Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Продажа квартиры купленной с использованием материнского капитала
Добрый вечер!
Была однокомнатная квартира в ипотеке, для погашения кредита использовали средства МК, 400 т.р. доли детям пока не выделяли, обязательства подписали так, что обязаны выделить до мая.
Затем купили другую квартиру в ипотеку, двухкомнатную, по ней должны еще 800 т.р. банку.
Сейчас строим дом, который собираемся ввести в эксплуатацию в апреле и переехать туда. Дом пока по документам принадлежит матери.
Вопросы:
1 можем ли мы продать первую однокомнатную квартиру сейчас, обязательно ли выделять доли детям или можно выделить их во второй квартире, но возможно ли это, ведь она в ипотеке.
2 Может лучше выделить доли детям сразу в доме, но тогда как быть с домом, выкупить его у матери? Или получить в дар, по договору дарения?
3 можно ли использовать оставшиеся средства (50т.р.) материнского капитала для погашения ипотеки по двухкомнатной квартире и уже выделить доли там?
Как и в какой последовательности лучше поступить? Боимся что при попытке покупки у нас однушки в ипотеку, банк увидит, что есть несовершеннолетние дети, и не разрешит нашим покупателям брать нашу квартиру в ипотеку.
Спасибо!
Из прочитанного понял что надо действовать так:
1 выделить долю детям в однушке
2 начать оформлять дом с участком в собственность
3 идти в опеку и просить разрешение на продажу этой однушке.
Они спросят меня, чем я смогу заменить эти доли детям. Что мне ответитЬ?
1 то что выделю доли в двушке - не подходит, так как квартира в залоге у банка
2 недостроенный дом с участком земли? подойдет ли это? или ждать ввода в эксплуатацию и только затем просить опеку разрешить? Иначе говоря продать быстро однушку нельзя, придется ждать ввода в эксплуатацию дом?
К сожалению не понимаю как действовать. Дом был старый, мы его снесли но не указывали это ни в каких документах, то есть он фактически в эксплуатации и сейчас. Опека организует какую-либо оценку?
А какие доли выделять детям в квартире?
Здравствуйте.
1. Вы обязаны выделить доли детям в той квартире, которую покупали с использованием средств маткапитала, т.к. в нотариальном обязательстве, которое вы предоставляли в ПФ прописано то, что вы обязуетесь именно в этой квартире выделить доли.
2. Сразу в доме выделить не получится, выше в п.1. я уже сообщила о том, что доли детям в той кв., которую купили с использованием маткапитала. Вы имеете право продать доли детей только с разрешения органов опеки, органы опеки дадут это разрешение в случае, если в замен детям предоставляется жилье, не ухудшающее жилищные условия детей и доли в новом жилье будут не менее, тех, что были в предыдущем. Вы можете взять это разрешение и продать квартиру и выделить доли детям в доме, т.е. купить дом у матери. Но купить дом можно только после ввода в экспуатацию и оформления на маму права собственности на жилой дом.
3. Можно использовать эти деньги. Но выделить только в этой кв не получится. В таком случае придется и в той выделять и в этой, т.е. в обеих, т.к. вы так же будете давать нотариальное обязательство.
Здравствуйте.
1 можем ли мы продать первую однокомнатную квартиру сейчас, обязательно ли выделять доли детям или можно выделить их во второй квартире, но возможно ли это, ведь она в ипотеке.
Михаил
Доли выделять обязательно. Ни в квартире, ни в доме выделить доли нет никакого смысла, т.к. вы дали обязательство выделить доли в конкретном жилом помещении, при выделении долей в других помещениях это обязательство не погасится и вы все равно должны будете зарегистрировать за детьми право собственности. В квартире в ипотеке все действия — с согласия банка-залогодержателя, он согласия на выделение долей детям с крайне высокой вероятностью не даст.
3 можно ли использовать оставшиеся средства (50т.р.) материнского капитала для погашения ипотеки по двухкомнатной квартире и уже выделить доли там?
Михаил
Доли и там, и там надо будет выделять.
Вы можете взять это разрешение и продать квартиру и выделить доли детям в доме, т.е. купить дом у матери.
Каминская Алена
Может не получиться, т.к. это сделка с родственником:
Ст. 37 ГК РФ
3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
1 можем ли мы продать первую однокомнатную квартиру сейчас, обязательно ли выделять доли детям или можно выделить их во второй квартире, но возможно ли это, ведь она в ипотеке.
Михаил
Здравствуйте. У Вас есть обязательство и оно должно исполняться. Так что по общему правилу выделять в 1-комнатной обязаны. А далее уже продавать.
Можете поговорить с опекой конечно, чтобы перенести доли на новую квартиру, но разрешение Вам такое не дадут почти наверняка.
Да и обязательство отменить нельзя в общем то.
2 Может лучше выделить доли детям сразу в доме, но тогда как быть с домом, выкупить его у матери? Или получить в дар, по договору дарения?
Михаил
Дом можете в дар получить, это выгоднее, так как Вы близкие родственники и налога не будет. Но повторю у Вас уже есть обязательство на выделение долей и оно должно исполняться.
3 можно ли использовать оставшиеся средства (50т.р.) материнского капитала для погашения ипотеки по двухкомнатной квартире и уже выделить доли там?
Михаил
Использовать можете, а вот выделять будете отдельно от первого обязательства.
1 выделить долю детям в однушке 2 начать оформлять дом с участком в собственность 3 идти в опеку и просить разрешение на продажу этой однушке. Они спросят меня, чем я смогу заменить эти доли детям. Что мне ответитЬ?
Михаил
2 варианта
1. Что деньги от продажи долей детей положите им на счёт. Но я как понимаю это вас не устраивает.
2. Ждать пока или дом введёте и там давать обязательство выделить
или
договариваться, под обязательство, что деньги от продажи доли детей направите на погашение ипотеки во 2й квартире и после погашения выделите доли детям в 2-комнатной.
1 то что выделю доли в двушке — не подходит, так как квартира в залоге у банка 2 недостроенный дом с участком земли? подойдет ли это? или ждать ввода в эксплуатацию и только затем просить опеку разрешить? Иначе говоря продать быстро однушку нельзя, придется ждать ввода в эксплуатацию дом?
Михаил
На недострой никто разрешение о выделе долей не даст. Это не жилое помещение по закону.
Почему это настолько важно, за это какое-то наказание? Долго искал похожие случае на этом сайте и сделал вывод что можно игнорировать это требование так как нет ответственности. Я не хочу делать что-то незаконное просто удивился что здесь в комментариях настаивают на том что это нужно сделать обязательно, а в других местах говорят что это не важно.
Михаил
Посадить или оштрафовать не посадят и не оштрафуют. А вот через суд заставить выделить доли, смогут. А это время и возможные судебные расходы. И такое довольно часто происходит, что через суд обязывают оформить в общую собственность.
Да и продать не сможете без этого, так как обязательство есть и в росреестре его увидят. А оно не выполнено.
1 можем ли мы продать первую однокомнатную квартиру сейчас, обязательно ли выделять доли детям или можно выделить их во второй квартире, но возможно ли это, ведь она в ипотеке.
Михаил
Здравствуйте!
Нет, Вы обязаны выделить доли в течение 6 месяцев со дня погашения кредита.
2 Может лучше выделить доли детям сразу в доме, но тогда как быть с домом, выкупить его у матери? Или получить в дар, по договору дарения?
Михаил
Нет, закон не допускает такой схемы.
3 можно ли использовать оставшиеся средства (50т.р.) материнского капитала для погашения ипотеки по двухкомнатной квартире и уже выделить доли там?
Михаил
Нет, Вы составили нотариальное обязательство по выделению долей детям, его необходимо исполнить. Использование оставшейся части материнского капитала не препятствует выделению долей в другой квартире.
Как и в какой последовательности лучше поступить? Боимся что при попытке покупки у нас однушки в ипотеку, банк увидит, что есть несовершеннолетние дети, и не разрешит нашим покупателям брать нашу квартиру в ипотеку.
Михаил
Не имеет значения кому принадлежит квартира, банк это не интересует, запретить он не вправе. Для продажи квартиры собственниками которой являются несовершеннолетние дети нужно получить предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Одновременно можете выделить (подарить) равнозначные доли в двухкомнатной квартире. При этом все будет законно!!!
1 выделить долю детям в однушке
Михаил
Да, это первое и обязательное действие.
2 начать оформлять дом с участком в собственность
Михаил
Да, оформляйте в собственность.
3 идти в опеку и просить разрешение на продажу этой однушке.
Михаил
Разрешение нужно брать в тот момент когда сможете подарить детям что-то взамен.
Они спросят меня, чем я смогу заменить эти доли детям. Что мне ответитЬ?
Михаил
Если нечего подарить, то рано получать разрешение.
1 то что выделю доли в двушке — не подходит, так как квартира в залоге у банка
Михаил
Да, банк может не дать согласие.
2 недостроенный дом с участком земли? подойдет ли это? или ждать ввода в эксплуатацию и только затем просить опеку разрешить? Иначе говоря продать быстро однушку нельзя, придется ждать ввода в эксплуатацию дом?
Михаил
Нужно ввести в эксплуатацию, а затем опека без проблем даст разрешение на продажу 1-комн.квартиры.
1 можем ли мы продать первую однокомнатную квартиру сейчас, обязательно ли выделять доли детям или можно выделить их во второй квартире, но возможно ли это, ведь она в ипотеке.
Михаил
Если вы в ней использовали мат капитал, в ней и доли выделять придется
2 Может лучше выделить доли детям сразу в доме, но тогда как быть с домом, выкупить его у матери? Или получить в дар, по договору дарения?
Михаил
Органы опеки могут не дать разрешение на эту сделку
3 можно ли использовать оставшиеся средства (50т.р.) материнского капитала для погашения ипотеки по двухкомнатной квартире и уже выделить доли там?
Михаил
Если ПФ вам это позволит, то можно
Доли детям выделять обязательно. Иначе росреестр не примет. А если даже пропустит, опека отменить может. Про ипотеку сложный вопрос. Вроде и Ваша, а вроде и банк может забрать, в случае неуплаты, и дети на улице.
Хамитов Дамир
да вы правы, да и прокуратура теперь за этим стала следить строго.
А банк просто может на это не согласиться, раз квартира ипотечная, увы
1 выделить долю детям в однушке 2 начать оформлять дом с участком в собственность 3 идти в опеку и просить разрешение на продажу этой однушке. Они спросят меня, чем я смогу заменить эти доли детям. Что мне ответитЬ?
Михаил
ВЫ можете положить деньги деткам на счет, а можете дождаться ввода дома в эксплуатацию. Осталось же пару месяцев?
Здравствуйте!
1 можем ли мы продать первую однокомнатную квартиру сейчас, обязательно ли выделять доли детям или можно выделить их во второй квартире, но возможно ли это, ведь она в ипотеке.
Михаил
Доли детям выделять обязательно. Иначе росреестр не примет. А если даже пропустит, опека отменить может. Про ипотеку сложный вопрос. Вроде и Ваша, а вроде и банк может забрать, в случае неуплаты, и дети на улице.
2 Может лучше выделить доли детям сразу в доме, но тогда как быть с домом, выкупить его у матери? Или получить в дар, по договору дарения?
Михаил
Как Вы дом получите неважно, дарением или покупкой.
Доли сразу в доме, напрямую, не получится, на мой взгляд, надо как то доказать причинно-следственную связь между долей в квартире, и долей в доме. Должен быть какой то переход.
3 можно ли использовать оставшиеся средства (50т.р.) материнского капитала для погашения ипотеки по двухкомнатной квартире и уже выделить доли там?
Михаил
Сложный вопрос. на мой взгляд, это можно сделать. Но нужно перевести доли за 400 тысяч из той квартиры, в эту и добавляйте туда также 50 тысяч. А не просто с 50 тысяч. Этого мало.
Как и в какой последовательности лучше поступить? Боимся что при попытке покупки у нас однушки в ипотеку, банк увидит, что есть несовершеннолетние дети, и не разрешит нашим покупателям брать нашу квартиру в ипотеку. Спасибо!
Михаил
Выделите доли, надлежащим образом. в надлежащих условиях, например в Вашем новом доме.
И Всё, банк должен разрешить.
Ключевое тут не дети, а доли детей, купленные на мат.капитал.
Сейчас дом строится, у меня куча счетов и чеков которые с лихвой покроят деньги вырученные от продажи квартиры. Может быть как то получить в дан недострой и показать в опеку чеки потраченные на строительство?
Михаил
В недострой не вселите, увы.
Или получается так что про продажу квартиры я должен забыть так как нигде не смогу выделить доли детям?
Михаил
Ну так получается, что фактически у Вас сейчас только одна полноценная собственность, это однушка. Двушка ипотека, это не Ваше, для закона и опеки.
Дома нет, по документам, который снесли. Опека проезжает проверяет, а там недострой, и бог знает когда введут его в эксплуатацию, дома нынче дорогие, а с людьми разное случается.
Так это всё видят, люди со стороны, которые не хотят от Вас
никаких проблем абсолютно. Дети могут оказаться на улице, за это им по башке, им ищи жилье.
Поэтому опека и прочие гос. органы этого не допускают.
Такое в принципе возможно. Нет, не обязательно дожидаться достижения детьми 18 лет. Вы должны достроить дом, оформить и выделить в нем доли детям или иное жилье приобрести детям и отчитаться в опеку, по их просьбе о том, куда дели деньги (т.е. расписку предоставить о том, что мама получила эти деньги за проданное жилье.
Каминская Алена
Это самый лучший вариант, который уже советовал, я и прочие юристы.
То, что здесь говорят про, то, что оформить сделку дарением-это бред, никто это не одобрит, у вас деньги появятся от продажи и деньги эти вы должны вложить в жилье детям
Каминская Алена
Дарение имелось ввиду, дома матерью родителям.
Кстати, те же доли, в квартире можно обменять на доли в доме.
Я не вижу тут никаких законных препон. Может кому то там, что там не понравится. Но это равноценный, законный обмен.
Или получается так что про продажу квартиры я должен забыть так как нигде не смогу выделить доли детям?
Михаил
Не правильно, Вы просто прямо сейчас не можете этого сделать, но сможете вскоре, Как оформите дом.
Если проблема с деньгами.
Есть вариант, что если Вы продаете однушку, и этими деньгами, сразу закроете ипотеку в Двушку. И снимите обременение, то Вы сможете продать однушку, путем того, что при купле продаже, тут же передаете доли детям в двушке.
Это можно всё оформить сложным договором купли-продажи жилья, проведенный через банк, и с полученным разрешением от опеки.
Где будет, расписано, что сначала
1)Деньги уходят за оплату ипотеки
2)ипотечное обременение снимается
3)Дети получает доли в двушке.
4)Покупатели получают, свою квартиру.
Где в случае, если какое либо из условий не будет собюдено, то договор признается недействительным, или даже точнее незаключенным, и всё полученное возвращается исходным владельцам.
Такой договор из разряда фантастики(найти таких покупателей), но почему не попробовать.
Если денег на завершение строительства нет, и на закрытие ипотеки тоже.
То это единственный вариант, + еще сделку, Вы сможете усилить залогом, участок с землей, и домом, Вы можете выставить в качестве залога по договору, для успокоения покупателей, что если они даже квартиру не получат, то получат землю.
Как то так.
Это максимум, что сейчас для Вас можно придумать. Других решений не вижу.
Здравствуйте. Однушку вы обязаны были оформить в доли детям. Иначе Росреестр не пропустил бы. Но если оформили право собственности без долей, все равно надо брать разрешение на продажу в опеке, так как без их разрешения Росреестр продажу не пропустит. Будет разрешение опеки — можете продавать, банк тут не при чем. Дом лучше оформлять по дарению — уйдете от налогов. В двушке доли надо будет применять, так как там будете использовать маткапитал. Везде где маткапитал — там доли детей (маткапитал не для родителей, а для детей).
«Боимся что при попытке покупки у нас однушки в ипотеку, банк увидит, что есть несовершеннолетние дети, и не разрешит нашим покупателям брать нашу квартиру в ипотеку.». Если вы получите разрешение на продажу долей детей в органах опеки, то проблем не будет при продаже квартиры по ипотеке.
В замен детям вы не сможете предоставить ипотечную квартиру. Т.к. во первых банк не разрешит, т.к кв в залоге у банка. Во вторых, органы опеки не дадут разрешение, т.к. это ваша семейная собственность, в своей кв. вы не сможете предоставить доли детям в замен проданной. А вот в доме мамы можете.