Какое жилье обязаны предоставить собственнику при сносе непригодного для проживания МКД?

— можем ли мы произвести свою независимую оценку жилья? и есть ли в этом смысл?
Денис

Добрый вечер. В этом нет необходимости, т.к. согласно закона, Вам обязаны предоставить равнозначное жилое помещение, либо его выкупную рыночную стоимость. Жилье обязаны предоставить в этом же районе

Статья 32 ЖК РФ Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

1. Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.Система ГАРАНТ: base.garant.ru/12138291/5/#ixzz4cSqd0tCK

7. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

— на, что влияет сумма указанная в договоре купли-продажи(см. выше)?
Денис

Ни на что

— обязана ли администрация предоставить жилье в том микрорайоне (в центре), где сносят наше жилье?
Денис

да, обязана

— Что за такой расчет оплаты разницы в метрах квадратных? правилен, ли он? Не нарушаются ли тут наши права?
Денис

У вас квартира 38,7 кв.м. — обязаны предоставить либо равнозначную, т.е. 38,7 кв.м., либо площадь может быть больше, но за большую квадратуру Вы производите доплату.

Денис, добрый вечер! Согласно ст. 32 Жилищного кодекса

6. Возмещение
за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются
соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие
жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии
предварительного и равноценного возмещения.
7.При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются
рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего
имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей
собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные
собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он
несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным
жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого
помещения (в случае, если указанным в части 6
настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права
пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность
другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения
для приобретения права собственности на него, оформлением права
собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих
обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

поэтому вы можете провести рыночную оценку и в судебном порядке потребовать разницу между предложенной стоимостью и той, что будет определена по результатац оценки+ расходы предусмотренные ч. 7 ст. 32 ЖК

Здравствуйте,

В соответствии с ЖК РФ Вам обязаны в первую очередь предложить именно рыночную стоимость квартиры.

Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
[Жилищный кодекс РФ] [Глава 5] [Статья 32]

1. Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
2. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
3. Утратил силу.
4. Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.
5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.
6. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.
7. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
9. Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
10. Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 — 3, 5 — 9 настоящей статьи.
11. В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 настоящей статьи.
12. Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в части 11 настоящей статьи, допускается только с согласия собственника.

— можем ли мы произвести свою независимую оценку жилья? и есть ли в этом смысл?
Денис

Именно это Вам и нужно сделать. При независимой оценки как правило учитывается не только состояние дома, но и сам факт нахождения квартиры в доме, который выгодно расположены (например в центре города) и что очень повышает стоимость.

Так же обязаны включить расходы связанные с переездом. А так же стоимость ремонтных работ в новой квартире.

Здравствуйте, Денис.

К сожалению, озвученные варианты основаны на законодательстве и выбор у вас небольшой.

— можем ли мы произвести свою независимую оценку жилья? и есть ли в этом смысл?

Произвести оценку можете. Но в если администрация не согласится, оспаривать ее отказ выплатить по той цене, которую укажете вы, можно будет только в судебном порядке. Перспектив особых оспаривать не вижу, т.к. вряд ли рыночная цена квадратного метра ветхого жилья будет существенно выше той, за которую администрация готова его выкупить. К тому же, у вас есть договор купли-продажи, в котором стоимость квартиры вообще всего миллион. Суд такие «мелочи» без внимания не оставляет. При покупке вас устраивала цена в 1 млн рублей, а при продаже почему она должна быть выше, с учетом того, что с каждым годом жилье только ветшает и дешевеет.

В общем, сделать свою оценку вы вправе, но практического смысла в этом нет.

— на, что влияет сумма указанная в договоре купли-продажи(см. выше)?

Выше этот момент отмечен. Покупали вы по рыночной цене. И она — 1 миллион рублей. И вас это не удивляло, оценку произвести не заставило. Вы были с этой суммой согласны. Поснение, что на самом деле стоимость была выше, ни к чему хорошему не приведет, т.к. сделано это было в целях занижения налоговой базы, т.е., в противоправных интересах. Суд не защищает такие интересы.

— обязана ли администрация предоставить жилье в том микрорайоне (в центре), где сносят наше жилье?

Нет. о закону жилье предоставляется в том же населенном пункте. Поэтому оно может находится где угодно, лишь бы в границах данной административно-территориальной единицы.

— Что за такой расчет оплаты разницы в метрах квадратных? правилен, ли он? Не нарушаются ли тут наши права?

На мой взгляд, такое требование неправомерно. В соответствии с ЖК РФ Вам обязаны предоставить жилье той же площади, что и занимаемое вами. Никаких доплат закон не предусматривает. Это не ваша проблема, что стоимость квадратного метра жилья в новом доле выше стоимости в сносимом доме. Вы, в конце концов, не просите дом сносить. Это инициатива администрации и российского правительства. И вам обязаны компенсировать потерю не просто жилья, а вашего имущества предоставлением равноценной по площади квартиры. Сколько она будет при этом стоить, вас касаться не должно. А вот если вы захоите получить что-то сверх этого — большую площадь, например, тогда придется доплачивать.

— есть ли тут льготы пенсионерам?

Никаких различий по социальному статусу для граждан при переселении из аварийного и ветхого жилья нет. Право на жилье равноценно для всех — для пенсионеров, и для пионеров.

Что еще можете посоветовать, чтобы не подвергнуться обману со стороны чиновников!)

Нельзя советовать что-нибудь вообще, на свое усмотрение. Консультировать можно только по конкретно заданным вопросам. Спрашивайте. Вам ответят.

ЗДРАВСТВУЙТЕ.

Также обратите внимание на Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции

Утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014
года

II. Обеспечение жилищных прав собственников жилых помещений, признанных
непригодными для проживания
Если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не
включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного
фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются
в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. путем выкупа
изымаемого жилого помещения.
В связи с возникающими в судебной практике вопросами о возможности
возложения обязанности на орган государственной власти или местного
самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка и жилого
помещения, предоставить собственнику жилого помещения в многоквартирном доме,
признанном аварийным и подлежащем сносу, но не включенном в региональную
адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, другое
пригодное для проживания жилое помещение на праве собственности следует
исходить из разъяснений, которые даны в подпункте «и» пункта 20 постановления
Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О
некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного
кодекса Российской Федерации».
Правильной является практика судов, учитывающих, что в случае, если
многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в
региональную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда,
суд не вправе обязать органы государственной власти или местного самоуправления
обеспечить собственника изымаемого жилого помещения в таком доме другим жилым
помещением, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган
государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об
изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены
изымаемого жилого помещения.
Так, Х., обращаясь в суд с иском к администрации города о предоставлении
благоустроенного жилого помещения, равнозначного занимаемому ее семьей, свои
исковые требования обосновала тем, что является собственником 43/98 доли в
праве общей долевой собственности квартиры в доме, признанном аварийным и
подлежащим сносу.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, районный суд указал, что
администрацией города приняты постановления об изъятии жилого помещения,
находящегося в аварийном многоквартирном доме, и об изъятии земельного участка
для муниципальных нужд, Х. поставлена в известность о принятых решениях. При
рассмотрении дела суд исходил из положений статьи 32 ЖК РФ, согласно которым на
орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший
решение об изъятии земельного участка и жилого помещения, возлагается
обязанность по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.
Поскольку соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения
взамен изымаемого не имелось, суд был не вправе обязать орган местного
самоуправления обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым
помещением.
Собственник жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу
многоквартирном доме, если такой дом включен в региональную адресную программу
по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо
выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого
благоустроенного жилого помещения на праве собственности.
По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме,
признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются
в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники
жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос
или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об
изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для
муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в
доме путем выкупа.
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть
предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения,
достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его
стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).
Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу,
включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного
жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3
статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде
содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на
предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.
При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из
названных способов обеспечения его жилищных прав.
Например, определением судебной коллегии областного суда было отменено
решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска Б.В. и Б.Д. к
мэрии города о предоставлении вне очереди жилого помещения на праве
собственности.
Судом установлено, что Б.В. и Б.Д. являются сособственниками в равных долях
жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, признанном в 2005 году
непригодным для проживания.
Материалами дела подтверждено, что данный жилой дом в рамках реализации
программы переселения граждан из ветхого и аварийного муниципального жилищного
фонда на 2004 – 2010 годы был включен в перечень многоквартирных домов,
признанных до 1 января 2007 года в установленном порядке аварийными и
подлежащими сносу, однако ко времени рассмотрения дела требований к
собственникам жилых помещений в многоквартирном жилом доме о его сносе или
реконструкции, в том числе к истцам, в порядке статьи 32 ЖК РФ предъявлено не
было.
Учитывая длительное бездействие администрации муниципального образования,
выразившееся в непринятии мер, определенных частью 10 статьи 32 ЖК РФ, и то,
что аварийный многоквартирный дом, в котором находится спорное жилое помещение,
включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного
жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом «О Фонде содействия
реформированию жилищно-коммунального хозяйства», судебная коллегия пришла к
обоснованному выводу, что истцы по своему выбору имеют право требовать либо
выкупа жилого помещения, либо предоставления другого жилого помещения в
собственность.
В связи с этим и учитывая заявленные требования, судебная коллегия приняла
по делу новое решение о возложении на мэрию муниципального образования
обязанности предоставить истцам в общую долевую собственность в равных долях
равнозначное благоустроенное жилое помещение взамен помещения, признанного
аварийным и непригодным для проживания.
Требование органа государственной власти или органа местного
самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о выселении
собственника такого жилого помещения и членов его семьи с предоставлением
другого жилья на праве собственности не может быть удовлетворено, если между
этими органом власти и собственником не достигнуто соглашение о предоставлении
иного жилого помещения взамен изымаемого.
Анализ судебной практики рассмотрения дел по искам администрации
муниципальных образований о переселении собственников аварийного жилья в другие
жилые помещения, предоставляемые им на праве собственности (о понуждении к
заключению договора мены жилых помещений, о выселении с предоставлением другого
жилого помещения), свидетельствует об отсутствии сложившейся единообразной
правоприменительной практики.
Ряд судов полагает возможным удовлетворение исков о принудительном
переселении собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных
аварийными и подлежащими сносу, и членов их семей в предлагаемые органами
местного самоуправления жилые помещения, ссылаясь на равноценность и
благоустроенность предлагаемого жилья.
Другие суды исходят из того, что предоставление собственнику непригодного
для проживания жилого помещения другого жилого помещения на праве собственности
возможно исключительно при наличии достигнутого об этом соглашения с органом
государственной власти или местного самоуправления, принявшим решение о сносе
дома.
Позицию последних следует признать правильной, она нашла отражение и в
судебной практике Верховного Суда Российской Федерации.
Так, решением суда первой инстанции, оставленным без изменения определением
судебной коллегии по гражданским делам краевого суда, были удовлетворены
исковые требования администрации муниципального образования к П.С. и П.Е. о
прекращении права собственности, признании права собственности, выселении из
жилого помещения в другое жилое помещение.
Как было установлено судом, П.С. и его супруге П.Е. администрацией
муниципального образования была предложена мена квартиры общей площадью 35,6
кв.м в аварийном доме на однокомнатную квартиру общей площадью 46,7 кв.м,
находящуюся в муниципальной собственности, в новом многоквартирном доме, однако
ответчики отказались от переселения в предложенное жилое помещение.
Рассматривая дело, суды пришли к выводу о необходимости выселения супругов
П. по основаниям, предусмотренным статьями 86 – 89 ЖК РФ, в предложенное жилое
помещение, поскольку оно является более благоустроенным по сравнению с
занимаемым, указав, что многоквартирный дом, в котором находится принадлежащая
П.С. квартира, включен в адресную программу края по переселению граждан из
аварийного жилищного фонда, которой предусмотрено предоставление жилых
помещений гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда.
Отменяя состоявшиеся по делу судебные решения и направляя дело на новое
рассмотрение, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской
Федерации отметила, что в порядке, установленном статьями 86 – 89 ЖК РФ, жилые
помещения предоставляются гражданам, занимающим жилые помещения в подлежащем
сносу доме по договору социального найма, в связи с чем указанные нормы права
не подлежали применению при рассмотрении спора о выселении собственника
подлежащего сносу жилого помещения.
Кроме того, из содержания положений статьи 32 ЖК РФ и разъяснений,
содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской
Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной
практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у
собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу,
жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с
собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его
стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как
по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений
требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему
принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка,
на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в
таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили
требование о его сносе или реконструкции.
То обстоятельство, что многоквартирный дом, в котором находится
принадлежащая ответчикам квартира, включен в перечень многоквартирных домов, в
отношении которых планируется предоставление финансовой поддержки в
соответствии с указанным выше законом на переселение граждан в рамках адресной
программы края по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, не
исключает обязанности соблюдения при переселении граждан, проживающих в домах,
включенных в указанную программу, их прав с учетом положений жилищного законодательства,
в частности статьи 32 ЖК РФ.
Поскольку данных о том, что П.С. предлагалось выкупить принадлежащую ему на
праве собственности квартиру в порядке, определенном статьей 32 ЖК РФ, не
имелось, то П.С., как собственник жилого помещения в доме, признанном аварийным
и подлежащим сносу, был лишен права на получение стоимости изымаемого имущества
(определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской
Федерации № 18-КГ12-88).
В другом деле по иску администрации города к У. о прекращении права
собственности на изымаемое жилое помещение, признании права собственности
ответчика на предоставляемое взамен жилое помещение и выселении в
предоставляемое жилое помещение и по встречному иску У. к администрации города
о взыскании выкупной цены за квартиру судебные инстанции, установив, что между
сторонами не было достигнуто соглашение о предоставлении У. другого жилого
помещения взамен изымаемого, возложили на администрацию города обязанность
выплатить выкупную цену жилого помещения, а также пришли к выводу о наличии
правовых оснований для прекращения права собственности У. на принадлежащую ей
на праве собственности квартиру и выселении ответчика из аварийного жилого дома
в связи с принятием решения о его сносе.
Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам,
установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость
жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе
упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный
ремонт.
Как показывает анализ судебной практики, суды в целом правильно применяют
положения части 7 статьи 32 ЖК РФ, и при определении выкупной цены
руководствуются примерным перечнем возможных убытков собственника, приведенным
в указанной норме.
Например, при рассмотрении иска администрации района к В. о выкупе жилого
помещения и по встречному иску В. к администрации района об установлении и
взыскании выкупной цены жилого помещения судебные инстанции признали
обоснованным включение в выкупную цену жилого помещения расходы В. на переезд,
оплату услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения, оформление
договора купли-продажи иного жилого помещения.
В другом деле суд признал необоснованными требования истцов о взыскании
убытков, выразившихся, по их мнению, в расходах на оплату за наем двухкомнатной
и однокомнатной квартир в период решения вопроса о выплате выкупной цены,
поскольку решение об изъятии было принято в отношении одной комнаты площадью
24,4 кв.м в доме коридорной системы. При этом суд указал, что, по смыслу
положений статьи 15 ГК РФ, возмещению подлежат расходы, которые лицо, чье право
нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного
права. В данном случае суд пришел к выводу о чрезмерности произведенных истцами
расходов.
Кроме того, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого
помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения,
суды обоснованно относят суммы компенсации за непроизведенный капитальный
ремонт.
Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991
года
№ 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено
сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт
дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного
фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого
помещения в доме, требующем капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии
с частью 3 статьи 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию
жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых
инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт
или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации,
при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений,
относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта
дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может
служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим
право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований
о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного
дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.
Например, определением судебной коллегии по гражданским делам областного
суда было оставлено без изменения решение районного суда о частичном
удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования к
В.А. и членам его семьи об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд
путем выкупа, прекращении права собственности, признании права муниципальной
собственности, признании утратившими право пользования жилым помещением.
Судом установлено, что В.А. и В.Г. на праве собственности, возникшем на
основании договора передачи квартиры в собственность, принадлежит трехкомнатная
квартира в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу.
Рассматривая возражения ответчиков относительно размера предложенной
администрацией муниципального образования выкупной цены, который не включал
сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, суды первой и
апелляционной инстанций указали следующее.
Изымаемое жилое помещение расположено в доме 1930 года постройки. Сведений
о том, что с этого времени проводился капитальный ремонт дома, не представлено.
Вступившим в законную силу решением районного суда, принятым по заявлению В.А.
об оспаривании бездействия администрации муниципального образования по
проведению работ по реконструкции дома, установлено, что планировалось
произвести капитальный ремонт жилого дома с отселением граждан, однако
каких-либо действий для его осуществления не произведено.
Установив, что обязанность по производству капитального ремонта жилого дома
возникла наймодателя и уже на момент приватизации ответчиками жилого помещения
дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по
производству капитального ремонта не была выполнена, суд пришел к выводу, что
невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта
дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания,
является основанием для дома в выкупную цену жилого включения суммы компенсации
за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного помещения.
При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна
учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в
подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.
По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия
выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6
статьи 32 ЖК РФ).
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого
помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным
законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации».
Правоприменительная практика свидетельствует, что единообразный подход к
определению выкупной цены в судах на данное время не сложился, поскольку не все
суды принимают во внимание, что собственникам помещений в многоквартирном доме
на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном
доме (часть 1 статьи 36 ЖК РФ, пункт 1 статьи 290 ГК РФ), а также может
принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный
кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года
№ 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Поскольку положениями статей 36 – 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена
неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в
многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в
таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на
такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в
многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости
жилья.
С учетом изложенного следует признать обоснованной практику тех судов,
которые при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывают в
ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома,
включая земельный участок.
Например, при разрешении дела по иску администрации города к Д. об изъятии
жилого помещения с выплатой выкупной цены, прекращении права собственности на
жилое помещение, признании права муниципальной собственности на жилое
помещение, выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого
помещения судом при определении выкупной цены были учтены возражения ответчика,
подтвержденные представленными доказательствами, о несогласии с предложенной
администрацией выкупной ценой изымаемого жилого помещения, определенной без
учета стоимости земельного участка.
Согласно части 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее
имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует
судьбе права собственности на указанное жилое помещение.
Поскольку администрацией города было заявлено требование о переходе права
собственности на помещение – квартиру ответчика в многоквартирном доме, то с
переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и
доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая
земельный участок, в отношении которого был проведен государственный
кадастровый учет.
Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что отдельно стоимость
земельного участка при выкупе жилого помещения не определяется, ибо
предназначен он для обеспечения возможности пользования жилым помещением, суды
первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что при определении выкупной
цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей ответчику доли в
праве общей собственности на земельный участок под домом.
Возможность предоставления во внеочередном порядке жилых помещений по
договору социального найма гражданам, проживавшим в признанном непригодным для
проживания жилом помещении на основании договоров поднайма, коммерческого
найма, безвозмездного пользования, действующим законодательством не
предусмотрена.
Например, решением суда, оставленным без изменения судом апелляционной
инстанции, было правомерно отказано в удовлетворении исковых требований А. и П.
к администрации города о предоставлении однокомнатной благоустроенной квартиры,
поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено, что указанные
граждане, хотя и состоят на учете нуждающихся в получении социального жилья,
однако жилое помещение, признанное непригодным для проживания, принадлежало на
праве собственности В., членами семьи которого истцы не являются. Собственнику
непригодного для проживания жилого помещения В. предоставлено другое
благоустроенное жилье.
Истцы проживали в помещении, принадлежащем В., на условиях коммерческого
найма, не обладали ни правом собственности, ни правом владения и пользования
жилым помещением по договору социального найма, в связи с чем не приобрели
внеочередного права на предоставление жилого помещения по договору социального
найма.
При рассмотрении дела о предоставлении жилого помещения собственнику,
утратившему пригодное для проживания жилье, необходимо принимать во внимание
весь комплекс юридически значимых обстоятельств, в том числе характер действий,
приведших к уничтожению жилого помещения, наличие договора о страховании жилого
помещения, объем страховых выплат.
Например, отказывая в удовлетворении исковых требований прокурора в защиту
прав и интересов П. к администрации муниципального образования о предоставлении
П. и членам его семьи вне очереди жилого помещения по договору социального
найма, судебные инстанции исходили из того, что причиной пожара, в результате
которого был уничтожен принадлежавший П. жилой дом, явились умышленные действия
третьих лиц – Д. и К., вина которых установлена приговором районного суда,
однако истец не пожелал воспользоваться правом предъявления иска к виновникам
пожара, о чем свидетельствует имеющийся в материалах дела отказ от иска,
вследствие чего на орган местного самоуправления не может быть возложена
ответственность за неправомерные виновные действия третьих лиц (виновников
пожара) в отношении потерпевшего.
Было учтено и то обстоятельство, что истец получил разрешение на
строительство дома взамен сгоревшего и на выруб леса для восстановления дома,
однако дом П. построен не был, а заготовленный лес продан истцом.