просто потом не придется делать еще 1 договор- уже основной.

При этом и предварительный договор- тоже лучше заключать нотариально- потому что основной договор должен быть так заключен в нотариальной форме- это опять же расходы.

То что указано про нотариальное заверение- это правильно, так как продается квартира в долях.

2- как раз оплата

п. 6.

В обеспечение исполнения обязательства по заключению Основного договора в срок, установленный п.1 Договора, Покупатель до «15» сентября 2018 года включительно обязан передать, а Продавец — принять задаток в сумме 7 500 000 (Семь миллионов пятьсот тысяч) рублей 00 копеек (далее по тексту – «задаток»)

гк

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторонв счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

если по вашей вине основной договор не заключается — то по п 7.1 задаток как раз не возвращают.

п. 10 оплата по аккредитиву- это допустимо но смотрите за сроками аккредитива тут.

п. 14- риск гибели переходит к вам с момента подписания акта, хотя право собственности переходит по закону с момента гос регистрации именно перехода права. 

Здравствуйте, Ян.

2. Квартира принадлежит Продавцу-1 (3/4 доли в праве собственности) и Продавцу-2 (1/4 доли в праве собственности) на праве общей совместной собственности на основании Договора купли-продажи квартиры от 12.12.2014, о чем в ЕГРП 18 декабря 2014 года сделана запись регистрации №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права  от 18 декабря 2014 года, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на бланке серии, ограничения (обременения) права, заявленные возражения/притязания не зарегистрированы.

Лучше запросить выписку из ЕГРН, чтобы проверить является ли продавец на данный момент собственником недвижимости, а не на момент получения свидетельства в 2014 году.

3. Продавец настоящим заверяет Покупателя, что фактическое состояние Квартиры на момент заключения настоящего договора соответствует данным кадастрового учета, указанным в п.1Договора и _________ (реквизиты технического паспорта Квартиры), переустройства и (или) перепланировки в Квартире не производились.

Это хорошо, такой пункт даёт Вам возможность в дальнейшем потребовать возмещение убытков с продавца:

Статья 431.2 ГК РФ Заверения об обстоятельствах
1. Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

а также расторжение договора:

2. Сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Стороны пришли к соглашению, что залог на Квартиру в пользу Продавца по Основному договору не возникает.

Это, конечно, в Вашу пользу. Квартира не будет обременена.

Здравствуйте! Такой договор может быть подписан и исполнен. Но есть несколько неточностей:

в п.2 надо указать о общей долевой собственности. а не долевой;

в п.13. фраза "

связанным с Квартирой и местами общего пользования многоквартирного жилого дома" некорретна так как у собственников МКД имеется общее имущество. а не места общего пользования,