Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как лучше оформить право пользования участком под гаражом в Москве
Добрый день,
Я как физическое лицо имею в ЦАО г. Москвы в собственности нежилое капитальное строение, а именно индивидуальный гараж, расположенный совместно с другими гаражами на земельном участке, имеющем вид разрешённого использования по документу «эксплуатация гаражного кооператива» (кадастровый номер участка 77:01:0004023:31). Все гаражи оформлены в собственность как капитальные строения (имеют кадастровые номера, свидетельства о собственности, выданные Росреестром и т.п.). При этом в настоящий момент ГСК как юридическое лицо ликвидировано более 10 лет назад, однако, по решению собственников в адрес Департамента Имущества продолжают уплачиваться ежегодные взносы за аренду земельного участка по договору между ГСК и Департаментом имущества. Мне как собственнику хотелось бы без ущерба для своих прав выйти из этого абсурдного положения и узаконить земельно-правовые отношения на участок непосредственно под моим гаражом в индивидуальном порядке. Знаю, что в Москве есть прецеденты оформления прав под гаражом в долгосрочное пользование, но после изучения данной темы я упёрся в ряд достаточно сложных вопросов.
1. Как лучше оформить право пользования участком под гаражом?
1.1. имею ли я право, как собственник строения на приобретение земли непосредственно под строением в собственность? https://www.mos.ru/pgu/ru/services/procedure/0/0/7700000010000141531)
1.2. если «да», то какие документы я должен предоставить в качестве «документов, удостоверяющих (устанавливающих) права заявителя на земельный участок / приобретение земельного участка, подписанные электронной подписью нотариуса в установленном законодательством порядке».
1.3. если «нет», то имею ли я право на получение земли непосредственно под гаражом в аренду
(https://www.mos.ru/pgu/ru/services/procedure/0/0/7700000010000107023)
2. И, наверное, самое главное. Как я понимаю группа заявителе проиграла спор в КС об антиконституционности норм 819 ПП г. Москвы и в случае принятия решения окружной комиссией о включении наших построек в перечень самовольных (ну решат, например, что под нами какие-то коммуникации) наши строения снесут независимо от прав на землю и строения, безо всякой компенсации и за наш счёт. Т.е. есть ли некие юридические положения (например, наличие документов о выделении земли под ГСК, о вводе в эксплуатацию и т.д.), которые на текущий момент застраховывают собственников от такой перспективы. Если никто не застрахован, то и всякие дальнейшие манипуляции видимо бессмысленны …
Заранее спасибо!
- 20170429_121413.jpg
Здравствуйте, Андрей!
Если Вы собственник гаража (капитального строения), то нужно исходить из требований ст. 1 и 35 Земельного кодекса РФ, содержания которых привожу ниже. Внимательно прочтите и Вам станет все ясно, что Вы вправе требовать признания права собственности на земельный участок, на котором расположен Ваш гараж.
Надо полагать, что если гаражи были построены самовольно, то Вам бы, как и другим, право собственности не зарегистрировали бы.
Статья 1. Основные принципы земельного законодательства
1. Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:
.................................................................................................................................
5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками
объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Здравствуйте, Андрей.
Если Ваш гараж неотделим от гаражного комплекса, то права на земельный участок нужно оформлять всему ГСК.
Если отделим и кадастровый инженер сможет Вам подготовить и выдать кадастровый паспорт на земельный участок под гаражом, то Вы сможете требовать его выкупа без аукциона или предоставления Вам в аренду.
Земельный кодекс
Статья 39.3. Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов
2. Без проведения торгов осуществляется продажа:
6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса;
Статья 39.6. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов
1. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:9) земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления;
Судебная практика по сходным отношениям
Как усматривается из материалов дела, в частности технической документации и правоустанавливающих документов, принадлежащий истцу на праве собственности гараж является не индивидуальным отдельно стоящим зданием, а входит в состав гаражного комплекса ГСК № 28 САЗ под литерой М. При этом земельный участок, на котором расположен гаражный комплекс, имеет один кадастровый номер, прошел кадастровый учет и сформирован именно под эксплуатацию гаражных боксов как единого комплекса.
Достоверных доказательств делимости земельного участка с кадастровым номером № с учетом требований нормативно-правовых актов к образуемым или измененным земельным участкам в материалы дела не представлено, а по смыслу п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ для приобретения соответствующего права на неделимый земельный участок, на котором расположено нежилое помещение, в данном случае гараж в составе гаражного комплекса, необходимо совместное обращение в компетентный орган с таким заявлением всех владельцев помещений, входящих в состав определенного здания.
Что касается возможного сноса Ваших гаражей оформленных в собственность.
Такая вероятность не исключена, если будет установлено, что земельный участок Вам не предоставлялся, а был Вами захвачен или что на строительство гаражного комплекса не было разрешения на строительство, если таковое требовалось на момент начала строительства.
С уважением! Г.А. Кураев
По сносу дополнения.
Нужно изучать все документы, связанные с предоставлением земли ГСК и наличие согласований и разрешений на строительство гаражей или гаражного комплекса.
Вы можете указать у Вас гаражный комплекс, гаражи могут быть отделены друг от друга без ущерба?
В каком году было строительство гаражей?
Даже если строительство было без разрешения и разрешение требовалось в указанный период (на строительство отдельных гаражей разрешение не требуется), то можно будет подать иск о сохранении самовольной постройки, если земельный участок предоставлялся ГСК а не был самовольно занят.
Гражданский кодекс
Статья 222. Самовольная постройка
1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ)2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.
(в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ)3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
23. В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.
(ред. от 23.06.2015)
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»26. Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
С уважением! Г.А. Кураев
Спасибо,
- возможно ли отделить строения друг от друга видимо спорный вопрос, по документам они имеют общий адрес (общее строение), и различаются лишь номером помещения, но фактически, например, можно снести мой гараж не нарушив конструкции соседнего;
- земля выделялась под строительство гаража и выдавалась вся документация на застройку, все документы об этом сохранились, но я опасаюсь, что под надуманным предлогом власти могут решить, что указанная документация выдавалась не законно/ошибочно... может быть имеет смысл для подстраховки предупредительно пройти какие-то свежие экспертизы подтверждающие, что застройка безопасна/не аварийна и т.п.
- есть ли форма получения земли в аренду/собственность безвозмездно? (в вопросе привожу ссылку по которым как я понял доступна безвозмездная аренда)
- следующим шагом для меня должно быть приглашение кадастрового инженера и выделение участка под моим гаражом на кадастровом плане или можно например воспользоваться процедурой «подготовка схемы расположения земельного участка» (согласно ЗК РФ, Статья 11.10. Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории), которая доступна даже в электронном виде в ЛК на портале Росреестра и стоит в отличие от кадастровых работ символические 100 (сто) рублей.
Смыл в обращении к эксперту для установления наличия/отсутствия нарушений есть. Это Вам не помешает. Лучше вначале решить вопрос с экспертом. Если будет положительное (в Вашу пользу) заключение, то кадастровый инженер может и не понадобится.