Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Планировка не соответствует указанной в ДДУ
Здравствуйте. Оформлен договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. На момент подписания договора оговорено, что обЪект - однокомнатная квартира с двумя балконами. В договоре это записано как "Квартира общей площадью с учетом летних помещений 51,40 кв.м., при этом жилая площадь 47,75 кв.м.". Графический план к договору прилагается, в нем указано летнее помещение площадью 3,65кв.м. Фактическая планировка не соответствует указанной в договоре. При осмотре выявлено, что в квартире один балкон. При этом общая площадь немного увеличилась: 51,70, но летнее помещение составляет всего 1,40кв.м. Можно ли в данном случае предъявить претензию? На какую нормативную базу ссылаться при написании претензии? Претензия застройщику? Акт приема-передачи объекта не подписывала. Представители продающей организации(цедент) утверждают, что в процессе строительства дома застройщиком были сделаны уточнения планировок, однако нас об этом не уведомляли. Спасибо.
Здравствуйте. В договоре есть условие о том, что планировка может быть изменена?
Можете сам договор выложить?
Мария, добрый день! Основной нормативный акт тут
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
ст. 9
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
ст. 7
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительствав одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
ст. 11
1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Добавлю, что к иным установленным законом случаям расторжения договора относят (суды) как ст. 450 ГК так и ст. 32 Закона о защите прав потребителей
Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
Уважаемая Мария! Здравствуйте! Надо смотреть вначале все Ваши документы, а уже потом думать о претензиях… Поэтому выложите, пожалуйста, значимые документы… И на настоящий момент Вы квартиру приняли или нет? Подписали ли передаточный акт (акт приема-передачи)? И есть ли в квартире иные недостатки (перекос стен, некачественно выложенная плитка и т.п.)?
Добрый день, Мария. наиболее вероятно, в Вашем договоре с Застройщиком предусмотрено, что размер помещений, подлежащих передачи Вам определяется на основании данных технической инвентаризации на момент передачи помещения дольщику. Также наверняка есть условие о доплате в случае передачи помещения большей площади или возврате части суммы платежа по ДДУ в случае предоставления помещения меньшей площади.
При этом в соответствии с инструкцией БТИ, площадь жилых помещений учитывается с коэфициентом 1, балкона — 0,5, летних помещений — 0,3.
В случае если общая площадь передаваемых Вами помещений увеличилась, но при этом уменьшилась площадь летних помещений, значит увеличилась площадь жилых помещений, а поскольку Вы внесли плату по договору за меньшую площадь квадратных помещений, то никаких убытков с Вашей стороны нет, а только выгода.
Соответственно, прошу предоставить отсканированный договор ДДУ для более детального изучения Вашего вопроса.
Мария, подскажите, что вы подразумеваете, когда говорите, что планировка существенно изменилась — изменилась площадь отдельных помещений в вашей квартире. или застройщик изменил расположение помещений в квартире/ их назначение/ изменил количество помещений?
В случае, если изменилась лишь площадь помещений, это одно дело, если изменилось что-то из вышеуказанного — совсем другое.
Александр Владимирович, добрый день! Смысл в том, что когда заключали договор, то выбирали квартиру с двумя балконами (и в договоре это указано, приложен графический план). А когда дом построили и мы пришли на осмотр, то оказалось, что в квартире один балкон. При этом общая площадь не уменьшилась. Но комната без балкона получилась темная, как будто зажата между соседними стенами. Позвонила в организацию, где покупали, они сказали, что сожалеют, но все квартиры раскуплены и заменить нашу квартиру на квартиру с двумя балконами невозможно. Понятно, что нам еще повезло, что квартира хоть с одним балконом, а не вообще без балконов...
Мария, здравствуйте!
если застройщик изменил проектную документацию в результате, чего существенно изменился объект, то требовать расторжения Вы вправе через суд на основании подп.2 п.1.1 ст.7 №214-ФЗ.
уведомлять об изменениях в проектной документации застройщик не должен, если это не предусмотрено договором, т.к. данную информацию он обязан размещать на своем сайте, где дольщики могут с ней ознакомиться.
Здравствуйте, Мария! Все зависит от содержания условий ДДУ. Если его условия предполагают дополнительное уточнение площади возведенного объект ДС, то, как правило, такие условия предполагают либо дополнительные соглашения с застройщиком, либо иной перечень документов, формально определяющих соглашение сторон по этому поводу. Если таких условий в договоре нет, то разумеется Вы можете обратиться в суд за защитой нарушенного права. Характер правоотношения, складывающегося в процессе ДУ определяется, прежде всего, ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов" Так же к такому виду правоотношений применяется и Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей». Кроме того, Вам несомненно на пользу пойдут и общие нормы ГК, в частности, касающиеся вопросов изменения и расторжения договора.
Если Вы принципиально не согласны с тем, что Вам предоставлена квартира иной планировки Вы можете отказаться принять объект, составить акт обнаруженных недостатков и направить им претензию. А дальше по выбору: расторгнуть договор в связи существенным нарушением его условий контрагентом (ГК РФ, ст.ст.450, 450.1) или потребовать соразмерного уменьшения размера покупной цены, и, соответственно, взыскать с них штраф и моральный вред (закон " О защите прав потребителей«ст.13). Внимательно посмотрите договор, там так же могут быть заложены некие основания ответственности сторон.
по общему правилу:
остальные условия согласовываются сторонами.
То есть нужно смотреть договор в 1ю очередь, что там прописано на этот счёт.
Здравствуйте. Если квартира по договору и по документации с 2-мя балконами, то это уже нарушение. То есть тут можно требовать или квартиру соответствующую договору, или расторгать договор. Но 1е маловероятно, даже по суду.