Обязательна ли уплата налога при продаже недвижимости, если покупается другая?

На практике встречаются ситуации, когда физическое лицо в течение одного налогового периода (календарного года) продает одно жилье (например, квартиру, дом) и покупает другое (либо покупает и продает одно и то же жилье). В таких случаях к полученным в указанном налоговом периоде доходам, облагаемым по ставке 13%, налогоплательщик может применить сразу оба вычета: — вычет при продаже имущества, предоставляемый на основании пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Вместо получения данного вычета можно уменьшить доходы от продажи на сумму расходов, связанных с получением этого дохода (абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ); — вычет при приобретении имущества, предоставляемый на основании пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. На это указывает, в частности, Минфин России в Письмах от 19.02.2013 N 03-04-05/9-115, от 17.12.2012 N 03-04-05/7-1403, от 10.04.2012 N 03-04-05/7-477, от 22.03.2012 N 03-04-05/9-358, от 28.11.2011 N 03-04-05/7-952. Оба вычета (предоставляемые при покупке и продаже жилья) в рассматриваемой ситуации можно применить ко всей совокупности полученных в течение налогового периода доходов налогоплательщика, облагаемых по ставке 13% (п. 3 ст. 210 НК РФ). Причем доход от продажи жилья — не исключение. Оба вычета можно применить в том числе к нему. Такие разъяснения, в частности, даны в Письме Минфина России от 27.01.2012 N 03-04-05/5-81.

Например, М.С. Воробьев в 2013 г. продал двухкомнатную квартиру, находившуюся у него в собственности менее трех лет, за 3 100 000 руб. и купил трехкомнатную квартиру за 4 000 000 руб. Иных доходов, облагаемых по ставке 13%, в 2013 г. он не получал, поскольку находился на пенсии и не работал. При исчислении налоговой базы по НДФЛ за 2013 г. он решил воспользоваться вычетами, предоставляемыми при продаже и покупке жилья. Предположим, что права на иные налоговые вычеты у него в 2013 г. не было. Общая сумма имущественных вычетов, уменьшающих налоговую базу по НДФЛ за 2013 г., составила 3 000 000 руб. (1 000 000 руб. 2 000 000 руб.). М.С. Воробьев должен уплатить в бюджет НДФЛ с дохода, полученного от реализации двухкомнатной квартиры, в размере 13 000 руб. (13% x (3 100 000 руб. — 3 000 000 руб.).
Для получения имущественных вычетов налогоплательщику необходимо подать декларацию по форме 3-НДФЛ в территориальную налоговую инспекцию. При этом важно помнить, что о продаже имущества, срок нахождения которого в собственности составляет менее трех лет, физические лица обязаны отчитаться до 30 апреля года, следующего за годом продажи (п. 1 ст. 229 НК РФ). Таким образом, в рассматриваемой ситуации налоговую декларацию нужно представить не позднее 30 апреля года, следующего за налоговым периодом, в котором получен доход.
Например, В.И. Солнцев в 2013 г. продал однокомнатную квартиру, принадлежавшую ему на праве собственности менее трех лет, за 4 500 000 руб. и в том же году приобрел двухкомнатную квартиру за 6 800 000 руб. Предположим, что в 2013 г. иных доходов, облагаемых по ставке 13%, помимо дохода от реализации жилья В.И. Солнцев не получал. По окончании 2013 г. В.И. Солнцев заявит: — имущественный вычет «по продаже» в размере не более 1 000 000 руб. и одновременно — имущественный вычет «по покупке» в размере, не превышающем 2 000 000 руб. Следовательно, доход от реализации однокомнатной квартиры В.И. Солнцев уменьшит на 3 000 000 руб. (1 000 000 руб. 2 000 000 руб.). С суммы 1 500 000 руб. (4 500 000 руб. — 3 000 000 руб.) ему нужно исчислить НДФЛ. В.И. Солнцев должен представить налоговую декларацию в срок не позднее 30 апреля 2014 г. (п. 1 ст. 229 НК РФ), а уплатить налог — не позднее 15 июля 2014 г. (п. 4 ст. 228 НК РФ).
Считаем, что налогоплательщик в таких ситуациях может пойти и по другому пути: уменьшить доход от продажи жилья на расходы, связанные с его приобретением, и одновременно применить к нему вычет, предоставляемый при приобретении жилья. См. дополнительно Письмо Минфина России от 09.02.2012 N 03-04-05/9-142.
Воспользуемся условиями предыдущего примера. Предположим, что В.И. Солнцев вместо получения имущественного вычета, предоставляемого при продаже жилья, решил уменьшить доходы от реализации однокомнатной квартиры в сумме 4 500 000 руб. на расходы, связанные с ее приобретением. Допустим, у него имеются документы, подтверждающие, что данную квартиру он купил за 2 300 000 руб. По окончании 2013 г. В.И. Солнцев отразит в декларации уменьшение налоговой базы (полученного дохода): — на расходы, связанные с приобретением проданной однокомнатной квартиры; — на имущественный налоговый вычет, предоставляемый при приобретении двухкомнатной квартиры. Сумма налога с дохода, полученного при продаже однокомнатной квартиры, составит 26 000 руб. (13% x (4 500 000 руб. — 2 300 000 руб. — 2 000 000 руб.)). В.И. Солнцев должен представить налоговую декларацию в срок не позднее 30 апреля 2014 г. (п. 1 ст. 229 НК РФ), а уплатить налог — не позднее 15 июля 2014 г. (п. 4 ст. 228 НК РФ).
Обратите внимание! По мнению Минфина России, все сказанное в равной степени применяется и в ситуации, когда налогоплательщик покупает и продает одно и то же жилье в одном налоговом периоде (Письмо от 09.02.2012 N 03-04-05/9-142).
В заключение отметим, что уменьшить доходы от продажи одного объекта недвижимого имущества на расходы по приобретению другого объекта нельзя (Письма Минфина России от 13.05.2013 N 03-04-05/16411, от 04.06.2010 N 03-04-05/9-311, от 17.06.2009 N 03-04-05-01/469)