Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Может ли Управляющая компания отказать в установке счетчика электроэнергии собственнику нежилого помещения (коммерческая недвижимость)?
Добрый день.
На протяжении 6 месяцев являюсь собственником нежилого офисного помещения в бизнес-центре. При покупке между мной и Управляющей компанией, занимающейся обслуживанием указанного бизнес-центра, было заключено соглашение, согласно которому коммунальные расходы рассчитываются и начисляются пропорционально квадратуре помещения от общих расходов здания (включая освещение коридоров, проходов, туалетов и т п). Счет за электроэнергию получается достаточно высокий - за офисное помещение площадью 55 кв. м. приходится платить как за небольшое механизированное производство. Я оставил в УК заявку на установку в мое помещение индивидуального прибора учета электроэнергии. Получил отказ, ссылающийся на: 1) невозможность такого действия из-за необходимости оплаты мною и площадей общего назначения (коридоры и т д) 2) заключенное вышеуказанное соглашение. На территории бизнес-центра есть площади с установленными счетчиками, что подтвердил Гл. энергетик, т. е. техническая возможность все же есть.
Уважаемые юристы, подскажите:
1) Имею ли я право на оплату электроэнергии в своем собственном помещении по индивидуальному счетчику?
2) Как в таком случае необходимо оплачивать электроэнергию общих площадей? (я не отказываюсь от ее оплаты)
3) Последовательный вопрос - как мне в таком случае скорректировать условия Соглашения?
Добрый день.
Можно изменить соглашение заключив дополнительное соглашение.
Вы вправе установить у себя индивидуальный счетчик.
В соответствии с
Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 09.09.2017) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»)
VII. Порядок учета коммунальных услуг с использованием приборов учета, основания и порядок проведения проверок состояния приборов учета и правильности снятия их показаний
81. Оснащение жилого или нежилого помещения приборами учета, ввод установленных приборов учета в эксплуатацию, их надлежащая техническая эксплуатация, сохранность и своевременная замена должны быть обеспечены собственником жилого или нежилого помещения.
Ввод установленного прибора учета в эксплуатацию, то есть документальное оформление прибора учета в качестве прибора учета, по показаниям которого осуществляется расчет размера платы за коммунальные услуги, осуществляется исполнителем в том числе на основании заявки собственника жилого или нежилого помещения, поданной исполнителю.
81(5). Несоответствие прибора учета положениям, предусмотренным пунктом 81(4) настоящих Правил, выявленное исполнителем в ходе проверки, является основанием для отказа ввода прибора учета в эксплуатацию.
Здравствуйте, Леонид!
Дополню коллегу Губанову Марину в связи с Вашими вопросами.
Вы спрашиваете:
Как в таком случае необходимо оплачивать электроэнергию общих площадей? (я не отказываюсь от ее оплаты)
Здесь Вам нужно исходить из требования ч. 2 и ч. 4 ст. 39 ЖК РФ, согласно которым доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
4. В соответствии с принципами, установленными Правительством Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации устанавливаются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно.
Последовательный вопрос — как мне в таком случае скорректировать условия Соглашения?
Вы сами не скорректируете. Нужно составить дополнительное соглашение и предъявить для подписи Управляющей компании. Если откажут в подписании, у Вас есть право обжаловать отказ в установке индивидуального счета в судебном порядке.
Владимир, спасибо за ответ.
В моем случае речь не идет о многоквартирном доме. Бизнес-центр в отдельно стоящем здании.
Уточнение клиента
Владимир, спасибо за ответ.
В моем случае речь не идет о многоквартирном доме. Бизнес-центр в отдельно стоящем здании.… Зачем мне оплачивать «среднюю температуру по больнице», при том что месячная сумма за электроэнергию за мое помещение неприлично высока. Просто логически рассуждая, от входа в здание до двери моего помещения я прохожу 15 осветительных приборов, а оплачиваю за сотни приборов во всем здании. Суть такова...
Применительно к Вашей проблеме надо сказать, что на данный период времени режим вспомогательных (общих) помещений законодательством определен только в отношении многоквартирных домов. В связи с этим я и привел Вам содержание ст. 39 ЖК РФ. Кстати, это же правило установлено также ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п. 1 ст. 290 ГК РФ, которые, оказывается, к Вашей проблеме не могут иметь отношения, поскольку в отношении нежилых зданий, помещения в которых принадлежат нескольким собственникам, подобное правило законом не установлено. То есть, законом не предусматривается, что при приобретении помещения в нежилом здании к собственнику переходит право общей собственности на вспомогательные помещения.
Как же следует решать проблему в Вашем случае?
Ничто не запрещает Вам и другим собственникам нежилых помещений заключить между собой договор об использовании общего имущества Безнес-центра, в том числе и освещение общих мест с учетом реального их использования, определив долю каждого собственника в этих расходах. Этим же договором можно предусмотреть (определить) ответственное лицо, который будет заниматься сбором денег для последующей оплаты Управляющей компании.
Понимаю, что проблема будет не простая с этим договором, но это, на мой взгляд, самый оптимальный вариант решения проблемы.
Здравствуйте, Леонид!
К сожалению, приведенные коллегами нормы постановления №354 и ЖК РФ в данном конкретном случае напрямую не применимы, поскольку речь идет не о жилом помещении в многоквартирном доме, а о нежилом помещении в бизнес-центре. Но выход все же есть. Это договориться всем собственникам помещений, каким образом будут распределяться общие расходы на содержание общего имущества. Как вариант, можно договориться, что нормы постановления №354 будут применяться по аналогии закона.
В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 — 48 ЖК РФ (пункт 41 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ»). Таким образом, статьи 44 — 48 ЖК РФ, устанавливающие компетенцию, формы и порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, применимы также и для нежилого здания. Именно поэтому собственники помещений в нежилом здании могут также провести собрание по правилам ст.44-48 ЖК РФ, на котором и принять устраивающие всех решения. А УК обязана будет эти решения выполнять. Либо можно и сменить УК также на общем собрании.
С Уважением,
Олег Рябинин.
Олег, спасибо за ответ.
Есть определяющий нюанс. Большинство площадей в этом здании принадлежат группе компаний куда и входит УК. Понимаете о чем я? В моем понимании, им в принципе не выгодно чтобы я установил индивидуальный прибор учета.
Я не говорю про оплату таких коммунальных расходов как водоотведение, водоснабжение, отопление. Действительно, посчитать их невозможно по отношению к моему помещению. Что касается электроэнергии, то технически нет никаких проблем установить счетчик электроэнергии. Зачем мне оплачивать "среднюю температуру по больнице", при том что месячная сумма за электроэнергию за мое помещение неприлично высока. Просто логически рассуждая, от входа в здание до двери моего помещения я прохожу 15 осветительных приборов, а оплачиваю за сотни приборов во всем здании. Суть такова...
Какое еще законное решение можно применить?
Леонид, как вариант предлагаю Вам установить индивидуальный счетчик в принадлежащем Вам помещении самостоятельно (это Вы вполне можете сделать) и в дальнейшем обратиться в в УК письменно в заявлением о вводе счетчика в эксплуатацию.
По аналогии закона предлагаю сослаться на порядок, установленный
разделом VII Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354.
Примерная форма заявления:
В соответствии с подпунктом «и» пункта 33, подпунктом «у» пункта 31 и положениями раздела VII Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354, требую совершить действия по вводу в эксплуатацию прибора учета электроэнергии, установленного в следующем помещении ____ по адресу: ______________. В соответствии с пунктом 81 вышеуказанных правил сообщаю также следующие необходимые сведения для ввода прибора учета в эксплуатацию:
Тип и заводской номер установленного прибора учета — ___
Место установки приборов учета — ____
Показания приборов учета на момент установки — _____
Дата следующей поверки — _________
Предлагаемая дата и время ввода в эксплуатацию установленных приборов учета: _______________. В случае невозможности исполнения заявки в указанный срок прошу согласовать со мной иные дату и время.
Приложение: копия паспорта на прибор учета.
УК в случае невозможности исполнения заявки в указанный потребителем срок должна не позднее чем через 3 рабочих дня со дня получения заявки согласовать с потребителем иные дату и время. При этом предложенная новая дата не может быть позднее 15 рабочих дней со дня получения заявки (пункт 81(1) Правил №354).
В любом случае установленный счетчик должен быть введен в эксплуатацию не позднее месяца, следующего за датой его установки, и его применение для расчета платы должно начаться не позднее 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода счетчика в эксплуатацию (ч.2 ст.13 Федерального закона от 23.11.2009 №261-ФЗ).
В случае если УК не явилась в предложенные в заявке или согласованные с потребителем дату и время для осуществления ввода счетчика в эксплуатацию, счетчик считается введенным в эксплуатацию с даты направления заявки, и с этой даты его показания учитываются при определении объема потребления коммунальных услуг (п. 81(2) Правил №354).
В ходе ввода счетчика в эксплуатацию на нем устанавливаются контрольные пломбы и составляется акт ввода в эксплуатацию в двух экземплярах, который подписывается потребителем и представителем исполнителя (пункты 81(7), 81(8) Правил №354). Ввод счетчика в эксплуатацию и опломбирование осуществляется без взимания платы (пункты 81(9), 81(11) Правил №354). Один экземпляр акта ввода в эксплуатацию хранится и потребителя. Данный акт является доказательством того, что счетчик надлежащим образом введен в эксплуатацию.
Марина, спасибо за ответ.
Но...
Применимы ли Ваши выдержки к моей ситуации, ведь речь идет о бизнес-центре?