Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Продажа дома в собственности менее 3-х лет
Здравствуйте. Продаю дом с участком. Участок в собственности около 20 лет, дом с 02.2015г. Есть покупатель, который готов купить дом сейчас, есть я, который хочет продать дом побыстрее, но не платить подоходный налог.
1. Как можно организовать проведение сделки с минимальным риском для каждой из сторон и с минимальными затратами в виде налогов для меня?
2. Можно ли отдельным договором продавать участок, например за 3 млн и отдельным договором продавать дом за 1 млн, с которого не платить подоходный налог?
3. Можно ли оформить предварительный договор, передать деньги, а право собственности передавать после 02.2018?
Уточнинение: Полученные средства частично (40%) планируется потратить на другую недвижимость.
Здравствуйте, Андрей!
Поскольку дом у Вас в собственности до 01.01.2016, то при продаже не учитывается его кадастровая стоимость. а значит Вы его можете продать за любую минимальную цену, например за 1 млн.руб. Главное — чтобы покупатель согласился. Поэтому второй вариант, предложенный Вами, вполне подходит. В этом случае Вы сможете получить на дом имущественный налоговый вычет в размере 1 млн.руб. в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 ст.220 НК РФ.
Можно и через предварительный договор (с заключение основного договора после 02.2018), но это определенные риски для покупателя. Но, как вариант:
Статья 380 ГК РФ. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
...4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
С Уважением,
Олег Рябинин.
Здравствуйте!
1. Как можно организовать проведение сделки с минимальным риском для каждой из сторон и с минимальными затратами в виде налогов для меня?
Андрей
2. Можно ли отдельным договором продавать участок, например за 3 млн и отдельным договором продавать дом за 1 млн, с которого не платить подоходный налог?
Андрей
да, можно, только зачем, если Вы можете в одном договоре разбить общую стоимость сделки на стоимость земли и стоимость дома, продав ЗУ за 3 млн. руб. и дом за 1 млн. руб.
учитывать кадастровую стоимость дома Вам не надо поскольку дом приобретен до 2016 года и норма п.5 ст.217.1 НК не применяется.
3. Можно ли оформить предварительный договор, передать деньги, а право собственности передавать после 02.2018?
Андрей
можно., только на мой взгляд в этом нет смысла, раз можно большую часть цены сделки отнести к стоимости ЗУ.
Добавил уточнение к вопросу в части приобретение недвижимости на часть полученных денег. Слышал, что если продал недвижимость и в этом же году купил другую, то налог не платится. Возможно ли проведение такого варианта:
Андрей
ткое возможно, но при наличии права на получение вычета по подп.3 п.1 ст.220 НК, т.е. за счет использования 2-х вычетов налогоплательщик может свести доход к нулю.
Вопрос: О получении имущественных налоговых вычетов по НДФЛ при продаже и покупке квартиры в одном налоговом периоде.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИПИСЬМО
от 30 января 2015 г. N 03-04-05/3648Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращения по вопросу получения имущественных налоговых вычетов по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир или доли (долей) в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.
Таким образом, в случае продажи квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, имущественный налоговый вычет может быть предоставлен в размере не более 1 000 000 рублей.
В то же время в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов, но не более 2 000 000 рублей, в частности, на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации квартиры или доли (долей) в ней.
Если продажа и покупка квартиры (с оформлением документов, подтверждающих право собственности на нее) произведены в одном налоговом периоде (календарный год), то налогоплательщик вправе одновременно воспользоваться вышеназванными имущественными налоговыми вычетами.
Сумма дохода, превышающая размер примененных имущественных налоговых вычетов, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН
30.01.2015
3. Можно ли оформить предварительный договор, передать деньги, а право собственности передавать после 02.2018?
Андрей
Андрей, добрый день! В этом случае все равно возникнет доход подлежащий налогообложению
Письмо Минфина России от 08.07.2014 N 03-04-05/33005
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу налогообложения доходов физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
В обращении указывается, что физическое лицо получило задаток по предварительному договору купли-продажи земельного участка. При этом, в случае если основной договор купли-продажи не будет заключен по вине продавца, продавец будет обязан вернуть задаток покупателю.
Статья 41 Кодекса определяет доход как экономическую выгоду в денежной или натуральной форме, учитываемую в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить.
Такая экономическая выгода в рассматриваемой ситуации может возникнуть, например, в случае, если покупатель по предварительному договору купли-продажи перечислит денежные средства продавцу на его текущий счет или иной банковский счет, режим которого позволяет расходовать продавцу поступившие от покупателя денежные средства по своему усмотрению, то есть передаст денежные средства в собственность продавца. В таких случаях полученные продавцом денежные средства будут рассматриваться как его доход, подлежащий налогообложению в общем порядке, независимо от квалификации их гражданско-правовой природы (задаток, обеспечительный депозит, аванс и др.).
В соответствии с пунктом 1 статьи 223 Кодекса при получении доходов в денежной форме дата фактического получения дохода определяется, в частности, как день выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц.
Таким образом суммы денежных средств, полученных налогоплательщиком в соответствующем налоговом периоде в рамках предварительного договора купли-продажи, включаются в доход налогоплательщика данного налогового периода независимо от того, в каком налоговом периоде заключен основной договор купли-продажи.
В случае если по тем или иным основаниям налогоплательщик возвращает контрагенту полученные от него в рамках предварительного договора денежные средства, в том числе в связи с незаключением основного договора по вине налогоплательщика — продавца по предварительному договору, налогоплательщик, самостоятельно уплативший налог с указанных денежных средств, может подать уточненную налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в целях возврата сумм излишне уплаченного налога в установленном порядке.
в данном случае чтобы выжать по максимуму можно применить в отношении дома или участка уменьшение дохода на сумму расхода + налоговый вычет в 1 млн. в отношении другого объекта на приобретение которого было меньше затрат
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
+ если в том же году будет приобретено жилое помещение (квартира, комната, жилой дом) можно уменьшить налогооблагаемый доход от продажи на налоговый вычет в связи с приобретением указанного имущества при условии что ранее не пользовались указанным вычетом
3. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 3 пункта 1
настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанногов подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей.
1. составляем договор на участок за 3 млн. 2. составляем договор на дом за 3,3 млн 3. в этом же году? покупаем квартиру за (3,3-1)=2,3 млн (1 млн — налоговый вычет).
Андрей
Андрей, сколько расходы на покупку участка и на строительство дома примерно составляют у Вас?
по поводу одновременно получить и вычет в 1 млн. и уменьшить доходы на сумму расходов по второму объекту (дому или ЗУ)
Письмо Минфина России от 21.10.2013 N 03-04-05/44008
В 2011 г. физлицо приобрело жилой дом стоимостью 990 тыс. руб., затем приватизировало земельный участок (ИЖС), на котором находится жилой дом. В 2012 г. физлицо продало жилой дом и земельный участок. В договоре купли-продажи указаны два объекта: жилой дом стоимостью 900 тыс. руб. и земельный участок стоимостью 860 тыс. руб.
Вправе ли физлицо получить имущественный налоговый вычет по НДФЛ в размере 1 000 000 руб. при продаже земельного участка и одновременно уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов (расходы на покупку жилого дома в 2011 г.)?
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и сообщает следующее.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Каких-либо ограничений в отношении количества объектов недвижимости (долей в них), при продаже которых может быть получен имущественный налоговый вычет, в указанной статье Кодекса не установлено.
В отношении доходов от продажи каждого объекта имущественный налоговый вычет определяется отдельно в соответствии с положениями вышеупомянутого пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса.
Таким образом, при продаже земельного участка возможно использование права на получение имущественного налогового вычета в размере суммы, полученной от его продажи, но не превышающей 1 000 000 руб. При продаже жилого дома возможно уменьшение полученного дохода на расходы по его приобретению.
При получении отрицательной разницы налоговая база признается равной нулю.
Сумма дохода, превышающая размер примененного имущественного налогового вычета, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
Доброе утро!
Так как дом у Вас находится в собственности до 01.01.2016, то при его продаже у вас не учитывается его кадастровая стоимость, следовательно это значит, что Вы его можете продать за любую минимальную цену, например за 1,5 млн.руб. Главное требование, чтобы покупатель согласился. Поэтому второй вариант тоже вполне подходит. В этом случае Вы сможете получить на дом имущественный налоговый в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 ст.220 НК РФ.
Можно и через предварительный договор (с заключение основного договора после 02.2018), но это определенные риски для покупателя. Но, как вариант:
Статья 380 ГК РФ. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
Добавил уточнение к вопросу в части приобретение недвижимости на часть полученных денег. Слышал, что если продал недвижимость и в этом же году купил другую, то налог не платится. Возможно ли проведение такого варианта:
1. составляем договор на участок за 3 млн.
2. составляем договор на дом за 3,3 млн
3. в этом же году? покупаем квартиру за (3,3-1)=2,3 млн (1 млн - налоговый вычет).
Если Вы ни разу не пользовались имущественным налоговым вычетом на покупку квартиры, то, как вариант, можете им воспользоваться, купив квартиру в этом же году. Но данный вычет ограничен размером 2 млн.руб.
Если же пользовались, то, увы, второй раз воспользоваться им уже нельзя.