Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Собственность в незавершенке
Здравствуйте.
Такая ситуация:
Я – дольщик долгостроя «Терлецкий Парк» (бывшие Московские Окна). Не буду вас утомлять какие там перипетии, просто скажу, что это очень старый и скандальный долгострой.
Смысл в том, что текущего «застройщика» собираются банкротить по 7-му параграфу закона о банкротстве. Я подумываю получить собственность в объекте незавершенный строительством. В связи с этим у меня ряд вопросов.
1) Возможно ли по решению суда получить мою квартиру в собственность? (дело в том, что я слышал, что мне все равно не зарегистрируют собственность в РОСРеестре до сдачи объекта)
2) Если все же я как-то получу собственность в «незавершенке», то могу ли я продать эту собственность до сдачи объекта?
3) С какого момента отсчитываются 3 года для освобождения от налогов при продаже квартиры, с момента решения суда или с момента сдачи объекта?
4) Требуется ли мне уплачивать налог, если признают собственность в «незавершенке» и если да, то как будет определяться налогооблагаемая база?
5) Что означает банкротство по 7-му параграфу и какие для меня варианты возможны разрешения ситуации, если я останусь на ДДУ или если я получу собственность в «незавершенке»
6) Утрачивает ли договор ДДУ силу, если я получу собственность в «незавершенке»? Или же оба эти момента работают и я, грубо говоря, могу выбирать, что мне использовать. Или же как-то иначе?
7) Могу ли переуступить долю по ДДУ, если застройщик находится в процессе банкротства без получения разрешения от застройщика?
8) Могу ли переуступить долю по ДДУ, если застройщик признан банкротом и скем мне требуется согласовывать эту переуступку? (с назначенным управляющим или ещё с кем?)
1) Возможно ли по решению суда получить мою квартиру в собственность? (дело в том, что я слышал, что мне все равно не зарегистрируют собственность в РОСРеестре до сдачи объекта)
Владимир
Владимир, добрый день! Квартиры как таковой еще нет, регистрировать нечего
3) С какого момента отсчитываются 3 года для освобождения от налогов при продаже квартиры, с момента решения суда или с момента сдачи объекта?
Владимир
с даты вступления в силу решения суда если право собственности будет признаваться по суду
5) Что означает банкротство по 7-му параграфу и какие для меня варианты возможны разрешения ситуации, если я останусь на ДДУ или если я получу собственность в «незавершенке»
Владимир
встаете в реестр требований о передаче жилого помещения в рамках процедуры банкротства, либо если было страхование — обращаетесь в страховую после признания застройщика банкротом
ст. 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ
«О несостоятельности (банкротстве)»
1. С даты вынесения арбитражным судом
определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования
о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников
строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей,
могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.
2. С даты введения наблюдения в отношении застройщика, в ходе
проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о
банкротстве застройщика, исполнение исполнительных документов по
требованиям участников строительства, предусмотренным пунктом 1
настоящей статьи, приостанавливается. С даты открытия конкурсного
производства исполнение указанных исполнительных документов
прекращается.
ст. 15.2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
8. Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, подтвержденные одним из следующих документов:
2) решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.
Добрый день, Владимир.
1) Возможно ли по решению суда получить мою квартиру в собственность? (дело в том, что я слышал, что мне все равно не зарегистрируют собственность в РОСРеестре до сдачи объекта)
Владимир
Вы можете зарегистрировать права в росреестре на объект незавершенного строительства:
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2017)Статья 40. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение, а также на объект незавершенного строительства
1. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение, на
объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение, объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случая, предусмотренного частью 10 настоящей статьи.
2) Если все же я как-то получу собственность в «незавершенке», то могу ли я продать эту собственность до сдачи объекта?
Владимир
Да, Вы можете продать объект незавершенного строительства, с недавлего времени это самостоятельный объект недвижимости.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017)ГК РФ Статья 130. Недвижимые и движимые вещи
1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения,
объекты незавершенного строительства.
3) С какого момента отсчитываются 3 года для освобождения от налогов при продаже квартиры, с момента решения суда или с момента сдачи объекта?
Владимир
Уже не 3, а 5 лет, с момента сдачи объекта, если продавать как завершенный объект.
5) Что означает банкротство по 7-му параграфу и какие для меня варианты возможны разрешения ситуации, если я останусь на ДДУ или если я получу собственность в «незавершенке»
Владимир
Это параграф, регулирующий процедуру банкротство застройщиков.
Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)»
§ 7. Банкротство застройщиков
6) Утрачивает ли договор ДДУ силу, если я получу собственность в «незавершенке»? Или же оба эти момента работают и я, грубо говоря, могу выбирать, что мне использовать. Или же как-то иначе?
Владимир
Вы сейчас можете выбрать порядок действий.
7) Могу ли переуступить долю по ДДУ, если застройщик находится в процессе банкротства без получения разрешения от застройщика?
Владимир8) Могу ли переуступить долю по ДДУ, если застройщик признан банкротом и скем мне требуется согласовывать эту переуступку? (с назначенным управляющим или ещё с кем?)
Можете, законом не запрещено. Согласие застройщика не требуется.
1) На сколько я знаю застройщик согласовывает переуступку ДДУ, до этого РОСРеестр не регистрировал переуступки без согласования с застройщиком. Денежные требования полностью выполнены.
Владимир
Требования о получении согласия застройщика в договоре нет, есть только требование о том, чтобы оплата по договору была полностью произведена.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ… Статья 11. Уступка прав требований по договору
1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
3. Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо.
4. Юридическое лицо, являющееся цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору, несет ответственность за несоблюдение предусмотренных частью 3 настоящей статьи требований к порядку уплаты цены уступки прав требований по договору в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Здравствуйте, Владимир!
1) Возможно ли по решению суда получить мою квартиру в собственность? (дело в том, что я слышал, что мне все равно не зарегистрируют собственность в РОСРеестре до сдачи объекта)
Квартиру Вам в собственность действительно до сдачи дома не зарегистрируют.
2) Если все же я как-то получу собственность в «незавершенке», то могу ли я продать эту собственность до сдачи объекта?
ВЫ можете продать объект по договору уступки требования, а не сам объкт как таковой.
3) С какого момента отсчитываются 3 года для освобождения от налогов при продаже квартиры, с момента решения суда или с момента сдачи объекта?
Если будете продавать по договору цессии, то налог с дохода платить придется в любом случае. Если будете продавать готовую квартиру, то исчисление срока-со дня сдачи объекта.
4) Требуется ли мне уплачивать налог, если признают собственность в «незавершенке» и если да, то как будет определяться налогооблагаемая база?
По кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства.
5) Что означает банкротство по 7-му параграфу и какие для меня варианты возможны разрешения ситуации, если я останусь на ДДУ или если я получу собственность в «незавершенке»
7-ой параграф-это нормы ФЗ о несостоятельности (банкростве) застройщиков.
Статья 201.10. Погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства
15. Во исполнение обязательства застройщика его права на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются арбитражным управляющим жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства.
Государственная регистрация перехода прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок к жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу осуществляется после государственной регистрации такого кооператива на основании заявления застройщика в лице арбитражного управляющего и определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства. С момента регистрации перехода прав к такому кооперативу переходят право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка.
6) Утрачивает ли договор ДДУ силу, если я получу собственность в «незавершенке»?
Права и обязанности по ДДУ переходят в ЖСК.
7) Могу ли переуступить долю по ДДУ, если застройщик находится в процессе банкротства без получения разрешения от застройщика?
Да, можете, если полностью внесли все денежные средства по ДДУ.
8) Могу ли переуступить долю по ДДУ, если застройщик признан банкротом и скем мне требуется согласовывать эту переуступку? (с назначенным управляющим или ещё с кем?)
Ни с кем не надо согласовывать уступку, если Вы свои денежные обязательства по ДДУ исполнили.
Добрый день.
Спасибо за ответы.
Хотел бы уточнить:
1) На сколько я знаю застройщик согласовывает переуступку ДДУ, до этого РОСРеестр не регистрировал переуступки без согласования с застройщиком. Денежные требования полностью выполнены.
2) Не совсем понял какую силу имеет ДДУ, если я получу собственность в "незавершенке"? Т.е. грубо говоря я могу или не могу переуступать ДДУ, если у меня будет собственность в "незавершенке"?
1) На сколько я знаю застройщик согласовывает переуступку ДДУ, до этого РОСРеестр не регистрировал переуступки без согласования с застройщиком. Денежные требования полностью выполнены.
Согласование с застройщик необходимо, если ВЫ не полностью выплатили стоимость объекта по ДДУ. Если все выплатили, то ничего согласовывать не надо.
2) Не совсем понял какую силу имеет ДДУ, если я получу собственность в «незавершенке»? Т.е. грубо говоря я могу или не могу переуступать ДДУ, если у меня будет собственность в «незавершенке»?
Незавершенный дом по определению суда должны передать ЖСК или иному специализированному кооперативу для достраивания. Здесь ЖСК встанет на место застройщика. Вот зачем ДДУ в этом случае.
1) Возможно ли по решению суда получить мою квартиру в собственность? (дело в том, что я слышал, что мне все равно не зарегистрируют собственность в РОСРеестре до сдачи объекта) 2) Если все же я как-то получу собственность в «незавершенке», то могу ли я продать эту собственность до сдачи объекта? 3) С какого момента отсчитываются 3 года для освобождения от налогов при продаже квартиры, с момента решения суда или с момента сдачи объекта? 4) Требуется ли мне уплачивать налог, если признают собственность в «незавершенке» и если да, то как будет определяться налогооблагаемая база? 5) Что означает банкротство по 7-му параграфу и какие для меня варианты возможны разрешения ситуации, если я останусь на ДДУ или если я получу собственность в «незавершенке» 6) Утрачивает ли договор ДДУ силу, если я получу собственность в «незавершенке»? Или же оба эти момента работают и я, грубо говоря, могу выбирать, что мне использовать. Или же как-то иначе?
Владимир
Добрый день,
Насколько я понимаю заявление о признании застройщика банкротом уже подано, поэтому ничего вы зарегестрировать не сможете.
7) Могу ли переуступить долю по ДДУ, если застройщик находится в процессе банкротства без получения разрешения от застройщика? 8) Могу ли переуступить долю по ДДУ, если застройщик признан банкротом и скем мне требуется согласовывать эту переуступку? (с назначенным управляющим или ещё с кем?)
Владимир
В банкротстве вам необходимо будет заявить свои требования (это будут либо денежные, либо требования о включении в реестр требований о передаче жилого помещения), долю сможете переуступить (с последующим правопреемством в арбитражном процессе в деле о банкротстве).
А почему я не могу зарегистрировать, если заявление о банкротстве уже подано? Какая связь между банкротством застройщика и признанием собственности в "незавершенке"? Ведь я в полной мере выполнил свои обязательства перед застройщиком.
А почему я не могу зарегистрировать, если заявление о банкротстве уже подано? Какая связь между банкротством застройщика и признанием собственности в «незавершенке»? Ведь я в полной мере выполнил свои обязательства перед застройщиком.
Владимир
Потому что в банкротстве существует определенный порядок заявления требований, в вашем случае это либо расторжение договора и включение в реестр требований по денежным обязательствам, либо включение в реестр требований о передаче жилых помещений. Никаких признаний права собственности (в том смысле которое вкладываете вы) в банкротстве нет.
Согласование с застройщиком переуступки требуется только если стоимость договора не выплачена полностью, условия договора требующие согласования в любом случае (даже если стоимость полностью уплачена) ничтожны т.к. противоречат 214-фз
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25
«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»