Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Признание сделки купли продажи недействительной
В 2014 году мы приобрели у предприятия в котором работал муж квартиру по цене согласно балансовой стоимости 300000рублей. В 2015 квартиру продали и переехали в другой город. В 2015 году предприятие подало заявление на банкротство. Сейчас пришло письмо от конкурсного управляющего с заявлением в арбитражный суд о признании сделки купли продажи у предприятия недействительной, так как цена за которую мы купили ниже рыночной. Просит взыскать с нас разницу между рыночной ценой и фактической? Была оценка? Чем это грозит? Муж не знал что через год предприятие обанкротится. И каков срок исковой давности? И почему иск в арбитражный суд? Что делать в этом случае? Такой суммы просто нет
Надежда, добрый день.
Договор заключен в 2014 году, а какого числа и месяца? Это имеет значение, поскольку сразу позволяет определить, истек срок исковой давности или нет.
Добрый день, Надежда.
Дело находится в арбитраже потому что речь идет о банкротстве, а дела о банкротстве рассматривает арбитражный суд, иски об оспаривании сделок должника при этом также рассматриваются в рамках процедуры банкротства.
Прежде всего конечно Вам желательно получить иск — чтобы понять мотивировку, затем нужно будет подать отзыв на исковое заявление и в нем прописать все доводы, как минимум то будет довод о том, что проводилась оценка и покупка осуществлялась согласно проведенной оценки.
Иск я так понимаю Вы еще не получали?
Получили письмо от конкурсного управляющего. Мы при покупке оценку не проводили нам Ее продали по балансовой стоимости. Срок исковой давности у оспоримых сделок каков?
В 2015 году предприятие подало заявление на банкротство. Сейчас пришло письмо от конкурсного управляющего с заявлением в арбитражный суд о признании сделки купли продажи у предприятия недействительной, так как цена за которую мы купили ниже рыночной. Просит взыскать с нас разницу между рыночной ценой и фактической? Была оценка? Чем это грозит?
Надежда
Надежда, добрый день! Согласно ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»
1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств,если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
последствия признания такой сделки недействительной определены ст. 61.6
В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.
По срокам исковой давности по таким сделкам (для оспоримых как эта он составляет год) а считается с учетом
п. 32 Постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63
«О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона „О несостоятельности (банкротстве)“
В соответствии со статьей 61.9 Закона о банкротстве срок исковой давности по заявлению об оспаривании сделки должника исчисляется с момента, когда первоначально утвержденный внешний или конкурсный управляющий (в том числе исполняющий его обязанности — абзац третий пункта 3 статьи 75 Закона)узнал или должен был узнать о наличии оснований для оспаривания сделки, предусмотренных статьями 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве. Если утвержденное внешним или конкурсным управляющим лицо узнало о наличии оснований для оспаривания сделки до момента его утверждения при введении соответствующей процедуры (например, поскольку оно узнало о них по причине осуществления полномочий временного управляющего в процедуре наблюдения), то исковая давность начинает течь со дня его утверждения.В остальных случаях само по себе введение внешнего управления или признание должника банкротом не приводит к началу течения давности, однако при рассмотрении вопроса о том, должен ли был арбитражный управляющий знать о наличии оснований для оспаривания сделки, учитывается, насколько управляющий мог, действуя разумно и проявляя требующуюся от него по условиям оборота осмотрительность, установить наличие этих обстоятельств. При этом необходимо принимать во внимание, в частности, что разумный управляющий, утвержденный при введении процедуры, оперативно запрашивает всю необходимую ему для осуществления своих полномочий информацию, в том числе такую, которая может свидетельствовать о совершении сделок, подпадающих под статьи 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве. В частности, разумный управляющий запрашивает у руководителя должника и предыдущих управляющих бухгалтерскую и иную документацию должника (пункт 2 статьи 126 Закона о банкротстве), запрашивает у соответствующих лиц сведения о совершенных в течение трех лет до возбуждения дела о банкротстве и позднее сделках по отчуждению имущества должника (в частности, недвижимого имущества, долей в уставном капитале, автомобилей и т.д.), а также имевшихся счетах в кредитных организациях и осуществлявшихся по ним операциям и т.п.
сделку могут не признать недействительной, так как, несмотря на заниженную цену, квартира была передана по балансовой стоимости по вполне понятным причинам — длительная служба работника и проживание в этой квартире.
Новиков Роман
Роман, а какое все это имеет значение применительно к основаниям признания недействительной такой сделки установленным специальными нормами ФЗ О банкротстве? Разве недобросовестность приобретателя либо то что он является родственником знакомым и т.д. какое то значение имеет? Основание это неравноценность, она тут очевидна, отказать могут по пропуску срока но никак не по тем основаниям что Вы пишите, поправьте если ошибаюсь
Надежда, здравствуйте.
Иск в арбитражный суд — потому что именно там рассматривается банкротное дело, в рамках которого оспаривается ваша сделка.
Подозрительные сделки должника, совершенные за год до принятия заявления о банкротстве, может быть оспорена как подозрительная.
ФЗ «О несостоятельности»
Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника
1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
Сделку должен признать недействительной суд и развернуть. Низкая цена не обязательно влечёт недействительность, но шансы признания таковой безусловно есть.
Уточните пожалуйста, вам, собственно, почему квартиру по балансовой стоимости продали за 300 тыс. По каким-то производственным заслугам?
С уважением,
Роман Новиков
Чем это грозит?
Надежда
Добрый день,
Теоретически могут взыскать убытки, только вот с кого, вопрос сложный, продавал руководитель по цене ниже рыночной, с него по хорошему и убытки взыскивать. Насчет доплаты, это скорее вопрос мирового соглашения, чем иска. Если признают сделку ничтожной, то скорее всего нынешний собственник не пострадает (добросовестный покупатель), а вам отдавать по реституции нечего.
Теоретически, если не возможно вернуть имущество по реституции, могут потребовать убытки в размере рыночной стоимости полученного имущества. Пожалуй в этом главный риск.
Чем это грозит? Муж не знал что через год предприятие обанкротится. И каков срок исковой давности?
Надежда
По срокам необходимо смотреть иск, договор, основания на которые ссылается конкурсный управляющий и т.п. Были ли на тот моменту организации долги.
Что делать в этом случае? Такой суммы просто нет
Надежда
Готовить грамотный отзыв, на всякий случай произвести юридическую оптимизацию имеющегося имущества. Риски конечно есть, но учитывая обстоятельства вами изложенные, сильно переживать пока не стоит.
Законом о банкротстве предусмотрены последствия признания сделки недействительной — ст. 61.6
1. Все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с настоящей главой, подлежит возврату в конкурсную массу. В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.
Поэтому в данном случае, поскольку Вы уже продали это имущество другому лицу, то возврата как такового квартиры в конкурсную массу невозможно, поэтому заявлены требования о взыскании убытков.
В данном случае при оспаривании сделки не важно, что Вы не могли знать о последующем банкротстве этого юрлица, а действительно ли Вашими действиями причинен убыток предприятию. Так, если, например, кадастровая стоимость квартиры на момент заключения сделки составляла 300 000 рублей или 500 000 рублей, то Вы не могли понимать, что заключая сделку на таких условиях причиняете ущерб юрлицу — ст. 62.2 Закона. Более того
Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.
Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий:
(в ред. Федеральных законов от 28.07.2012 N 144-ФЗ, от 23.06.2016 N 222-ФЗ)стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации — десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок;
должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы, документы бухгалтерской и (или) иной отчетности или учетные документы, ведение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации, либо в результате ненадлежащего исполнения должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской отчетности были уничтожены или искажены указанные документы;
(в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 144-ФЗ)после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества.
Теперь многое зависит от экспертизы и указанных выше обстоятельств. Признать Вас заинтересованными в совершении сделки могут только, если Вы, например являлись родственником директора юрлица.
В 2015 квартиру продали и переехали в другой город.
Надежда
в данном случае обращаю также Ваше внимание на то, что в судебном процессе Вы вправе участвовать с использованием систем видео-конференцсвязи из того региона РФ, в котором Вы сейчас проживаете. Такое ходатайство нужно подавать заблаговременно. Также Вам в обязательном порядке нужно подготовить свои возражения с учетом той правовой позиции, которая предложена Вам здесь юристами.
Здравствуйте.
Сроки исковой давности по оспоримым сделкам о признании их недействительными один год и начинает течь когда истец узнал о данной сделке.
ГК РФ Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам
(в ред. Федерального закона от 21.07.2005 N 109-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Позиции высших судов по ст. 181 ГК РФ >>>
КонсультантПлюс: примечание.
В соответствии с Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ (в ред. от 28.12.2016) десятилетний срок, предусмотренный пунктом 1 статьи 181, начинает течь не ранее 1 сентября 2013 года. Лица, которым до дня вступления в силу Федерального закона от 28.12.2016 N 499-ФЗ судом было отказано в удовлетворении исковых требований в связи с истечением указанного срока, вправе обжаловать судебные акты в порядке и сроки, которые установлены арбитражным и гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации.
1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Здравствуйте, Надежда.
Не претендую на гонорар, но кроме процессуальных оснований обращаю Ваше внимание на фактическую сторону.
Если на Вашем предприятии было Положение (локальный акт организации) в соответствии с которым работникам, отработавшим на предприятии определенное время (10 или 20 лет), продается жилье по балансовой стоимости, то со стороны Руководства и с Вашей стороны нет нарушений, бояться Вам нечего.
Изучите данный момент и обратите внимание суда и на это. Возражайте против удовлетворения иска в полном объеме.
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте.
А номер дела можете указать и выложить заявление конкурсного управляющего.
Тут рисков много, от взыскания убытков, до возврата квартиры в конкурсную массу и уже взыскании с вас покупателем денег за квартиру.
Надо смотреть заявление. Коллеги в общих нормах ссылки дали, и в принципе это верно, но без деталей, которые могут быть прописаны в заявлении сложно сказать что то.
Вопрос не закрываю, так как нужно заявление от клиента.
В декабре 2014 года
Данное обстоятельство имеет важное значение, так как права нового покупателя (тому, кому вы продали), могут быть нарушены. Необходимо выяснить, привлечен ли новый собственник квартиры в качестве 3 лица.