Оформление права собственности на дом

Здравствуйте, Алексей! По первому вопросу.

1. Можем ли мы купить дом не меняя собственника земли? То есть, моя мама продаст нам с женой дом (я и жена станем собственниками дома), а мама останется 100-процентным собственником всего земельного участка.

Алексей

Алексей, в данном случае и земельный участок, и дом будут находитсяв собственности у одного хозяина — Вашей матери. Между тем, согласно п.4 ст.35 ЗК РФ по общему правилу:

4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком

То есть по закону дом с земельным участком составляют  единый имущественный комплекс, поэтому если продается дом, то и земельный участок подлежит одновременной продаже тоже. В целях осуществления сделки предоставляется  два пакета документов на строение и на участок. При этом важно учесть, что одно без другого Росреестр регистрировать не будет. Необходимо учесть, что в земельном законодательстве установлен принцип  единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п.5 ч.1 ст.1 ЗК РФ).

Здравствуйте!

1. Можем ли мы купить дом не меняя собственника земли? То есть, моя мама продаст нам с женой дом (я и жена станем собственниками дома), а мама останется 100-процентным собственником всего земельного участка. Если нет — возможно ли будет купить дом, если мама оформит дарственную на долю в участке (например 20%)? Если необходимо оформлять такую дарственную на землю — можно ли не привязывать нашу долю к физической части участка (не делить участок геодезически, не делить на два участка, а просто в документах будет прописано, что я собственник 20% участка).

Алексей

купить дом без участка Вы не можете, т.к. земля разделяет судьбу объекта недвижимости. 

Статья 273. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений
 
При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

да, Вы можете купить дом у мамы, если будете владеть долей ЗУ.

2. Можем ли мы оформить ипотечный кредит для покупки дома у моей мамы?

Алексей

можете.

3. Какая сумма продажи оптимальна чтобы минимизировать налоги (учитывая, что мама пенсионерка)

Алексей

это зависит от возможности Вашей мамы документально доказать расходы на приобретение, к тому при продаже объекта права на который возникли с 2016 года на учитывать п.5 ст.217.1 НК, т.е. цена продажи должна быть не менее 70% от кадастровой стоимости.

5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

4. У нас в декабре планируется рождение второго ребёнка — можем ли мы использовать материнский капитал для погашения части ипотечного кредита на покупку этого дома у моей мамы? Если да — можно ли оформлять ипотечный кредит на меня или необходимо на жену, чтобы использовать мат.капитал на его погашение?

Алексей

можно. не важно в любом случае должны будете оформить нотариальное обязательство по выделению долей после погашения ипотеки.

5.Можем ли мы с женой в описанном выше случае ( ипотечный кредит и покупку у мамы) рассчитывать на имущественный налоговый вычет на покупку жилья?

Алексей

жена может без проблем, т.к. не является взаимозависимым лицом с Вашей мамой по ст.105.1 НК (т.е. близким родственником), а вот с Вами сложнее, т.к. Вы как раз являетесь взаимозависимым лицом с ней и к Вам применима норма п.5 ст.220 НК

5. Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 настоящего Кодекса.

поэтому Вам при желании получить вычет придется обращаться в суд и доказывать, что взаимозависимость никак не сказалась на сделке.

Статья 105.1. Взаимозависимые лица
 
1. Если особенности отношений между лицами могут оказывать влияние на условия и (или) результаты сделок, совершаемых этими лицами, и (или) экономические результаты деятельности этих лиц или деятельности представляемых ими лиц, указанные в настоящем пункте лица признаются взаимозависимыми для целей налогообложения (далее — взаимозависимые лица).
Для признания взаимной зависимости лиц учитывается влияние, которое может оказываться в силу участия одного лица в капитале других лиц, в соответствии с заключенным между ними соглашением либо при наличии иной возможности одного лица определять решения, принимаемые другими лицами. При этом такое влияние учитывается независимо от того, может ли оно оказываться одним лицом непосредственно и самостоятельно или совместно с его взаимозависимыми лицами, признаваемыми таковыми в соответствии с настоящей статьей.

есть положительная практика судебная по таким ситуациям, например

НОВОСИБИРСКИЙ  ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 14 октября 2014 г. по делу N 33-8396/2014

...

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что, признание сторон по данному договору взаимозависимыми лицами, произведено налоговыми органами по формальным основаниям, без учета того обстоятельства, что заявителем не допущено злоупотребления правом и родственные отношения не повлияли на условия и экономический результат заключенной сделки, что противоречит принципу равенства всех перед законом, правилам равного и справедливого налогообложения, не согласуется с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21 декабря 2011 года N 1710-О-О. Так, Конституционным Судом Российской Федерации указано, что статья 20 Налогового кодекса Российской Федерации содержит случаи признания лиц взаимозависимыми для целей налогообложения, указывая в качестве таковых лиц, состоящих в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого. Тем самым предполагается, что отношения между перечисленными лицами могут оказывать влияние на порядок исчисления налогов, в том числе налога на доходы физических лиц при применении имущественного налогового вычета.При этом правоприменительные органы не вправе ограничиваться формальными условиями установления взаимозависимости, которые содержатся в нормах налогового законодательства. Они обязаны исследовать все фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения налогового спора о применении имущественного налогового вычета.