Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Можно ли поменять ВРИ
С 2009 года имеется участок сельхозназначения в аренде от администрации одного из городов Московской области.
Участок был взят в аренду на срок 49 лет, без торгов, для целей сельскохозяйственного использования.
Возможно ли поменять ВРИ участка на торговые центры (4.2 согласно классификатору) с сохранением действующего договора аренды (или подписанием доп.соглашения к договору аренды) без проведения торгов.
То есть администрация будет готова поменять ВРИ и подписать любые документы, но возникает вопрос, на сколько с точки зрения действующего законодательства это возможно и не может ли такое изменение ВРИ / целевого использования участка быть оспорено прокуратурой или иными структурами?
В частности, в отношении Федерального закона от 23 июня 2014 г. №171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 171-ФЗ), который вступил в силу в основной части с 1 марта 2015 г., есть следующее мнение юридических экспертов из Goltsblat: "поддерживая позицию Высшего Арбитражного Суда РФ, законодатель явно установил, что внесение изменений в заключенный по результатам аукциона (или в случае признания аукциона несостоявшимся) договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается. В законе не содержится прямого запрета на изменение вида разрешенного использования земельного участка, договор аренды которого заключен без торгов, однако такой запрет очевиден, поскольку сама возможность получения в аренду земельного участка по бесторговой процедуре зависит от определенной в законе цели"
Есть ли уже судебная практика по аналогичным вопросам?
Участок был взят в аренду на срок 49 лет, без торгов, для целей сельскохозяйственного использования. Возможно ли поменять ВРИ участка на торговые центры (4.2 согласно классификатору) с сохранением действующего договора аренды (или подписанием доп.соглашения к договору аренды) без проведения торгов.
Андрей
Здравствуйте. Дело осложняется тем что у вас сельхоз земли… они так сказать на особом контроле — их как правило не дают перевести для чего то другого, тем более под торговые центры
дело не только в использовании — у вас главное- назначение земли у вас не подходит… а не только вид использования
То есть администрация будет готова поменять ВРИ и подписать любые документы, но возникает вопрос
Андрей
она готова это сделать или вы думаете что будет готова? просто полагаю что отказ будет сразу же в таком переводе
Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ
(ред. от 01.05.2016)
«О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»
Статья 7. Особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель изземель сельскохозяйственного назначения в другую категории
1. Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:
1) с консервацией земель;
2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;
(п. 2 в ред. Федерального закона от 21.07.2005 N 111-ФЗ)
3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;
(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)
4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в части 2 настоящей статьи;
5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее — линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;
7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
Мне кажется ни под одно из этих исключений вы не попадете
в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается. В законе не содержится прямого запрета на изменение вида разрешенного использования земельного участка, договор аренды которого заключен без торгов, однако такой запрет очевиден, поскольку сама возможность получения в аренду земельного участка по бесторговой процедуре зависит от определенной в законе цели"
Андрей
в принципе исчерпывающий ответ на ваш вопрос
Здравствуйте, Андрей. В Вашем случае изменение ВРИ вообще не допускается. Вам необходимо менять категорию земель (включать участок в границы населенного пункта). Согласно ч.1 ст.77 ЗК РФ
землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
И никаких торговых центров на землях с/х назначения быть не может. Администрация, может, и подпишет любые документы. Но это будет априори незаконно. И в результате убытки понесете именно Вы.
Может не до конца описал ситуацию - ВРИ будем менять в соответствии со всеми необходимыми процедурами (публичные слушания и т.п.).
Вопрос именно в том на сколько правомерно при этом действие старого договора аренды.
Может не до конца описал ситуацию — ВРИ будем менять в соответствии со всеми необходимыми процедурами (публичные слушания и т.п.).
Андрей
Андрей, публичные слушания тут не помогут. Единственный выход — включение участка в границы населенного пункта, т.е. внесение изменений в Генеральный план и Правила землепользования и застройки муниципального образования.
Здравствуйте. Законодатель, как Вы сами указываете, установил запрет в отношении измененения ВРИ земельного участка. Выдержка из судебной практики:
В определении от 10.09.14 № 18-КГ14-95 судьи Верховного суда обратили внимание на то, что в Земельном кодексе установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.В связи с этим произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель. Обращение арендатора с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка с существующего вида на иной вид – «для жилищного строительства» Верховный суд признал направленным на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, в том числе процедуры аукциона.
В таком случае даже если договор аренды был заключен до до 1 марта 2015 года, все равно суды уже давно придерживаются одной позиции – изменение вида разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора после заключения договора аренды невозможно
Здравствуйте, Андрей!
Коллега Балашов В. привел выдержку из Федерального закона № 172-ФЗ, где, в частности, в качестве исключения, когда возможен перевод земли с/х назначения в другую категорию, названо установление или изменение черты населенных пунктов. Это вариант, на мой взгляд, единственно возможный, но он несет определенные трудности, так как должен сопровождаться утверждением генерального плана поселения, отображающего границы населенного пункта, что как раз и является установлением или изменением границ населенных пунктов.
Как разъяснил Минэкономразвития РФ в письме от 18.02.2011 N Д23-598, утверждение генерального плана является основанием для перевода земельного участка из одной категории в другую.
Уважаемый Андрей! Здравствуйте! В дополнением к мнению уважаемых и профессиональных коллег примите следующее:
здесь речь вообще не об изменении территориальной зоны в пределах населенного пункта и изменении ВРИ ЗУ (см. ст.ст.84-85 ЗК РФ), а именно об изменении категории ЗУ. Здесь уважаемые коллеги абсолютно правы. Вам по уму надо менять именно категорию ЗУ, при этом то, что можно, а что нельзя на землях с/з назначения -достаточно четко прописано в ст.сь.77,78 ЗК РФ. У меня вот какие вопросы: что за торговый центр и чем будете торговать? Далее, нельзя ли выложить именно сам договор аренды, как и постановление/распоряжение органов местного самоуправления о предоставлении ЗУ в аренду на 49 лет?
А не судьба выкупить ЗУ и далее просто изменить категорию ЗУ с тем ВРИ, какой надо?
Здравствуйте Андрей. Уточните пожалуйста этот участок относится к категории земель сельхозназначения или все таки это категория земли поселений с ВРИ для сельхозиспользования.
На данный момент прямой запрет установлен только для участок полученных в аренду через аукцион.
Статья 39.8. ЗК РФ Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности
17.Внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.
Но ранее ВАС РФ высказывал позицию, что и по участкам предоставленным без торгов ВРИ изменяться не может.
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июня 2013 г. N 1756/13
Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены — в соответствии с назначением имущества.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать комитет, выступающий арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.
Предметом договора от 11.07.2011 является земельный участок с видом разрешенного использования «для эксплуатации временной автостоянки». Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, установленных Правилами для зоны Ж-4, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.
Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.
В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Следовательно, в рассматриваемом случае у комитета как у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.
Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.
В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.
ЗК РФ установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.
Спорный земельный участок, поставленный на кадастровый учет в 2002 году, предоставлялся в аренду для целей, не связанных со строительством, на основании решения комитета и без проведения торгов. При этом предоставление участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для эксплуатации временной автостоянки.
Обращение общества «БАСТА» с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка с «эксплуатации временной автостоянки» на «строительство административно-офисного здания» по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.
Таким образом, отказ комитета в изменении вида разрешенного использования земельного участка является правомерным и соответствующим действующему законодательству.
Более современной практики пока не нашла.
ВРИ меняем со всеми процедурами. С администрацией все договоренности есть.
Но из вашего ответа я понял, что в любом случае Вы согласны с позицией экспертов, что такой договор аренды может быть оспорен?
это на самом деле будет крайне сильно напоминать коррупцию. администрация не может действовать в обход закона.
и у вас главное — не аренда сама по себе — а назначение земли, на которой строить такое нельзя, + перевод такой земли строго регламентирован
думаю он не просто будет оспорен — он будет признан незаконным от и до