Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Можно ли в договоре купли-продажи нежилого помещения указать заниженную стоимость?
Добрый день!
Помогите разобраться: я физ лицо, продаю коммерческое помещение, приобретенное в 2008 году (состоящее из трех : два по ДДУ- 12 267 450 рублей, и 12 428 000 рублей, и одно по договору купли-продажи за 7 546000. Собственность на каждое было получено 2013 году, потом помещения объединены в одно и получена собственность 06.05.2016году) Сдавала помещение в аренду , через ООО, Управляющую Компанию, которая получала всю прибыль. Кадастровая стоимость помещения, общей площадью 499,1 кв. метров - 51 071 076,29 рублей. Хочу указать в договоре купли-продажи цену -
7 000 000 рублей, дабы снизить налог НДФЛ. Хозяин ли я своей собственности?Могу ли я это сделать ? Сочетается ли моё желание и закон о 70% кадастровой стоимости?
Добрый день, Татьяна.
По тем данным, которые Вы указали в своем вопросе могу пояснить следующее:
Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
(введена Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ)
1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.
5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.
6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен:
1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 настоящей статьи;
2) размер понижающего коэффициента, указанного в пункте 5 настоящей статьи.
Таким образом, в связи с тем, что Вы будете продать имущество, которое, фактически принадлежит Вам с 06.05.2016 года, а минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества должен быть не менее трех лет, то при продаже объекта с ценой 7 000 000 руб., налоговая база будет рассчитываться исходя из суммы 35 749 753,41.
Здесь да, Вы собственник, но с 2016 года законодатели ввели данную норму, с целью оказать влияние на недобросовестных продавцов.
Т.е. здесь как вариант, можно обратиться в суд с заявлением о снижении кадастровой стоимости объекта, и, в случае положительного судебного решения, продавать объект и тогда, поскольку судом/если судом будет снижена существенно кадастровая стоимость, то и сумма налога будет снижена.
Могу ли я, в таком случае завтра подать на регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя и после регистрации, продать помещение, указав сумму 35 749 753,41, и заплатить 6%?
Добрый день. Вряд ли. Поскольку потом не сможете доказать, что помещение было приобретено для ИП… А сегодня оно принадлежит физическом лицу.