Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Можно ли после нарушения застройщиком сроков передачи объекта расторгнуть договор через суд?
Добрый день. Подскажите, можно ли после нарушения застройщиком сроков передачи объекта строительства расторгнуть договор сразу через суд, обойдя до судебное разрешения спора?
Вечер добрый!
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 01.07.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Статья 9. Расторжение договора
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
(часть первая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;
(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
(часть первая.1 введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)1.2. В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.
(часть 1.2 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
(часть вторая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)3. В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
(часть третья введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)4. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
(часть четвертая введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)5. В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
(часть пятая введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)6. В случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
(часть шестая введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)7. При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается.
(часть седьмая введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
Здравствуйте, Анна!
Расторгнуть ДДУ можно четырьмя способами:
1.по инициативе участника долевого строительства;
2.по инициативе застройщика;
3.в судебном порядке;
4.по соглашению сторон.
Согласно п.1 ч.1 ст. 9 ФЗ-214, основанием для расторжения ДДУ является нарушение срока передачи квартиры более чем на 2 месяца. Поэтому, необходимо дождаться истечения двухмесячного срока передачи квартиры и после отказаться от договора.
При расторжении ДДУ в одностороннем порядке Договор считается расторгнутым со дня отправки уведомления о расторжении (т.е. с даты на почтовом штемпеле, а не с даты получения его застройщиком).
ДДУ можно расторгнуть и через суд. Так, ДДУ расторгается в суде, если:
1. строительство дома остановлено/приостановлено и очевидно, что застройщик не передаст квартиру в срок;
2. застройщик внес существенные изменения в проект (например, уменьшил площадь квартиры);
3. застройщик изменил назначение нежилых помещений в квартире;
4. в других случаях, предусмотренных ДДУ.
Но, необходимо учесть, что при расторжении ДДУ в судебном порядке, необходимо будет представить доказательства, подтверждающие наступление любого из 4 случаев (например, документы, которые подтверждают прекращение строительства или внесение значительных изменений в проектную документацию). Доказать такие обстоятельства в суде намного сложнее.
Поэтому, из всех четырех вариантов расторжения ДДУ, наиболее приемлемый и «надежный» — 1, т.е. отказываться от договора в одностороннем порядке по безусловным основаниям — виновным действиям застройщика. По крайней мере, у нас в Краснодаре и крае подобная практика расторжения ДДУ себя зарекомендовала с лучшей стороны, как наиболее удобная.
Однако, до отправки уведомления об одностороннем отказе от договора рекомендую проконсультироваться с юристом воочию, показав все Ваши документы, так как это были общие рекомендации, а каждый случай индивидуальный.
Желаю Вам Удачи.
С уважением, Алла Сергеевна.
Здравствуйте!
НАСТОЯТЕЛЬНО РЕКОМЕНДУЮ:
перед расторжением договора ДДУ проверить Застройщика на финансовую состоятельность, поскольку если застройщик находится в предбанкротном состоянии-Вы расторгните договор ДДУ через суд, получите исполнительный лист и ничего не взыщете, поскольку у него просто не будет никаких денежных средств. В этом случае велика вероятность остаться без квартиры и без денег.
удачи, будьте осторожны.
Олеся, ваш совет очень полезен для размышления. Вы везде это пишите. Но тогда объяснить, как проверить застройщика. Или всю жизнь ждать, когла до строится дом- этим или иным другим застройщиком
Да, я пишу его везде, поскольку прихожу в ужас от того, сколько дольщиков расторгают договоры, не выяснив финансовое положение Застройщика, в итоге, остаются ни с чем!
1. Зайдите на сайт арбитражного суда-далее в раздел «Картотека»-далее в раздел ответчик заполняете поле, где пишите наименование Застройщика;
Вам выпадет список дел по Застройщику, просматривайте производства по нему, смотрите суммы исковых требований. Скорее всего вы найдете возбужденное дело о признание его банкротом.
2. Зайдите на сайт судебных приставов-заполните так же поле по наименованию Должника-отследите, сколько и на какую сумму имеется незавершенных исполнительных производств в отношении Застройщика.
Это минимум, который вы можете сделать, но по результатом которого станет ясно, что с Застройщиком и какие прогнозные планы на завершение строительства, и стоит ли расторгать договор или нет.
По поводу завершения строительства: пишите обращения в органы Вашего региона, уполномоченные в сфере долевого строительства, с требованием пояснить, что происходит с Застройщиком, какие мероприятия проводятся для понуждения завершения строительства, каков срок отставания и прочее и прочее....
Это очень долгий процесс, добиваться завершения строительства при несостоятельности застройщика. Как правило, дольщики объединяются и начинают «хождение по мукам»: приемы в администрациях и министерствах, направление всевозможных писем и жалоб и т.д и т.п.
от активности дольщиков зависит, насколько быстро эта проблема решится.
Подскажите, а вы ведете такие дела в краснодарском крае?
Да, я смогу Вам помочь в этом вопросе. Можете написать мне и мы с Вами свяжемся.