Договор с УК

Здравствуйте, Елизавета.

Вы вправе получить ключи после принятия жилого помещения от застройщика. Также Вы вправе приступать к ремонту Вашего жилого помещения.

Жилищный кодекс
Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;
6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;

Разрешать проживание строителям в своем жилом помещении Вы вправе на основании договора найма, при наличии у Вас права собственности на жилое помещение.

Временное размещение строителей в жилом помещении законодательством не предусмотрено, для этого предназначены гостиницы. Однако, на практике, этот вопрос не контролируемый и всегда можно сослаться на то, что некоторые работы проводятся в ночное время, что не запрещено, если это не нарушает права соседей.

Если я правильно понимаю, то УК выбрана по результатам конкурса.

Если это так, то в соответствии с Жилищным кодексом РФ Вы обязаны заключить с ней Договор управления с управляющей организацией на основании статьи 161 Жилищного кодекса РФ.

Жилищный кодекс
Статья 161
13. В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

Условия договора управления МКД соответствуют требованиям законодательства.

Договор дополнительного оказания услуг Вы вправе не подписывать, он не обязателен к подписанию.

Обязательства Вы вправе не подписывать, проведение ремонта не являющегося переоборудованием или переустройством не обязательно поручать организациям, имеющим лицензию, тем более лицензии в настоящее время отменены членством в СРО строительных организаций.

Заявления, анкету и доверенность Вы вправе не подписывать, они также не обязательны и составлены не в Ваших интересах.

С уважением! Г.А. Кураев

Здравствуйте.

Если все правильно понимаю, что у вас дом — новостройка. При сдаче дома ваш застройщик сам выбирает УК и заключает с ней договор. Такое право ему предоставлено ЖК РФ. Это так называемая «временная» УК. Потом выбирается постоянная УК — для этого администрация проводит конкурс и отбирает УК по заявкам:

Ст. 161 ЖК РФ
13. В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом.
Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.14. До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса,управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В этом случае отсутствие заключенных договоров с УК при наличии договора между Застройщиком и УК или при выборе УК по конкурсу не имеет значения — суды взыскивают оплату услуг УК как фактически оказанных.

Здравствуйте. Дело в том, что Вы подписать договор управления обязаны, т.к.

1.1. Настоящий Договор заключен на
основании результатов
открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, проведенного Управой района Хорошево-Мневники, отраженных в протоколе конкурсной комиссии от «10» мая 2016 г. № 2, экземпляр которого хранится в ООО «ЭКСперт Сервис 1».

.Раздел VIII. УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ
Статья 161. ЖК РФ Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом
5. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме
о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Сходите в управу и возьмите у них условия договора управления и сравните с полученным Вами от УК, но чего-то именно принципиально противоречащего ЖК РФ я в нем не увидела. Есть нюансы, как например.

3.3.2. При неиспользовании помещения(й) в
Многоквартирном доме сообщать Управляющей организации свои контактные телефоны
и адреса для связи, а также телефоны и адреса лиц, которые могут обеспечить
доступ к помещениям Собственника при его отсутствии в городе более 24 часов.

Но данное положение скорее для Вашего блага, на случай аварий в сети водо или газоснабжения.

А вот это можно и исключить, хоть и не противоречит закону.

.

3.3.4. Предоставлять Управляющей организации в
течение трех рабочих дней сведения:
— о завершении работ по переустройству и перепланировке помещения с предоставлением соответствующих документов, подтверждающих соответствие произведенных работ требованиям законодательства (например, документ технического учета БТИ и т.п.);

Но я так думаю, что никто ничего исправлять и исключать в Вашем договоре не будет, т.к.

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом
4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются
одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Вот дополнительный договор это уже интересно.

Подписывать Вы его действительно не обязаны, как правильно указал коллега.

Статья 421. ГК РФ Свобода договора
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Действующим законодательством не предусмотрена обязанность гражданина заключать подобный договор с УК.

Дополнительный вопрос относительно проживания рабочих в квартире во время ремонта. Как это регулируется нашим законодательством? И можем ли мы получить ключи от квартиры, не подписывая пока договор с УК? Т.к. пора начинать ремонт, и ждать урегулирования всех вопросов по бумажкам нет.
Елизавета

А этот вопрос я не поняла. Вы право собственности на квартиру в Росреестре зарегистрировали? Т.к. судя по Вашему вопросу у Вас нет ключей и следовательно, Вы не собственник в настоящий момент. А делать ремонт Вы можете либо только как собственник, либо по договоренности с застройщиком.

Что понимается под переоборудованием и переустройством? Возведение стен относится к этому?
Елизавета

Возведение не несущих перегородок, это перепланировка и пока Вы не собственник Вы не можете её производить, а для её проведения тоже нужно разрешение.

Статья 25. ЖК РФ. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения
1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Здравствуйте. Договор у Вас с многочисленными «косяками» и перегибами в сторону УО

По договору:

3.1.32. Представлять интересы Собственника (нанимателя, арендатора) в рамках исполнения своих обязательств по настоящему Договору. — не ясно на основании чего и где УО собралась Вас представлять.

3.1.35. Принять участие в программе льготного страхования жилых помещений собственников, заключив со страховой организацией соответствующий агентский договор, позволяющий Собственнику жилого помещения вносить страховые платежи за свое помещение в размере 1/12 годовой суммы по платежному документу, предоставляемому Управляющей организацией, в случае принятия такого решения общим собранием собственников помещений. — это Вам не нужно. Впрочем как и предыдущий пункт и есть сомнения что эти пункты есть в договоре которая выставила адм-ия на конкурсе.

3.2.3. В случае несоответствия данных, имеющихся у Управляющей организации, с данными, предоставленными Собственником (нанимателем, арендатором), проводить перерасчет размера платы за коммунальные услуги по фактическому потреблению (расчету) в соответствии с положениями п. 4.4 настоящего Договора. — непонятно какими данными? если по счтёчикам, так на это есть положения ПП 354 и условия о том, что если счётчик исправен, то начисления идут по нему.
Если по кол-ву проживающих, то нужно конкретизировать пункт. А лучше вообще исключить его.

3.3.2. При неиспользовании помещения(й) в Многоквартирном доме сообщать Управляющей организации свои контактные телефоны и адреса для связи, а также телефоны и адреса лиц, которые могут обеспечить доступ к помещениям Собственника при его отсутствии в городе более 24 часов. — не обязаны

3.3.3. Соблюдать следующие требования:
а) не производить перенос инженерных сетей;

в) не осуществлять монтаж и демонтаж индивидуальных (квартирных) приборов учета ресурсов, т.е. не нарушать установленный в доме порядок распределения потребленных коммунальных ресурсов, приходящихся на помещение Собственника, и их оплаты, без согласования с Управляющей организацией; — этими пунктами вам по сути запрещают переустройство, и замену счётчиков.

3.3.4. Предоставлять Управляющей организации в течение трех рабочих дней сведения: — большую часть пунктов не обязаны. Исключил бы полностью.

4.14. Собственник (наниматель, арендатор) вправе обратиться в Управляющую организацию в письменной форме или сделать это устно в течение 6 месяцев после выявления соответствующего нарушения условий Договора по содержанию и ремонту общего имущества и требовать с Управляющей организации в течение 2 рабочих дней с даты обращения извещения о регистрационном номере обращения и последующем удовлетворении либо об отказе в его удовлетворении с указанием причин. — исключить

Раздел 6 в части акта я бы тоже исключил. Так как если акта не будет, потом неизвестно как в суде обернётся бремя доказывания нарушениЙ УО

8.1. Все споры, возникшие из Договора или в связи с ним, разрешаются Сторонами путем переговоров. В случае если Стороны не могут достичь взаимного соглашения, споры и разногласия разрешаются в судебном порядке по месту нахождения Многоквартирного дома по заявлению одной из Сторон. — тогда уж по месту нахождения квартиры собственника которую УО обслуживает