Можно ли признать договор купли-продажи квартиры недействительным, если это имело место после наложения ареста

Наложение ареста на имущество состоит в запрете, адресованном собственнику или владельцу имущества, распоряжаться и в необходимых случаях пользоваться им, а также в изъятии имущества и передаче его на хранение.

Вопрос — когда определение вступило в законную силу? Если после сделки один результат, если после другой.

Если оно бы вступило в законную силу, то Росреестр неправомерно зареггистрировал право собственности.

Здравствуйте, Ашот!

Вам необходимо подать еще один иск с требованием признать сделку по продажи квартиры недействительной на основании следующей статьи

Статья 174.1. Последствия совершения сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 9] [Статья 174.1]

1. Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180).
2. Сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

Т.е. на том основании что на момент ее совершения суд уже вынес определение о наложение запрета на совершение регистрационных действий. Определение о принятие обеспечительных мер является определением немедленного исполнения, а значит 2 марта запрет уже действовал.

Здравствуйте!

Подскажите, в Росреестр определение суда когда было передано? Видимо запрет в базу не был внесен, поэтому сделка свободно прошла регистрацию.

Определением судьи от 1 марта наложен арест на квартиру, ответчик подал договр купли продажи в юстицию 2 марта, а 3 марта получил покупатель свидетельство о госрегистрации права на квартиру, какие мои дальнейшие действия? если квартиру таким образом продал ответчик.
Ашот

Добрый день.

Вы вправе потребовать признания недействительным указанного договора, поскольку в Вашей ситуации арест был наложен на квартиру еще до того как были поданы документы в суд о регистрации перехода права собственности.

Таким образом, поскольку арест был наложен еще до регистрации, Вы вправе на текущий момент оспорить указанный договор через суд.

ГК РФ Статья 174.1. Последствия совершения сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено
1. Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности иззаконодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом(статья 180).
2. Сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

С Уважением.
Васильев Дмитрий.

Здравствуйте.

Ранее регистрировался сам договор купли-продажи и считался заключенным с момента такой регистрации. Теперь же сам договор не регистрируется, регистрируется переход права собственности.

Поэтому если договор купли-продажи был заключен до вынесения определения о наложении запрета на рег. действия, то сделка состоялась на законных основаниях, данный договор действителен.

В данной ситуации, скорее всего, Росреестр просто не успел получить определение суда о наложении ареста и провел регистрационные действия, полагая, что запрета не имеется. Вы можете оспорить регистрацию перехода права собственности, однако сам договор, при условии его подписания до вынесения указанного определения, на мой взгляд, признать ничтожным может не получиться.

Здравствуйте, Ашот! Снова придется подавать в суд, о признании договора купли-продажи недействительным! В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой.Ст.174 формально применяться здесь не может, так как арест являлся следствием не долгового обязательства, а вытекал из наследственных правоотношений, а также не вытекал автономно из закона… Спектр применения данной нормы ограничен законодателем. В решении суда о наложении ареста обязательно должно быть указано с какого момента он должен быть наложен, эта дата является ключевой. Если вдруг случиться непонимание в суде, что мало вероятно, то Вы всегда сможете взыскать с хитроумного «наследника» денежные средства за проданную им квартиру.

Здравствуйте, Ашот, я полагаю что оснований для признания сделки недействительной нет. Если на момент регистрации перехода права собственности на объект отсутствовала запись о наличии обеспечительных мер, наложенных судом, то и оснований для отказа регистрации перехода права собственности у росреестра не было.

Здесь возникла ситуация когда по чьей-то вине на момент регистрации не было сведений о наличии обеспечительных (ареста).

Возможно суд несвоевременно направил определение о наложении обеспечительных мер, или росреестр несвоевременно внес эти сведения об ограничении, а может курьер не своевременно доставил… вариантов несколько.

У меня в практике подобная ситуация была в отношении транспортного средства… ИТОГ — крайнего не нашли.

Если судья удовлетворит Ваши требования о признании свидетельства о праве на наследство недействительным и признании за Вами права собственности на долю в квартире, то есть смысл признавать сделку недействительной.

Так, согласно ГК РФ (Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки)

1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.
3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
4. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.
5. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Можно ли признать договор купли-продажи квартиры недействительным, если это имело место после наложения ареста
Ашот

Если судья удовлетворит Ваши требования о признании свидетельства о праве на наследство недействительным и признании за Вами права собственности на долю в квартире, то есть смысл признавать сделку недействительной.
Кодочигова Надежда

Я соглашусь с Анастасией Наумовой и Аскаром Турмановым, что шансов на признание сделки недействительной у Вас очень мало.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
(ред. от 23.06.2015)
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
38. Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Учитывая. что покупатель не знал о наложении ареста и не мог знать, он добросовестный приобретатель.

Аскар абзац п.38 Пленума, который Вы привели не действует

38. Абзац не применяется. — Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25.

Что же касается мнения Кодочиговой надежды, то в указанном ею случае вариантов также не имеется.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 июня 2013 г. N 19-КГ13-4
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что квартира N <...> по ул. <...> принадлежала на праве общей совместной собственности Мищенко Т.И. (матери истца) и Мищенко В.В. (мужу матери истца) на основании договора приватизации жилой площади N <...> от 1 февраля 1995 г., заключенного со Ставропольской КЭЧ района (т. 1, л.д. 48).
После смерти Мищенко В.В. собственником квартиры на основании договора приватизации жилой площади N <...> от 1 февраля 1995 г. и свидетельства о праве на наследство по закону N 5775 от 20 июня 2007 г. являлась Мищенко Т.И. (мать истца), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N <...> от 26 июня 2007 г. (т. 1, л.д. 49).
20 мая 1995 г. Мищенко Т.И. составила завещание, которым принадлежащую ей квартиру завещала сыну Олейникову Э.Ю. (т. 1, л.д. 14).
18 октября 2007 г. Мищенко Т.И. умерла (т. 1, л.д. 42).
17 мая 2008 г. Хабарова Л.В. (двоюродная сестра истца), действуя в интересах своей матери Олейниковой А.И. по доверенности от 5 апреля 2008 г. (л.д. 56), подала нотариусу заявление, в котором указала сведения о круге наследников, имеющих право на принятие наследства после смерти Мищенко Т.И. по завещанию. При этом сообщила, что место нахождения и место жительства сына наследодателя Олейникова Э.Ю. ей неизвестны, по сведениям отдела УФМС по СК сведений о его прописке или выписке не имеется (т. 1, л.д. 57).
В этот же день Хабарова Л.В. подала нотариусу заявление, в котором указала, что наследником Мищенко Т.И. является сестра Олейникова А.И., и просила выдать свидетельство о праве на наследство на указанную квартиру (т. 1, л.д. 57).
17 мая 2008 г. и.о. нотариуса Лола Т.В. выдала свидетельство о праве на наследство по закону N <...> на имя Олейниковой А.И. (л.д. 58).
19 мая 2008 г. Олейникова А.И. подарила квартиру своей дочери Хабаровой Л.В. (л.д. 87 — 88).
21 мая 2008 г. Хабаровой Л.В. УФРС по СК выдано свидетельство о государственной регистрации права N <...> на квартиру N <...> по ул. <...> в г. <...> на основании договора дарения от 19 мая 2008 г. (л.д. 87).
28 февраля 2012 г. Хабарова Л.В. по договору купли-продажи квартиры с условием о рассрочке платежа с использованием средств ипотечного кредита продала указанную выше квартиру Медведеву А.А. (т. 1, л.д. 112 — 114), о чем в ЕГРП сделана соответствующая запись.
Расчет по данному договору купли-продажи произведен путем выплаты Медведевым А.А. Хабаровой Л.В. суммы в размере <...> руб. в момент подписания предварительного договора купли-продажи недвижимости (л.д. 169 — 171), суммы в размере <...> руб. по расписке от 28 февраля 2012 г. (л.д. 168) и перечислением суммы на счет <...>", открытый на имя Хабаровой Л.В., в размере <...> руб. за счет кредитных средств, полученных по кредитному договору N <...> от 28 февраля 2012 г. (т. 1, л.д. 107 — 111).
Разрешая спор, суд указал, что выдачей свидетельства о праве на наследство по закону сестре умершей Олейниковой А.И. нарушено право Олейникова Э.Ю. на наследование, со стороны ответчиков имело место злоупотребления правами. Сама Олейникова А.И. в заявлении нотариусу от 5 апреля 2008 г. о принятии наследства сообщила, что других наследников не имеется (л.д. 41). О наличии завещания и наследника по закону первой очереди в отношении другого лица знала и.о. нотариуса Лола Т.В. согласно заявлению от 17 мая 2008 г. (т. 1, л.д. 57), однако в этот же день выдала представителю Олейниковой А.И. Хабаровой Л.В. свидетельство о праве на наследство по закону наследнику второй очереди (т. 1, л.д. 58). Между тем, как указал суд, Хабарова Л.В. знала о месте нахождения наследника, однако в заявлении о принятии наследства она заявила, что местонахождение и местожительство указанного наследника по завещанию ей неизвестны (т. 1, л.д. 57). Завещание не оспорено и не признано недействительным. Суд признал, что истец не знал о наличии наследства в виде квартиры, согласился с доводами истца, что дальность проживания, утрата паспорта в период времени принятия наследства и характер работы не позволили тому своевременно вступить в наследство.
При этом судом первой инстанции учтено признание иска ответчицей Олейниковой А.И., а потому последующий переход прав собственности на спорное имущество помимо воли надлежащего наследника признан незаконным. Соответствующие регистрации прав собственности за Хабаровой Л.В. в результате безвозмездной сделки и за Медведевым А.А. по сделке купли-продажи от продавца Хабаровой Л.В. признаны недействительными.
Между тем, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что судебные постановления приняты с нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.
Как предусмотрено п. 1 ст. 1114 ГК Российской Федерации, днем открытия наследства является день смерти гражданина.
Для приобретения наследства наследник должен его принять (п. 1 ст. 1152 ГК Российской Федерации).
Статьей 1153 ГК Российской Федерации предусмотрено, что принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.
Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия (п. 7 ст. 1125), или лицом, уполномоченным удостоверять доверенности в соответствии с п. 3 ст. 185 настоящего Кодекса.
Принятие наследства через представителя возможно, если в доверенности специально предусмотрено полномочие на принятие наследства. Для принятия наследства законным представителем доверенность не требуется.
Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник:
вступил во владение или в управление наследственным имуществом;
принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;
произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;
оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.
В силу п. 1 ст. 1154 ГК Российской Федерации наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства.
По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (ст. 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали (п. 1 ст. 1155 ГК Российской Федерации).
Как разъяснено в п. 40 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 г. N 9 «О судебной практике по делам о наследовании», требования о восстановлении срока принятия наследства и признании наследника принявшим наследство могут быть удовлетворены лишь при доказанности совокупности следующих обстоятельств:
а) наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил указанный срок по другим уважительным причинам. К числу таких причин следует относить обстоятельства, связанные с личностью истца, которые позволяют признать уважительными причины пропуска срока исковой давности: тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п. (ст. 205 ГК Российской Федерации), если они препятствовали принятию наследником наследства в течение всего срока, установленного для этого законом. Не являются уважительными такие обстоятельства, как кратковременное расстройство здоровья, незнание гражданско-правовых норм о сроках и порядке принятия наследства, отсутствие сведений о составе наследственного имущества и т.п.;
б) обращение в суд наследника, пропустившего срок принятия наследства, с требованием о его восстановлении последовало в течение шести месяцев после отпадения причин пропуска этого срока. Указанный шестимесячный срок, установленный для обращения в суд с данным требованием, не подлежит восстановлению, и наследник, пропустивший его, лишается права на восстановление срока принятия наследства.
Судом установлено и не отрицалось истцом, что Олейников Э.Ю. узнал о смерти своей матери в 2007 г.
Установленный законом шестимесячный срок для принятия наследства истекал в апреле 2008 г.
При рассмотрении дела Олейников Э.Ю. указывал, что пропустил срок для принятия наследства по причинам отсутствии сведений о составе наследственного имущества, отдаленности проживания от места открытия наследства, характера его трудовых отношений, утраты паспорта, и суд счел указанные истцом причины пропуска срока уважительными, хотя они таковыми в силу закона не являются, поскольку не препятствовали принятию наследства. Кроме того, суд достоверно не установил, в течение какого периода обстоятельства, на которые ссылался Олейников Э.Ю., имели место. Так, в кассационной жалобе указывается, что паспорт истцом был утрачен только в июне 2008 г., а работа матросом имела место в 2011 г.
Разрешая вопрос о добросовестности сторон при совершении сделок по распоряжению наследственным имуществом и удовлетворяя исковые требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения, суд указал, что Медведев А.А., хотя и просил признать его добросовестным приобретателем, заявление с указанными требованиями, соответствующее ст. 131 — 132 ГПК Российской Федерации, не оформил и в суд не представил.
Между тем, действующее процессуальное законодательство не содержит императивного требования о предъявлении встречного искового заявления о признании добросовестным приобретателем в случае, если сторона спора таковым себя полагает.Пунктом 1 ст. 302 ГК Российской Федерации предусмотрено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Делая вывод о невозможности признания Медведева А.А. добросовестным приобретателем, суд указал, что в связи с допущенными техническими ошибками в документах на кредит в ОАО "<...>" возникла задержка при оформлении ипотеки, что обеспокоило ответчика Хабарову Л.В., в связи с чем ею делались неоднократные звонки ему на телефон и в ОАО "<...>" с целью уточнения причин задержки. На данные звонки ОАО "<...>" был дан официальный письменный ответ о возникших причинах задержки. Но Медведева А.А. не смутило ее беспокойство по данному поводу, так как она объясняла эти переживания тем, что уже в течение года не может продать эту квартиру.
При таких обстоятельствах, ответчик Медведев А.А., как указал суд, при осуществлении покупки спорной квартиры должен был проявить степень осмотрительности и внимательности для установления законных полномочий продавца Хабаровой Л.В., несмотря на наличие при подписании договора купли-продажи документов и обстоятельств, не вызывающих сомнений в добросовестности контрагента.
В то же время суд не указал, в силу чего приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, учитывая, что договор купли-продажи между ответчиками был заключен 28 февраля 2012 г. (зарегистрирован 6 марта 2012 г.), а иск предъявлен Олейниковым Э.Ю. 4 мая 2012 г. (т. 1, л.д. 2), а также наличие при подписании договора купли-продажи документов о регистрации права собственности Хабаровой Л.В. в Управлении Росреестра, владение Хабаровой Л.В. спорной квартирой на правах собственника более трех лет и отсутствие каких-либо зарегистрированных обременений на квартиру.
При этом суд не принял во внимание, что иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения может быть заявлен только собственником данного имущества, Олейников Э.Ю. таковым на момент обращения в суд не являлся.
Делая вывод о ничтожности договоров дарения и купли-продажи спорной квартиры, суд указал, что сделки были совершены лицами, не имевшими право распоряжаться данным имуществом, а потому ничтожны. Между тем, на момент совершения договоров дарения и купли-продажи даритель и продавец соответственно являлись титульными владельцами спорной квартиры, их право не было прекращено или оспорено на момент заключения названных сделок.
Кроме того, судом не было принято во внимание положение п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 г. N 9 «О судебной практике по делам о наследовании», в соответствии с которым если при принятии наследства после истечения установленного срока с соблюдением правил ст. 1155 ГК Российской Федерации возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве.