Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как объединить 2 смежных участка с разными ВРИ?
Думаю над приобретением двух смежных участков от собственника:
1. Кадастровый номер участка: 13:23:0909220:65. Категория - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: "размещение 1-2 квартирных жилых домов с участками".
2. Кадастровый номер участка: 13:23:0909220:25. Категория - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: "для использования под сад".
Согласно ПЗЗ и карте градостроительного зонирования, на данный момент оба участка находятся в территориальной зоне Ж4.3 (зона садоводческих и дачных некоммерческих объединений, расположенных в границах города).
Основные виды разрешенного использования для этой зоны:
13.1 Ведение огородничества
13.2 Ведение садоводства
1.5 Садоводство
Условно разрешенные виды использования:
2.2 Для ведения личного подсобного хозяйства
Собственник уверяет, что можно присоединить к ПЕРВОМУ участку ВТОРОЙ, и новообразованный участок унаследует ВРИ первого (т.е. будет "размещение 1-2 квартирных жилых домов с участками").
Уважаемые юристы, подскажите так ли это на самом деле? Возможна ли такая операция, и законно ли это будет?
Здравствуйте.
Простого «унаследования» не происходит.
При объединении земельных участков с разным разрешенным использованием Вам придется привести оба участка к одному виду разрешенного пользования, а также подсчитать, не будет ли вновь образованный земельный участок превышать предельно допустимый размер участка, который устанавливается местным законодательством.
Также необходимо иметь в виду, что объединение участков фактически возможно, если они находятся в одной территориальной зоне и в одном населенном пункте (ст. 11.9 ЗК РФ).
С процедурой Вы можете ознакомиться по вот этой ссылке:
http://azbuka.consultant.ru/co...
На мой взгляд разумным было бы предложить продавцу самостоятельно произвести указанные мероприятия и далее уже приобретать участок с одним ВРИ.
В любом случае имейте в виду, что автоматически ничего не произойдет и придется изрядно попотеть, если еще и местная администрация пойдет навстречу.
Здравствуйте, Виталий.
Да, это действительно возможно, главное что земельные участки относятся к одной категории.
Вид разрешенного использования образованного земельного участка собственник (собственники) выбирают самостоятельно в соответствии с ПЗЗ и градостроительными нормами.
Земельный кодекс
Статья 11.2. Образование земельных участков
1. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
2. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также — образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»), за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
3. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.4. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.
Статья 11.6. Объединение земельных участков
1. При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.
2. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок.
3. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки.
4. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве общей собственности разным лицам, у них возникает право общей собственности на образуемый земельный участок в соответствии с гражданским законодательством.
5. Не допускается объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования, за исключением случаев, если все указанные земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования одному лицу.
С уважением! Г.А. Кураев
Да, это действительно возможно, главное что земельные участки относятся к одной категории.
Кураев Геннадий
В подтверждение пример судебной практики
Ответчиком не учтены следующие обстоятельства. Действующее законодательство разрешает объединение земельных участков с разными видами разрешенного использования. Ответчиком не представлено доказательства, что в случае объединения земельных участков, в дальнейшем станет невозможным использовать объекты недвижимости на объединенном участке.
Весь вопрос в том, что в настоящее время согласно ПЗЗ и карте градостроительного зонирования, оба участка находятся в территориальной зоне Ж4.3 (зона садоводческих и дачных некоммерческих объединений, расположенных в границах города). В этой зоне строить капитальные сооружения нельзя. Только садовые дома.
Возможно когда-то первый участок и находился в другой жилой зоне (к примеру Ж4.1). Тогда его и перевели под ИЖС. Теперь оба участка находятся в зоне, в которой строить капитальные сооружения нельзя.
Участки смежные, без обременения.
Собственник участков утверждает что при присоединении к ПЕРВОМУ участку ВТОРОГО участка, у новообразованного участка будет вид разрешенного использования ПЕРВОГО.
Я правильно понял что это не верно?
Уважаемый Виталий! Доброго! В дополнение к мнению уважаемых и профессиональных коллег:
ничего здесь сложного, обращаетесь к любому кадастрового инженеру, тот верстает один межевой план, объединяя два смежных (по данным публичной кадастровой карты) ЗУ (см. федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «О государственной регистрации недвижимости»).
Конечный ВРИ избирает сам собственник ЗУ (но с учетом ч.ч.4,5 ст.11.9 ЗК РФ).
В любом случае здесь также кадастровый инженер.
Естественно, это лучше сделать до покупки, так как это расходы на того же кадастрового инженера.
Ну, или берите все это дело на себя, предварительно выкупив оба ЗУ.
Так никто из уважаемых юристов и не обратил должное внимание на то факт, что В НАСТОЯЩЕЕ ВРЕМЯ ОБА УЧАСТКА НАХОДЯТСЯ В ЗОНЕ Ж4.3.
Каким образом в этой зоне оказался участок с ВРИ: "размещение 1-2 квартирных жилых домов с участками" я не знаю. Возможно когда-то это была другая зона, или ее небыло вообще.
Означает ли это, что при объединении двух участков я буду вынужден выбирать ВРИ для сегодняшней зоны (Ж4.3) или я могу выбрать конечный ВРИ из этих двух участков ???
Это самый главный вопрос
Уважаемый Виталий! В дополнение:
публичная кадастровая карта не всегда содержит актуальные сведения. Может было получено разрешение на условно — разрешенные виды деятельности (см. ст.ст.37,39 Градостроительного кодекса РФ), может были изменения в ПЗЗ, а может еще что.
В любом случае по Вам вопросов особо нет. Обращайтесь просто к кадастровому инженеру.
Здравствуйте!
На земельных участках под садоводство разрешено строительство объектов капитального строительства — жилых домов, вспомогательных сооружений, гаражей. При этом согласно ст. 51 ГрК РФ получение разрешения на строительство не требуется. Для государственной регистрации права собственности на возведенные объекты потребуются только технические планы, изготовленные кадастровым инженером. В жилом доме, оформленом в установленном порядке, вы вправе зарегистрироваться (прописаться), так как постановлением Конституционного суда от 14.04.2008 признана неконституционной норма (абзац 2 ст.1) Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», запрещающая регистрацию граждан по месту жительства в принадлежащих на праве собственности жилых строениях, которые пригодны для постоянного проживания и расположены на садовых земельных участках, относящихся к землям населенных пунктов. Удачи!
Цитата: "На мой взгляд разумным было бы предложить продавцу самостоятельно произвести указанные мероприятия и далее уже приобретать участок с одним ВРИ".
именно в этом и дело. Возможно когда-то первый участок и находился в другой жилой зоне. Тогда его и перевели под ИЖС. Теперь оба участка находятся в зоне Ж4.3, в которой строить капитальные сооружения нельзя. соответственно и перевести ВТОРОЙ участок в ИЖС тоже не представляется возможным.
Участки смежные и находятся в одной территориальной зоне и в одном населенном пункте. Просто имеют разные ВРИ.
Собственник участков утверждает что при присоединении ВТОРОГО участка к ПЕРВОМУ у новообразованного участка будет вид разрешенного использования ПЕРВОГО.
Я правильно понял что это не верно?
Вариантов нет — на вновь образуемый участок Вы будете выбирать из ВРИ сегодняшней зоны, поскольку это будет новый участок, а значит он должен соответствовать действующему на момент образования ПЗЗ.