Как можно получить разрешение на строительство?

Добрый день! Если вы построите жилой дом на арендованном земельном участке, никто вам не даст гарантии, что вы сможете его оформить (ст. 222 ГК РФ).

Возникает резонный вопрос, вид разрешенного использования — ИЖС, а дом строить нельзя, почему? В этом случае думаю следует обжаловать сам отказ органов государственной власти. Проект жилого дома и место его расположения на земельном участке в администрацию предоставляли?

Добрый день, Ильдар! Нижеприложенная судебная практика будет Вам полезна.

дело № 2-746/15

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Славянск-на-Кубани 10 августа 2015 года

Славянский городской суд Краснодарского края в составе председательствующего судьи Радионова А.А.при секретаре Нечаевой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению администрации Славянского городского поселения к Дроняев В.В. об обязании приостановления строительства до получения разрешения, УСТАНОВИЛ: Администрация Славянского городского поселения обратилась в суд с указанным заявлением, ссылаясь на следующие обстоятельства. 15.01.2015 между Запорожец И.Г. и Дроняевым В.В. заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору (...) от 21.02.2013 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, с кадастровым номером (...), расположенного по адресу: (...), (...) (...) площадью 752 кв.м. с целевым назначением — для индивидуального жилищного строительства. 23.04.2015 Дроняев В.В. обратился к главе администрации СГП с заявлением о рассмотрении на публичных слушаниях вопроса об отклонении от предельных параметров разрешенного строительства на земельном участке на расстояние одного метра от границы земельного участка по (...) (красной линии). На публичных слушаниях, проходивших 26.05.2015, Дроняеву В.В. отказано в удовлетворении его заявления, ввиду того, что обращение не соответствует Правилам землепользования и застройки СГП. В настоящее время, не получив разрешительных документов на строительство, Дроняев В.В. начал возводить на указанном земельном участке объект капитального строительства с нарушением минимальных отступов от красной линии по (...). Письмом от 16.10.2014 (...) Дроняев В.В. уведомлен о принятом решении. 13.05.2015 в отношении Дроняева В.В. составлен административный протокол, 20.05.2015 Дроняев В.В. административной комиссией СГП привлечен к административной ответственности за нарушение ст.8.1 Закона Краснодарского края «Об административных правонарушениях». 08.06.2015 в адрес Дроняева В.В. начальником отдела архитектуры градостроительства администрации СГП СР Шнейдер М.П. выписано предписание о приостановке строительства до получения разрешения на строительство. В настоящее время разрешение на строительство каких — либо объектов недвижимости на земельном участке ответчику не выдавалось. Несмотря на это на указанном земельном участке Дроняевым В.В. ведутся строительные работы. На основании изложенного просит обязать Дроняева В.В. приостановить строительные работы объектов недвижимости на земельном (...) до получения разрешения на строительство.В судебном заседании представитель истца Шнейдер М.П. наставила на удовлетворении требований, при этом пояснила, что в целях территориального развития возникла необходимость внесения изменений в генеральный план города Славянск-на-Кубани. Проект внесения изменений в генеральный план города был подготовлен институтом ОАО «Проектный институт территориального планирования» на основании муниципального контракта, заключенного с администрацией Славянского городского поселения, и утвержден решением Совета Славянского городского поселения Славянского района 17.07.2014 №5. На основании указанного проекта был сформирован и выделен земельный (...) с видом разрешенного использования под индивидуальное жилищное строительство. Земельный участок ответчика согласно градостроительному плану указанного участка расположен в планировочном квартале (...) в рекреационной зоне мест общего пользования ((...)). Основными видами разрешенного использования являются парки, скверы, тематические парки, детские аттракционы, фонтаны, оборудованные спортивные площадки, водоемы и т.п. Вспомогательных видов и параметров разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства нет. Условно-разрешенными видами использования земельного участка объектов капитального строительства являются объекты торговли, общественного питания, общественные туалеты. В настоящее время администрацией заключен муниципальный контракт на внесение изменений в Правила землепользования и застройки Славянского городского поселения, после утверждения которых у Дроняева В.В. будет возможность получить разрешение на строительство на земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием под ИЖС. До внесения изменений в Правила землепользования и застройки, строительство ответчиком производится в нарушение Правил, действующих на сегодняшний день.Ответчик Дроняев В.В.с исковыми требованиями не согласился, пояснив, что на земельном участке ответчиком возводится гараж, разрешение на строительство которого в соответствии с требованиями ст.51 ГрК РФ не требуется. Вид разрешенного использования земельного участка — индивидуальное жилищное строительство, чем он и занимается. Кроме того пояснил, что красные линии олжны быть внесены в проект планировки территории, утвержденный на публичных слушаниях, если такового не имеется, то красная линия является условной.Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.15.01.2015 между Запорожец И.Г. и Дроняевым В.В. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору №(...) от 21.02.2013 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности с кадастровым номером (...), расположенного по адресу: (...) площадью 752 кв.м. с целевым назначением — для индивидуального жилищного строительства (л.д.6-11). 04.05.2015 Дроняев В.В. обратился в администрацию Славянского городского поселения с заявлением о рассмотрении на публичных слушаниях вопроса об отклонении от предельных параметров разрешенного строительства на земельном участке, на расстоянии одного метра от границы земельного участка по (...) (красной линии). Постановлением административной комиссии №15000273 от 20.05.2015, вступившим в законную силу, Дроняев В.В. признан виновным в совершении административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ст.8.1 Закона Краснодарского края об административных правонарушениях от 23.07.2003 №608-КЗ за невыполнение утвержденных органами местного самоуправления требований, установленных правилами землепользования и застройки.По результатам публичных слушаний, проходивших 26.05.2015, постановлением от 08.06.2015 Дроняеву В.В. отказано в удовлетворении его заявления ввиду несоответствия правилам землепользования и застройки Славянского городского поселения Славянского района.08.06.2015 Дроняеву В.В. выдано требование о приостановлении всех строительных работ до получения разрешения на строительство. Согласно ст.2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия. В соответствии с ч.1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.В силу ч.2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.Согласно п.1, п.3 ч.17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности; а также в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.Понятие красных линий закреплено в ст.1 Градостроительного кодекса РФ согласно которой красные линии — это линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользовании, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты). Основные требования к порядку проектирования и установления красных линий определены Инструкцией о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации РДС 30- 201-98, принятой постановлением Госстроя РФ от 06 апреля 1998 г. №18-30. В соответствии с Инструкцией красные линии — это границы, отделяющие территории кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры от улиц, проездов и площадей в городских и сельских поселениях. Красные линии обязательны для соблюдения всеми субъектами градостроительной деятельности, участвующими в процессе проектирования и последующего освоения, и застройки территорий городов и других поселений. Соблюдение красных линий также обязательно при межевании и инвентаризации застроенных или подлежащих застройке земель в границах города или другого поселения, при оформлении документов гражданами и юридическими лицами на право собственности, владения, пользования и распоряжения земельными участками и другими объектами недвижимости, их государственной регистрации. Пунктами 4.1, 4.2 Инструкции о порядке проектирования и установления красных линий установлено, что проект красных линий разрабатывается, согласовывается и утверждается, как правило, в составе градостроительной документации, выполняемой на территорию поселения или части поселения (генерального плана поселения, совмещенного с проектом детальной планировки, проекта детальной планировки), и является утверждаемой ее частью, а также на основе проектов планировки и застройки микрорайонов, площадей, улиц и других градостроительных объектов.Согласно ч.5 ст. 45 ГрК РФ органы местного самоуправления поселения, органы местного самоуправления городского округа обеспечивают подготовку документации по планировке территории на основании генерального плана поселения, правил землепользования и застройки. Решением сорок пятой сессии Совета Славянского городского поселения Славянского района 04.02.2009 утверждены Правила землепользования и застройки Славянского городского поселения Славянского района (далее- Правила).В соответствии с п.1 ч.2 ст.23 Правил в число линий градостроительного регулирования, действующих на территории поселения, входят красные линии. Основанием для установления, изменения, отмены линий градостроительного регулирования является утвержденная и зарегистрированная в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности документация по планировке территории (ч.3 ст.23 Правил).Линии градостроительного регулирования обязательны для исполнения после утверждения в установленном законодательством и настоящими Правилами порядке документации по планировке территории и регистрации их в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (ч.4 ст.23 Правил).В силу ч.3 ст.24 Правил основу правового режима земельных участков и объектов капитального строительства определяет градостроительный регламент, который распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования. В соответствии с ч.5 ст. Правил структура градостроительного регламента состоит из:1) видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;2) параметров разрешенного использования — предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;3) ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства.Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства включают, в том числе, вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые лишь в качестве дополнительных к основным видам использования и только совместно с ними (п.2 ч.6 ст.24 Правил).Параметры разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства включают, в том числе, минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений (п.2 ч.9 ст.24 Правил).Согласно ч.15 ст.24 Правил требования градостроительных регламентов обязательны для исполнения всеми субъектов градостроительных отношений на территории поселения.В соответствии с п.2 ч.1 ст.25 Правил земельные участки или объекты капитального строительства являются не соответствующими установленным градостроительным регламентам территориальных зон в случае, если их предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры не соответствуют градостроительному регламенту.Строительство новых объектов капитального строительства, прочно связанных с указанными в части первой настоящей статьи земельными участками, может осуществляться только в соответствии с установленными настоящими Правилами градостроительными регламентами (ч.5 ст.25 Правил).Начав капитальное строительство без наличия градостроительного плана земельного участка, ответчик нарушил положения ст. 25 Правил.В соответствии с особенностями застройки и землепользования на территории жилых зон, установленными ч.7 ст. 29 Правил, новое строительство на данной территории может быть осуществлено только в соответствии с основными видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом, в случае если до 40% территории используется не в соответствии с ее основным назначением.Возводя, со слов ответчика и его представителя, гараж, Дроняев В.В. действует в нарушение ч.7 ст. 29 Правил, так как строений, подпадающих под понятие основных видов разрешенного использования, на земельном участке нет, а гараж относится к вспомогательным. Запрещается осуществлять любой вид капитального строительства, в том числе сооружение отдельных частей зданий (портики, лестницы и т. п.) вне пределов красных линий (кроме прокладки инженерных коммуникаций, а также посадки зеленых насаждений общего пользования, предусмотренных градостроительной документацией) (п.12 Правил).Согласно ч.3 ст.30 Правил при осуществлении индивидуального жилищного строительства (проектировании) необходимо соблюдать требования, установленные градостроительным планом земельного участка, схемой планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.На территории застройки индивидуальными жилыми домами, кроме жилого дома, могут возводиться хозяйственные постройки и сооружения для ведения личного подсобного хозяйства в соответствии с градостроительным регламентом, градостроительным планом земельного участка. Хозяйственные постройки могут возводиться отдельно стоящими, блокированными между собой или с жилым домом. Указанные постройки следует располагать в глубине участка в соответствии с градостроительным регламентом и градостроительным планом земельного участка (ч.7 ст.30 Правил).Согласно п.4.2.44 приказа департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края №78 от 16.04.2015 «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Краснодарского края» жилые дома на территории малоэтажной застройки располагаются с отступом от красных линий. Расстояние от хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов должно быть не менее 5 м. Постановлением администрации Славянского городского поселения от 23.07.2015 №850 утвержден градостроительный план земельного участка (...) в (...) с кадастровым номером (...) с утвержденными границами земельного участка, линиями (линией застройки, красной линией), предусмотренными градостроительным регламентом. Согласно представленному градостроительному плану, расстояние между красной линией и границей участка должно составлять 3 метра.Однако, при ведении строительных работ ответчиком это требование не соблюдено, так как отступ от границы земельного участка составляет 1 метр. Согласно п.4 статьи 58 правил землепользования и застройки Славянского городского поселения Славянского района при проектировании и осуществлении любого вида строительства необходимо соблюдать красные линии и иные линии градостроительного регулирования, предусмотренные утвержденной в установленном порядке градостроительной документацией. Нарушение красных линий влечет за собой наступление ответственности в соответствии с действующим законодательством. Согласно п.8 приказа департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края № 78 от 16.04.2015 года «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Краснодарского края» границы улично-дорожной сети городских округов и поселений обозначены красными линиями, которые отделяют эти территории от участков других территориальных зон. Размещение объектов капитального строительства в пределах красных линий на участках улично-дорожной сети не допускается. Согласно п.2 раздела II приказа департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края №78 от 16.04.2015 «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Краснодарского края» при разработке документов по планировке территорий городских округов и поселений Краснодарского края в случае необходимости детальной проработки планировочных решений по сложным и ответственным градостроительным комплексам, при реконструкции сложившейся застройки, реконструкции застройки исторических городов и поселений края, с целью определения параметров и регламентов застройки, размещения объектов социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры, объектов капитального строительства краевого и федерального уровня допускается в составе проектов планировки этих территорий разрабатывать эскиз застройки. При этом в составе проекта планировки по договоренности с заказчиком могут выполняться эскиз застройки территории, макеты планировки и застройки в объеме и масштабе, установленными заданием на разработку проекта планировки. Проект внесения изменений в генеральный план города был подготовлен институтом ОАО «Проектный институт территориального планирования» на основании муниципального контракта, заключенного с администрацией Славянского городского поселения, и утвержден решением Совета Славянского городского поселения Славянского района 17.07.2014 №5. На основании указанного проекта был сформирован и выделен земельный участок, расположенный по адресу: (...), земельный участок (...) с видом разрешенного использования под индивидуальное жилищное строительство. Земельный участок ответчика согласно градостроительному плану расположен в планировочном квартале (...) в рекреационной зоне мест общего пользования ((...)). Основными видами разрешенного использования являются парки, скверы, тематические парки, детские аттракционы, фонтаны, оборудованные спортивные площадки, водоемы и т.п. Вспомогательных видов и параметров разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства нет. Условно-разрешенными видами использования земельного участка объектов капитального строительства являются объекты торговли, общественного питания, общественные туалеты. В настоящее время администрацией Славянского городского поселения заключен муниципальный контракт на внесение изменений в Правила землепользования и застройки Славянского городского поселения, после утверждения которых у Дроняева В.В. будет возможность получить разрешение на строительство на земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием под ИЖС. Таким образом, суд приходит к выводу, что на сегодняшний день, возводимые Дроняевым В.В. строения не соответствуют градостроительному плану земельного участка.Несмотря на требование, выданное отделом архитектуры и градостроительства Славянского городского поселения 08.06.2015 о запрещении строительных работ, Дроняев В.В. продолжает строительство на земельном участке, принадлежащем ему на праве аренды, что подтверждено представленными в судебное заседание фотографиями. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что строительство на земельном участке производится ответчиком в нарушение Правил землепользования и застройки Славянского городского поселения и утвержденного градостроительного плана земельного участка (...) с кадастровым номером (...), ввиду чего исковые требования подлежат удовлетворению.На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 258 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Обязать Дроняев В.В. приостановить строительные работы объектов недвижимости на земельном участке (...) с кадастровым номером (...), расположенном по адресу: (...), до получения разрешения на их строительство.Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Славянский городской суд в течение месяца со дня вынесения.Копия верна: Согласовано: судья Радионов А.А.