Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как правильно решить задачу с отсылкой к статье закона?
5 В соответствии с договором купли-продажи нежилых помещений ООО «Волокномаш» продало ЗАО «Рета» два цеховых зала, находящихся в здании, принадлежавшем ООО «Волокномаш» на праве собственности.
Спустя два года, когда ООО «Волокномаш» потребовались дополнительные производственные площади, оно предложило ЗАО «Рета» выкупить у него обратно проданные цеховые залы.
После того как ЗАО «Рета» отказалось продать приобретенные ранее цеха, ООО «Волокномаш» предъявило в арбитражный суд иск о признании недействительным договора купли-продажи цеховых залов и возврате сторонами всего полученного по недействительному договору. Как утверждало ООО «Волокномаш», здание является неделимой вещью, следовательно, в нем нельзя выделить какие-либо части, в том числе цеховые залы, которые могут служить самостоятельным объектом договора купли-продажи. Тезис о неделимости спорного здания истец подкреплял тем, что проход в цеховые залы возможен только через другие помещения этого здания, принадлежащего ему на праве собственности.
Добрый день, Екатерина! В соответствии со ст. 133.1 ГК РФ
Статья 133.1. Единый недвижимый комплекс
Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс — совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.
ЕНК — это специальный объект, который ставиться на отдельный кадастровый учёт, в связи с чем, проводятся специальные кадастровые работы.
п. 16 Приказа Минэкономразвития №953 от 18.12.15г. (не буду приводить текст целиком- очень большой)
В состав технического плана, подготавливаемого в результате кадастровых работ в связи с созданием единого недвижимого комплекса, в том числе из учтенных в ЕГРН объединенных единым назначением зданий, сооружений, неразрывно связанных физически или технологически, либо расположенных на одном земельном участке, изменением сведений о едином недвижимом комплексе, образованием либо изменением части (частей) единого недвижимого комплекса наряду с разделами, указанными в пункте 11 Требований, включаются следующие разделы:
1) сведения о выполненных измерениях и расчетах;
(пп. 1 введен Приказом Минэкономразвития России от 01.11.2016 N 689)
2) характеристики объекта недвижимости;
3) сведения о части (частях) объекта недвижимости (при необходимости);
4) заключение кадастрового инженера с обоснованием наличия неразрывной физической или технологической связи между включаемыми в единый недвижимый комплекс зданиями, сооружениями;
5) Схема;
6) Приложение.
Другими словами, до заключения договора купли-продажи, всё здание должно было иметь зарегистрированный статус ЕНК.
Но даже в этом случае, выделение части объекта из ЕНК (постановка на кадастровый учёт) не запрещена.
В настоящий момент, как я понимаю, в реестре цеха зарегистрированы как самостоятельные объекты и у них другой собственник. Если бы это было сделать невозможно регистрационные действия совершить было бы нельзя.
Для признания сделки недействительной она должна подподать под один из признаков недействительных сделок предусмотренных ГК ст. 166-180.
К всему прочему, если для прохода в свои помещения использовались помещения принадлежащие ООО «Волокномаш, то нужно это определенным образом компенсировать и установить порядок пользования этими помещениями для прохода. Но это не в коем случае не основание полагать, что всё это ЕНК.
И в конечном итоге, можно будет взыскать с них все убытки в связи с признанием сделки недействительно ибо никто не заставлял их заключать эту сделку и вводить покупателя в заблуждение.