Налоги при продаже квартиры

квартира была в собственности отца в течение 11 лет, в прошлом году сособственником стал н/летний ребенок. Сейчас недв. продается за 4 000 000 руб. налоги при продаже: как уменьшить или уйти от них
Ирина

Добрый день, Ирина.

В данном случае отец в любом случае не будет платить налог, так как в собственности 11 лет, при этом не имеет значения, что появился сособственник. Однако для ребенка поскольку право собственности возникло менее 3-х лет назад, то должен платиться налог.

Избежать этого достаточно просто. а именно Вы можете просто указать сумму продажи квартиры менее 1 млн руб. В этом случае налог не будет уплачиваться.

С Уважением.
Васильев Дмитрий.

Ирина, добрый день.

Каким образом несовершеннолетний стал сособственником?

Рекомендую продавать каждому свою долю отдельным договором купли продажи. В этом случае вычет получит каждый. Сейчас скину Письмо.

Ирина, добрый день!

Согласно ст. 220 Налогового кодекса

Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Если квартира перешла к новому собственнику бесплатно, для уменьшения налога при продаже за озвученную стоимость, если она будет отражена в договоре, можно только уменьшить налоговую базу на 1 млн. и заплатить налог с 3 млн, т.е. 390 тыс. Либо указывать в договоре стоимость квартиры в 1 млн., а остальное получать от покупателя наличными. Риск в том что заплатив сумму, указанную в договоре КП ( т.е. 1 млн.) недобросовестный покупатель вправе будет требовать через суд передачи квартиры по указанной стоимости

Здравствуйте! Если ребенок стал собственником по безвозмездной сделке, а это скорей всего так, то при продаже квартиры доходы Вы можете уменьшить лишь на сумму имущественного налогового вычета 1 000 000 рублей.

Остальная сумма дохода облагается по ставке 13%.

Уменьшить сумму налога можно лишь заключив договор по заниженной стоимости и отдельным соглашением неотделимые улучшения, но в настоящее время налоговая инспекция обращается в суд и доначисляет налог, так как считают, что неотделимые улучшения также доход от продажи квартиры.

Здравствуйте.

У них равные доли, у каждого по 1/2?

Можно подумать о такой схеме — продавать доли отдельными договорами, отцу продать свою долю за 3,1 млн. рублей (от НДФЛ он освобожден, т.к. доля у него в собственности более 3 лет), а долю ребенка продать за 900 000 рублей (он пользуется вычетом в 1 млн. рублей, с которого НДФЛ не платится, налог не платит). Однако тут две сложности: 1. Оформление отдельными договорами (можно и одним, но сразу встанет вопрос, если доли равные, почему одна вдруг стала дешевле второй) 2. Объяснения с органом опеки, чтобы тот дал согласие на продажу доли по указанной цене.

в прошлом году сособственником стал н/летний ребенок
Ирина

Ирина, уточните, пожалуйста, какова доля ребенка. Налог должен уплачиваться только с той суммы от реализации квартиры, которая приходится на долю ребенка. При этом имущественный вычет в 1млн.р. также будет применен не в полной сумме, а пропорционально доле ребенка. Согласно подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ:

3) при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности);

"в прошлом году сособственником стал" — Ирина, это означает, что вступившие с 01.01.16 положения о начислении 13% налога от не менеее 70% кадастровой стоимости квартиры при ее продаже ранее 5 летнего срока к Вашему Объекту не применяются, если Вы укажите стоимость, такую же, как при покупке несовершеннолетним, а, если он приобрел в порядке наследования или дарения, то "как уменьшить или уйти от них", Вам надо указать цену по ДКП не превышающую 990.000 рублей, а расчеты провести с учетом двух расписок — по ДКП и за неотделимые улучшения.

Здравствуйте.

Вы можете продать квартиру и не платить налог, не дожидаясь истечения трехлетнего срока:
1. если укажете цену менее 1 000 000 р.
ст. 220 НК РФ:«Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей: 1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей,

Но в этом случае вы должны учитывать, что по новым правилам стоимость квартиры в договоре купли-продажи не может быть ниже 70% от ее кадастровой стоимости на момент продажи.

2.Так же если вы не полностью использовали налоговой вычет и будете продавать квартиру и покупать новую в один и тот же календарный год, то вы можете использовать взаимозачет.
Надеюсь, моя консультация окажется вам полезной.