Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Росреестр не меняет ВРИ земли вне населенного пункта
Добрый день!
Предыстория:
Взяли с другом землю в аренду на 49 лет (сельхоз назначения) в пределах МО села вне границ населенного пункта. ВРИ лпх на полевых участках (землю дали без проведения торгов в 2015 году). Затем организовали КФХ и уступили права по аренде КФХ. соответственно возникла необходимость сменить ВРИ участков. Обратились к главе с заявлением. Прошли слушания внесли изменения в ПЗЗ и Генплан. Глава сельсовета отправила документы по смене ВРИ в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии. Регистрацию они приостановили мотивировав, следующим:
В соответствие с п. 7 ч. 1 ст. 26 ФЗ о государственной регистрации недвижимости приостановили
«форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации»
Согласно ст. 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. Так как правообладателем земельного участка является администрация МО сельсовет, то изменение вида разрешенного использования производится на основании акта органа местного самоуправления.
По сведениям ЕГРН земельный участок расположен на землях сельскохозяйственного назначения и согласно ст. 83-85 Земельного кодекса РФ действия градостроительного регламента распространяется исключительно на землях населённых пунктов.
Дополнительно сообщаем, что изменения вида разрешенного использования для земельного участка в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию. Данный перевод допускается в исключительных случаях перечисленных в ч. 1. ст. 7 ФЗ О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» в том числе связанных с установление или изменением черты населённых пунктов.
- что согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости указанный земельный участок предоставлен в аренду, договор аренды не расторгнут.
Бедного председателя сельсовета затравили угрозами возбудить уголовные дела за то, что она хотела ВРИ поменять.
Вопрос, какова процедура изменения ВРИ. Получается, что необходим акт местного самоуправления (это районная администрация или администрация сельсовета?). Что из себя представляет этот акт?
На основании этого акта потом надо обращаться уже за сменой ВРИ земли (т.е. заново)?
Надо ли подавать жалобу или из за нарушений при подачи необходимо?
Жалоба подается в комиссию исключительно арендодателем - собственником или может быть подана арендатором?? Пошлина платится? Что указать в жалобе?
Срок на обжалования 30 дней с момента вынесения о приостановлении (получили 1-2 июня на руки) то получается 1-2 июля?
Может упустил какие моменты, может посоветует, что еще можно сделать в данной ситуации)
Уважаемый Александр!
Давайте разбираться:
1. Напишите кадастровый номер
2. Правильно ли я понимаю, что Ваш участок не относится к сельскохозяйственным угодьям в составе земель сельскохозяйственного назначения?
Уважаемый Александр!
из Вашего вопроса непонятно, что изменялось в ПЗЗ И Ген плане.Вошел ли Ваш участок после указанных изменении в границы населенного пункта или нет. Если нет то регистратор прав ПЗЗ на указанные участки не распространяется. Также неясно кокой вид разрешенного использования Вы хотели. Если из таких как садоводство, дачное хозяйство и подобное, то можете попасть под контроль прокуратуры, чего я не советую.
Удачи Вам.
Добрый вечер!
В целом оснований для обжалования решения Росреестра не имеется. Росреестр Вам привел выдержки в письме из обзора судебной практики, которая в данном случае говорит о невозможности поменять вид разрешенного использования земель с/х назначения без смены категории.
«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.06.2014)
В Стратегии национальной безопасности Российской Федерации до 2020 года, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 12 мая 2009 г. N 537, установлено, что продовольственная безопасность России должна обеспечиваться путем предотвращения истощения земельных ресурсов и сокращения сельскохозяйственных земель и пахотных угодий.
Таким образом, до принятия специального законодательства о зонировании территорий для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим, имеющий целью охрану указанных земель и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота, осуществления их застройки, в том числе в целях использования в сельскохозяйственной деятельности.
С учетом изложенного изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию. Данный перевод допускается в исключительных случаях, перечисленных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», в том числе связанных с установлением или изменением черты населенных пунктов. Особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов путем включения земельного участка в границы населенного пункта либо исключения из границ населенного пункта предусмотрены ст. 4.1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».
Статья 81 ЗК РФ закрепляет положение о предоставлении земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства и не предусматривает их использование для индивидуального жилищного строительства.
Согласно ч. 10 ст. 35 и ч. 3 ст. 36 ГсК РФ зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения, могут включаться в состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов. На земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ этой территориальной зоны, распространяется действие градостроительного регламента.
С учетом названных положений и правил п. 2 ст. 7 ЗК РФ земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства, могут включаться в состав указанных территориальных зон в границах населенных пунктов в результате перевода этих земельных участков в иную категорию — «земли населенных пунктов».
Включение указанных земельных участков в границы населенного пункта с одновременным установлением либо изменением вида разрешенного использования может осуществляться в порядке чч. 1 и 2 ст. 4.1 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации». Однако до перевода земель в другую категорию в действующем законодательстве отсутствуют основания для изменения вида разрешенного использования земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а также земельных участков сельскохозяйственного назначения, предоставленных для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства, крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства гражданам и их объединениям
Порядок включения ЗУ в границы населенных пунктов с одновременным установлением либо изменением вида разрешенного использования указан в:
ст. 4.1 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».
4. Орган государственной власти Российской Федерации, орган государственной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, физическое или юридическое лицо, заинтересованные во включении земельного участка в границы населенного пункта либо в исключении земельного участка из границ населенного пункта, направляет в орган местного самоуправления городского округа или поселения, на территориях которых находится населенный пункт, а в случае, если земельный участок расположен на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района мотивированное заявление о включении земельного участка в границы населенного пункта либо об исключении земельного участка из границ населенного пункта и об установлении или об изменении вида разрешенного использования земельного участка. К указанному заявлению прилагается…
Судебная практика в данном направлении:
Вариант с включением в границы села отпадает т.к не проходим по проценту проживания населения рядом с границей менее 60%.
Ни кто не может сказать что ранее выделенные земли были пастбищем или сенокосом. Официально запросили документы.
А если расторгнуть допсоглашение о смене арендатора т.е. отыграть назад и по истечению 3 лет выкупить и потом сменить ВРИ?
А если расторгнуть допсоглашение о смене арендатора т.е. отыграть назад и по истечению 3 лет выкупить и потом сменить ВРИ?
Сменить ВРИ даже при условии, что вы станете собственником данного земельного участка, выкупив его через 3 года, не получится без смены категории земель. А кроме как включать данный участок в земли населенных пунктов я вариантов с ВРИ в данной ситуации не вижу.
ЗК РФ, Статья 8. Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую
1. Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:
(в ред. Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ)
4) земель, находящихся в частной собственности:
земель сельскохозяйственного назначения — органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
Здравствуйте, Александр.
Вопрос, какова процедура изменения ВРИ. Получается, что необходим акт местного самоуправления (это районная администрация или администрация сельсовета?). Что из себя представляет этот акт?
Александр
Поменять ВРИ на КФХ Вы не сможете. И даже нет смысла куда-то обращаться, или обжаловать отказ Росреестра.
До 2015 года(до введения в действие поправок в ЗК РФ), описанная Вами схема срабатывала во многих регионах.
Объясню почему.
Вы получили ЗУ в аренду без проведения торгов под конкретный ВРИ.
ЗУ сельхоз.назначения и находится за пределами населенного, поэтому ГрК РФ не имеет к нему никакого отношения. И, соответственно, как верно указал в своем ответе Росреестр, «согласно ст. 83-85 Земельного кодекса РФ действия градостроительного регламента распространяется исключительно на землях населённых пунктов».
Руководствоваться нужно только ЗК РФ. На это, в том числе указывает и ст. 11 ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»
1.Порядок предоставления земельных участков для осуществления фермерским хозяйством его деятельности устанавливается Земельным кодексом Российской Федерации.
ЗУ для КФХ предоставляется с особенностями, установленными ст. 39.18 ЗК РФ.
Статья 39.18. Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.
Т.е. для предоставления ЗУ для КФХ в аренду нужно соблюдать установленную ст. 39.18 ЗК РФ формальную процедуру.
А изменение ВРИ по Вашей схеме расценивается судами как «уход» от установленного порядка предоставления ЗУ.
Это связано в том числе и с тем, что на ЗУ с ВРИ для КФХ разрешено строительство зданий, строений. сооружений, что исключено при ВРИ ЛПХ за пределами населенного пункта.
Выход один. Расторгать заключенный договор аренды и обращаться вновь с заявлением о предоставлении ЗУ для КФХ в соот. со ст. 39.18 ЗК РФ
Коллеги, не вводите клиента в заблуждение.
Не имеет никакого значения — сельхоз. угодья, или нет.
ст. 36 ГрК РФ регламентирует земли сельскохозяйственного назначения, которые находятся в пределах населенного пункта.
У клиента земельный участок находится за пределами населенного пункта и на него действия градостроительных регламентов не распространяется.
ГрК РФ не применим к данным отношениям!!!
Вот нормы гл. 15 Земельного кодекса
Глава XV. ЗЕМЛИ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ
Статья 83. Понятие земель населенных пунктов и понятие границ населенных пунктов
1. Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.
2. Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.
Статья 85.Состав земельнаселенных пунктов и зонирование территорий
(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)
1. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:1) жилым;
2) общественно-деловым;
3) производственным;
4) инженерных и транспортных инфраструктур;
5) рекреационным;
6) сельскохозяйственного использования;
7) специального назначения;
8) военных объектов;
9) иным территориальным зонам.
2. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)3. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
4. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:
виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;
их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.
Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ)Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 215-ФЗ)5. Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.
6. Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.
7. Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.
8. Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.
9. Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.
10. В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 — 100 настоящего Кодекса.
Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.
11. Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах — земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, — используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.
(в ред. Федеральных законов от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ)12. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
А теперь внимательно читаем ст. 35 ГрК РФ
Статья 35. Виды и состав территориальных зон
1. В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.
ст. 35 ГрК РФ по сути раскрывает ст. 85 ЗК РФ
Но еще раз посмотрите название статьи 85 — СОСТАВ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ И ЗОНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИЙ
Законодательством РФ НЕ ПРЕДУСМОТРЕНО ЗОНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИЙ за пределами населенного пункта. А то, что муниципалитеты сплошь и рядом превышают свои полномочия и зонируют тероитории за пределами населенных пунктов — это другой вопрос
Хорошо, Лилия скажите тогда, без Градостроительного кодекса РФ можно ли изменить ВРИ, если у нас не угодья. Если, да, то что должна сделать глава села, и куда подать документы?
допустим отбросить тот факт что ГсК РФ не распространяется (это не основания для отказа в смене ВРИ) указаны еще причины. это ФЗ о переводе земель и наличия не расторгнутых договор аренды.
Получается, что ФЗ о переводе земель не распространяется на нас, а вот причина расторгнутые договора аренды мне не понятно.
P.S. я так понял не надо было изменять ПЗЗ и главе ссылаться на этот факт?
Таким образом, для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены. Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что градостроительные регламенты не устанавливаются для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Таким образом, для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены.
Поскольку спорный земельный участок как следует из вопроса не отнесен к категории земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, то соответственно возможно изменение вида разрешенного использования земельного участка.
Согласно подп. 3 п. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации.
В разъяснениях Министерства экономического развития, изложенных в Письме от 08.07.2011 г. N 14310-ИМ/Д23 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка» указано, что до установления федеральным законодательством порядка изменения разрешенного использования земельных участков, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, изменение разрешенного использования таких участков может осуществляться решением главы местной администрации с учетом публичных слушаний в соответствии с пп. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».
Указанные публичные слушания организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений пунктов 3 - 10 статьи 39 Градостроительного кодекса РФ в части соответствующих требований.
Думаю, причиной приостановки является, то действующее законодательство не содержит однозначных норм, регулирующих порядок изменения видов разрешенного использования земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.
При отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, а также в отношении земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжается орган местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, входящего в состав этого муниципального района (абзац 4 пункта 2 статьи 3.3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ).
Решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета может быть обжаловано. Для обжалования решения о приостановлении лицом, в апелляционную комиссию в течение тридцати дней с даты принятия решения о приостановлении представляется заявление об обжаловании решения о приостановлении.
Нужно доказать, что процедура максимально соблюдена, и обратить внимание на отсутствие урегулированного порядка изменения вида разрешенного использования земельного участка на землях с/х назначения.
Как я понимаю Вы меняете на «для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Правила землепользования и застройки муниципального образования приняты.
По хорошему тут конечно вышеупомянутый пп. 3 п. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ „О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации“ не применим.
На возможность изменение вида разрешенного использования земельного участка на землях сельскохозяйственного назначения указано в Письме ФГБУ „ФКП Росреестра“ от 29.06.2016 N 10-2688-КЛ „О направлении позиции Росреестра относительно изменения разрешенного использования сельхозугодий“
Рекомендую обратится в местную администрацию с запросом сведений об отнесение территории земельного участка к той или иной территориальной зоне. В запросе укажите необходимость предоставить информацию о видах разрешенного использования на данной территориальной зоне.