Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Сделка по продаже квартиры с несовершеннолетними собственниками
Добрый день.
Приобретал квартиру№1 в ипотеку, в ближайшее время планирую вернуть оставшуюся сумму основного долга банку, при этом часть долга погасили маткапиталом, вследствие чего буду обязан всей семье(жена, двое несовершеннолетних детей) раздать доли в этой квартире№1, после уплаты основного долга. В квартире№1 становится тесно и задумываюсь приобрести еще одну квартиру№2 в ипотеку. После проведения ремонта хочу закрыть сумму основного долга по новой квартире№2 за счет продажи первой квартиры, где доли будут распределены между всеми членами семьи. И тут предполагаю возникнут трудности со стороны органов опеки. После уплаты основного долга по квартире№2 за счет средств от продажи квартиры№1 жилищные условия у несовершеннолетних улучшаться, так как площадь квартиры будет больше. Проконсультируйте пожалуйста, как правильно поступить в этой ситуации? Насколько реально провести подобную сделку?
Добрый день. Вам необходимо всем членам семьи выделить долю в первой квартире (см. часть 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»).
В дальнейшем на отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетним, Вам потребуется согласие органа опеки (ст 60 СК РФ, ст. 37 ГК РФ). Если орган опеки не дает своего согласия, то пробуйте обжаловать отказ опеки в суде. Суд примет решение в интересах ребенка и с учетом Ваших интересов.Это если делать правильно.
Некоторые делают неправильно и не выделяя долей в праве собственности сразу продают имущество и покупают новое (возможно более выгодное для всех членов семьи). Вы должны четко понимать, что если у Вас по каким-то причинам сорвется эта сделка, то Вас ждет требование ПФР вернуть средства МСК и возбуждение в отношении Вас уголовного дела по ст. 159.2 УК РФ.
Я бы не советовал так поступать, поскольку риск в данном случае не оправдан, да и закону такое поведение точно не соответствует.
Здравствуйте, Виктор!
Действительно, для продажи квартиры №1 Вам потребуется разрешение органов опеки и попечительства, поскольку в квартире №1 будут иметь доли несовершеннолетние.
Но в Вашем случае Вы это разрешение, полагаю, получите без проблем, если выделите в квартире №2 доли несовершеннолетним в размере не меньше первоначально выделенных в квартире №1. Поскольку (как я понял) квартира №2 у Вас больше и лучше, то ухудшения жилищных условий несовершеннолетних не произойдет, что и нужно будет показать органам опеки.
С Уважением,
Олег Рябинин.
Проконсультируйте пожалуйста, как правильно поступить в этой ситуации? Насколько реально провести подобную сделку?
Виктор
Виктор, добрый день! Согласно ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ
«Об опеке и попечительстве»
2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному,требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.
согласно ст. 21
3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
четких критериев получения предварительного согласия органа опеки в законе нет — только основное условии чтобы не ущемлялись права несовершеннолетнего поэтому как вариант тут может быть некое нотариально оформленное обязательство предоставить н/летнему долю в будущей квартире взамен отчуждаемой, но детали стоит предварительно согласовать на приеме в органе опеки
Но предполагаю сложность сделки провалит цену квартиры от рыночной. Есть ли у вас понимание насколько возможен провал в цене?
Виктор
Что будет через два года никто не знает, но для Вас то это какое значение имеет, просто доли во второй при необходимости будут больше по размеру как вариант чем отчуждаемые доле в первой квартире
Здравствуйте, Виктор.
Сложности, конечно, могут быть именно потому, что доли в квартире №1 будут принадлежать детям, а в квартире №2 вы сможете выделить им доли только после погашения ипотеки по квартире №2, иное банку может быть не выгодно и не допускаться кредитным договором по квартире №2.
Предварительно лучше проконсультироваться в опеке, конечно. В регионах по-разному органы опеки относятся к таким действиям с имуществом несовершеннолетних.
А сама по себе закону такая «схема» не противоречит. Затраты могут быть значительными на нотариальное оформление всех сделок, так как собственность долевая.
Подскажите, а как процедурно нужно двигаться по закону?
Виктор
Коллега Ю. Колковский обозначил возможный вариант действий:
в приобретаемой квартире №1 детям выделяются доли, приходящиеся на сумму маткапитала. После приобретения новой квартиры под контролем опеки можно произвести обмен долей детей на доли в большей квартире, что будет благосклонно воспринято со стороны опеки. Главное, чтобы выделение долей детям в квартире №2 было не сразу, а именно как обмен, потому что если сразу будете покупать квартиру №2 выделив доли детям — у них уже будет по две доли — в квартире №1 и №2, что полностью заблокирует ситуацию
Колковский Юрий
После проведения ремонта хочу закрыть сумму основного долга по новой квартире№2 за счет продажи первой квартиры, где доли будут распределены между всеми членами семьи.
Виктор
Здравствуйте. Учитывая, что Вы можете наделить детей более крупными долями во второй квартире то главное — соблюсти процедуру таким образом, чтобы не было оснований для претензий со стороны опеки или ПФР.
После уплаты основного долга по квартире№2 за счет средств от продажи квартиры№1 жилищные условия у несовершеннолетних улучшаться, так как площадь квартиры будет больше.
Виктор
На самом деле речь идет не о жилищных условиях, а о собственности. Это все же разные вещи.
Видится ситуация так — в приобретаемой квартире №1 детям выделяются доли, приходящиеся на сумму маткапитала. После приобретения новой квартиры под контролем опеки можно произвести обмен долей детей на доли в большей квартире, что будет благосклонно воспринято со стороны опеки. Главное, чтобы выделение долей детям в квартире №2 было не сразу, а именно как обмен, потому что если сразу будете покупать квартиру №2 выделив доли детям — у них уже будет по две доли — в квартире №1 и №2, что полностью заблокирует ситуацию.
Я не смогу выделить доли в новой квартире, пока не продам квартиру №1 и не закрою задолженность по ипотечному договору.
Виктор
Это все есть предмет договоренности с опекой.
Есть еще такой вариант — если разрыв между окончанием выплат и продажей квартиры №1 и выкупом квартиры №2 будет довольно короткий, то можно успеть не оформляя в собственность детей доли в той квартире сразу оформить их в новой. При этом понятно, что определенное нарушение будет, но поскольку права детей в данном случае будут соблюдены цепляться никто не будет.
Но предполагаю сложность сделки провалит цену квартиры от рыночной. Есть ли у вас понимание насколько возможен провал в цене?
Виктор
Не думаю, что хоть как-то это скажется на стоимости сделки. При этом, как я уже отметил, если моменты продажи квартиры №1 и выделения долей детям в квартире №2 будут отстоять не далеко друг от друга, то можно вообще решить вопрос без опеки.
Подскажите, а как процедурно нужно двигаться по закону?
Закон не определяет конкретный вид заключаемых сделок с имуществом, но устоявшаяся практика свидетельствует о том, что между членами семьи совершаются договоры дарения. Если это совместно нажитое имущество, то там еще более сложная схема, поскольку закон запрещает отчуждать доли от совместной собственности (пусть даже это совместная собственность, оформленная по п.2 ст. 34 СК РФ на одного из супругов).
Фактически Вам после снятия обременения придется обращаться к нотариусу и следовать его указаниям, т.к. с недавних пор именно нотариусы занимаются совершениями соглашений об определении долей в совместно нажитом имуществе супругов и совершениями сделок с долевой собственностью.