Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Изменение долей в общем дворе
Ситуация следующая. Общий участок на 3 владельцев (3 сотки общего участка). Имеется общий дом на 2 владельцев. Отельно в стороне на этом общем участке стоит жилое строение (собственность 3-го собственника). У каждого в документах по 3 свидетельства соответственно, где указано что они являются собственником общей долевой собственности 1/3. Получается так: каждый владеет разным размером жилой площади и есть соответствующий документ о порядке пользования земельным участком, подписанный 10 лет назад между собственниками, который делит землю на равные доли (Порядок пользования земельным участком). В целом выходят такие цифры: 1 владелец - Жилая площадь (в общем доме) 28 кв.м + 77 кв.м земли в общем дворе, 2 владелец - Жилая площадь (в общем доме) 48 кв.м + 76 кв.м земли в общем дворе. 3-й владелец - имеет отдельно стоящий жилой дом 116 кв на 97 кв.м земли общего двора. Вопрос вот в чем? 1-й владелец решил отдельно продать своё жилище 28 кв.м в общем доме новому участнику и отдельно желает продать часть земли (77 кв.м) одному из совладельцев (в нашем случае 3-му участнику с отдельно стоящим домом, тем самым увеличив его долю в общем дворе). Как это правильно и лучше сделать, чтобы подобную сделку нельзя было оспорить новым собственником, который позже купит эту часть домовладения 28 кв.м без земли? И можно ли продать отдельно часть домовладения от земли в общем дворе и наоборот землю от части дома ? Статус дома по документам "жилой дом".
Добрый день, Сергей Анатольевич.
И можно ли продать отдельно часть домовладения от земли в общем дворе и наоборот землю от части дома ?Сергей Анатольевич
Нет, не получится. В законодательстве закреплён так называемый принцип единства судьбы земельного участка и строения на нём. Исходя из этого принципа нельзя продавать отдельно землю от строения и строение от земли.
Статья 1 ЗК РФ Основные принципы земельного законодательства
1. Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:
5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
Здравствуйте, Сергей Анатольевич.
Нет, такая сделка невозможна, так как нужно разделить дом общий в натуральной форме с учетом технической возможности такого раздела и возможности раздела земли под этой частью жилого дома.
Если такой раздел невозможен, то продается также доля в праве совместной собственности.
Гражданский кодекс
Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Причем и раздел жилых помещений у Вас неверный, доли должны быть равными долям в праве собственности, если иное не достигнуто соглашением сторон.
Тот факт, что у Вас определен порядок пользования, прав собственников долей не меняет, так как пользование это не одно и тоже, что собственность.
Если Вы не хотите спорить с собственником второго жилого помещения, то нужно определить соглашением сторон, что указанный дом принадлежит ему и с этим учетом наделить его земельным участком под этим жилым домом, который переходит в его собственность.
С уважением! Г.А. Кураев
Ограничить владельца доли в правах на весь земельный участок и на общий дом Вы никак не сможете, за исключением, если он сам согласится уменьшить свою долю.
Причем при разделе земельного участка действуют требования к минимально разрешенным размерам земельных участков ИЖС, которые устанавливаются органами местного самоуправления.
Земельный кодекс
Статья 11.9. Требования к образуемым и измененным земельным участкам
1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
Уважаемый Сергей Анатольевич! Здравствуйте! А может верно просто разделить ЗУ на три с имеющимися сооружениями в порядке ст.ст.11.4, 11.9 ЗК РФ, местных Правил землепользования и застройки?
Но здесь без кадастрового инженера не обойтись.
В любом случае по ЗУ все понятно, а вот по сооружениям… Они стоят на кадастровом учете, права зарегистрированы или как?
Да Михаил они стоят на учете как жилой дом с долей для каждого владельца. Остальные объекты имеют свидетельства и наименования литеров. Разделить участок скорее всего невозможно ибо он шириной 5м и глубиной 55м. 1 и 2 собственники доли имеют одну крышу и общий жилой дом + каждый для достижения доли 1/3 дополнительно имеет + 0.77 соток земли. 3-й владелец на этом участке имеет отдельно стоящий дом и не имеет земли, а лишь возможность пользоваться отрезками общего участки для доступа к дому.
1-й владелец решил отдельно продать своё жилище 28 кв.м в общем доме новому участнику и отдельно желает продать часть земли (77 кв.м) одному из совладельцев (в нашем случае 3-му участнику с отдельно стоящим домом, тем самым увеличив его долю в общем дворе). Как это правильно и лучше сделать, чтобы подобную сделку нельзя было оспорить новым собственником, который позже купит эту часть домовладения 28 кв.м без земли? И можно ли продать отдельно часть домовладения от земли в общем дворе и наоборот землю от части дома? Статус дома по документам «жилой дом».Сергей Анатольевич
Здравствуйте!
На мой взгляд, долю на жилой дом одному человеку, а долю на земельный участок Вы продать можете. На практике такие сделки в Росреестре проходят, когда отчуждаются доли или отдельные помещения в здании ( а не все здание — в данном случае не весь жилой дом) отдельно от земельного участка.
Но у вас будет другая проблема, новому сособственнику жилого дома будет принадлежать идеальная доля в 1/3 на весь дом. Т.е. имеющееся соглашение о порядке пользования он не подписывал и оно ему не относится, он не является стороной этого соглашения. И он будет иметь полное право требовать составления нового соглашения с его участием, с учетом его интересов, может быть с компенсацией если он фактически меньшей площадью будет пользоваться. А может претендовать на другое помещение в доме, чем помещение в 28 кв.м.
ГК РФ Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
При этом нужно иметь ввиду, что если будете продавать третьим лицам собственность, то остальные сособственники имеют преимущественное право — т.е. сначала нужно предложить купить им на тех же условиях. Если они откажутся — тогда можно продавать третьему лицу:
А какая тогда схема может быть, чтобы минимизировать долю земли владельца, который решил таким образом продать своё имущество? Изменить порядок пользования земельным участком с согласия сторон чрез нотариуса?