Может ли банк изъять дом при просрочке по иппотеке?

Тема обширная, шансов если честно мало, но все же хотелось бы отметить следующее.

Раньше главной надеждой заемщиков, погасивших большую часть кредита, был п. 2 ст. 348 ГК РФ, в соответствии с которой в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно, и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Суды достаточно широко толковали данную норму, отказывая банкам в обращении взыскания на заложенную квартиру, если заемщик погасил большую часть кредита, а стоимость заложенной квартиры существенно превышает размер непогашенной задолженности.
Безусловно, такое положение вещей было не выгодно банкам, и в 2008 году данная норма была уточнена. Теперь предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно, и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости заложенного имущества, а просрочка составляет менее трех месяцев.
Поэтому если договор был заключен после 2008 года, суды обращают взыскание на предмет залога в случае выплаты менее 95% от ее стоимости. Так, при рассмотрении дела N 18-КГ15-181 Верховный Суд РФ пришел к выводу, что банк вправе обратить взыскание на квартиру, так как ее стоимость превышает размер непогашенной задолженности менее чем на 95%.
Однако не все так мрачно и безрадостно.
Во-первых, как уже сказано выше, данные изменения распространяются только на договоры, заключенные позднее 11.01.2009.
Так, арбитражные суды трех инстанций, рассматривая дело N А41-43525/09, отказали в иске об обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку размер задолженности составлял 25% от стоимости недвижимости. Свое решение суды мотивировали тем, что поскольку договор ипотеки заключен ранее вступления в силу поправок, устанавливающих критерии несоразмерности стоимости предмета залога размеру неисполненного обязательства, суды в данном случае вправе делать вывод о несоразмерности без учета данных критериев, по своему внутреннему убеждению, на основе фактических оснований конкретного дела.
Поскольку предметом рассмотрения в приведенном выше деле являлось взыскание задолженности по коммерческому кредиту и обращение взыскания на коммерческую недвижимость, оно рассматривалось в арбитражном суде, для арбитражных судов характерно более «смелое» толкование норм, следование скорее не букве, а духу закона.
Однако более консервативные суды общей юрисдикции (к подведомственности которых отнесены споры с участием граждан), рассматривая иски об обращении взыскания на заложенное имущество по договорам, заключенным ранее 11.01.2009, также достаточно широко применяют п. 2 ст. 348 ГК РФ.
Яркий и в то же время достаточно типичный пример подобного решения — Определение Самарского областного суда от 28.12.2010 по делу N 33-13185/2010. Давайте рассмотрим данное дело поподробнее.
Банк обратился с иском к заемщику о возврате задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на предмет ипотеки.
Позиция банка была проста — заемщик перестал своевременно и в полном объеме вносить ежемесячные платежи по кредитному договору, следовательно, основания для обращения взыскания на предмет залога имеются.
Ответчик же выработал весьма эффективную линию защиты, которую можно свести к трем доводам:
1 — довод о необходимости снижения размера неустойки;
2 — довод о несоразмерности стоимости предмета залога размеру задолженности по кредитному соглашению;
3 — доводы, вызывающие у суда сочувствие.
Истец заявил, что размер неустойки, предусмотренный кредитным договором, был чрезмерно высоким, изменить это условие при заключении договора у ответчика не было возможности ввиду слабой переговорной позиции. Размер задолженности (после снижения неустойки судом) составляет 401 341 руб., а стоимость квартиры — 1 258 000 руб., следовательно, нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, поэтому требование банка об обращении взыскания на заложенную квартиру удовлетворению не подлежит.
Кроме того, ответчик сказал о том, что спорная квартира является его единственным жильем, в котором также проживает ее престарелая мать и не имеющая заработка дочь.
Суд счел аргументы ответчика убедительными и отказал банку в обращении взыскания на заложенное имущество.
Как видно, размер задолженности даже после снижения неустойки составил около 32%. При подобных соотношениях стоимости заложенного имущества и размера задолженности суды разрешают дела по-разному, поэтому значимыми становятся даже обстоятельства, с которыми законодатель не связывает разрешение данного вопроса.
В соответствии с процессуальным законодательством обращение взыскания на единственное жилье гражданина не допускается, однако данное правило не действует, если единственное жилье заложено по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. В связи с этим суду должно было быть безразлично, является ли предмет залога единственным жильем ответчика, проживают ли в нем иные лица. Но те обстоятельства, которые не сыграли бы роли в другом случае, приобрели решающие значение в пограничной ситуации, когда суд вынужден был учитывать все обстоятельства дела для того, чтобы вынести решение.
Изменилось ли решение суда, если бы ответчик не привел один из указанных трех доводов? Сложно сказать, но его позиция смотрелась бы куда менее выигрышно.
Не менее интересно Апелляционное определение Омского областного суда от 19.06.2013 по делу N 33-3855/2013. Данным Определением суд рассмотрел дело через призму права на жилище, гарантированного Конституцией РФ.
В мотивировочной части Определения суд сослался на правовую позицию Конституционного Суда РФ, изложенную в отказном Определении от 15.01.2009 N 243-О-О, в соответствии с которой предусмотренные законодательством формы удовлетворения требования кредитора (в том числе связанные с обращением взыскания на жилище) направлены на обеспечение реального баланса интересов заемщика и кредитора, поставлены в зависимость от фактических обстоятельств дела.
Следуя позиции Конституционного Суда РФ, суд отказал в обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку большая часть кредита была заемщиком погашена и обращение взыскания на квартиру нарушало бы баланс интересов сторон.
Те заемщики, которые заключили договор после 11.01.2009 и успели погасить большую часть долга (но менее 95%), а потом в силу каких-либо затруднений перестали погашать кредит, находятся в менее благоприятном положении, поскольку на них распространяется новая редакция п. 2 ст. 348 ГК РФ, которой, напомним, установлены конкретные критерии несоразмерности.
Несмотря на то что данные критерии имеют характер презумпции (опровержимого предположения) и суды с учетом фактических обстоятельств дела могут признать размер требований залогодержателя явно несоразмерным стоимости заложенного имущества, и, руководствуясь другими критериями, суды предпочитают выносить решения на основании критериев, указанных законодателем.
Более того, некоторые судьи расценивают указанные критерии как обязательные, даже несмотря на оговорку п. 2 ст. 348 ГК РФ — «если не доказано иное». Так, Московский городской суд, отменяя решение Люблинского районного суда, которым последний отказал в обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку его стоимость превышает размер задолженности на 40%, указал, что «критерий соразмерности суммы неисполненного обязательства и стоимости заложенного имущества императивно установлен статьей 348 ГК РФ и не может произвольно изменяться судом по своему усмотрению».

Если обращения взыскания на предмет залога избежать не удалось, залогодатель может оттянуть выселение из квартиры.
В соответствии с п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке суд по заявлению залогодателя и при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года. Однако суды, как правило, предоставляют такую отсрочку для того, чтобы дать должнику возможность погасить задолженность, поэтому, если доказательств возможности погашения задолженности нет, суды не видят оснований для предоставления отсрочки (см. Апелляционное определение Московского городского суда от 26.07.2012 N 11-9499).
Кроме того, обращение взыскания не означает немедленную продажу заложенной квартиры. После того, как суд обратит взыскание на предмет залога, банк его должен реализовать. До того момента, пока не будет завершена реализация квартиры, выселить из нее заемщика никто не сможет.
Дело в том, что выселить из жилого помещения можно только на основании решения суда, а правом на соответствующий иск наделен только новый собственник (ст. 35 ЖК РФ). Пока банк не продаст квартиру на публичных торгах, ее собственником остается заемщик (к таким же выводам пришел Оренбургский областной суд при рассмотрении дела N 33-5217/2012).
Из сказанного следует, что юридическая возможность выселить заемщика из заложенной квартиры появляется не сразу, и у него есть около полугода на поиск нового жилья.
В заключение хочется сказать, что обращение взыскания — право, а не обязанность банка. Так как целью банка, как и любой коммерческой организации, является получение прибыли, а не доставление проблем своим заемщикам, а процедура обращения взыскания требует существенных затрат, стоит попытаться убедить банк «пойти на мировую» — заключить взаимовыгодное соглашение о реструктуризации задолженности. Поскольку существует риск отказа в обращении взыскания, вероятность того, что банк пойдет на компромисс, весьма высока.