Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Пересдача квартиры без права субаренды
Добрый день!
Мы квартирное бюро.
Мы аккуратно относимся к своим активам, заселяя порядочных людей, командировочных лиц.
У нас всегда стоит проблема с поиском жилья. Город не большой. Мы берем договор с правом субаренды, ИП - физ.
Проблема в том, что 99% собственников отказываются на такие договоры. Нельзя объяснить, что мы поддерживаем идеальный порядок в квартире, что ремонт за свой счет + ее обиход, уборка.
На одном из объектов получилось чуть чуть не хорошо с нашей стороны. Собственница довольна, получает стабильно переводы от нас. Но мы с ней договор обычного физика заключили. Якобы проживаю только я один. А по факту мы ее пересдаем адекватным лицам за другие деньги. Постоянная уборка ежедневная и так далее.
Чем грозит нам, если собственница узнает об этом? Как правильно обходить эту проблему в головах людей, возможно заключение какого-то премудрого договора на физика с правом сдачи в суб-аренду, ведь физик = ИП.
Есть ли тут юрист, кто может помочь составить правильный договор, который поможет нам без проблем и лишних слов с собственником снимать объекты?
Благодарим.
правильно: когда мы ИП снимаем у ФИЗ квартиру с правом суб.аренды.
не правильно ( и что за это грозит): когда мы как физ. лицо снимаем у физ квартиру (с прописанным отсутствием права суб.аренды или без этого) или вообще без договора и все равно занимаемся ее пересдачей.
Как вариант: мы как ФИЗ снимаем у ФИЗ квартиру, но договор мудреный с правом субаренды;
Чем грозит нам, если собственница узнает об этом? Как правильно обходить эту проблему в головах людей, возможно заключение какого-то премудрого договора на физика с правом сдачи в суб-аренду, ведь физик = ИП.
Сергей
Здравствуйте. Расторгнет как минимум договор, если об этом узнает. Если прописана неустойка, то еще и неустойку возьмёт.
Можно в принципе и на физика заключать, но от субаренды никуда не денешься, вернее тут будет уже поднайм, если физик заключит. Тут вопрос отношения людей к данному пункту, а не кто сдаёт.
Есть ли тут юрист, кто может помочь составить правильный договор, который поможет нам без проблем и лишних слов с собственником снимать объекты?
Сергей
Юристов много, выбирайте любого или закажите на сайте. Но условие о субаренде никак не пропишешь так, чтобы наймодатель не понял о чём речь, иначе потом Вы не докажете, что поднайм вообще был разрешен.
. Но мы с ней договор обычного физика заключили.
Сергей
Здравствуйте. 1- она ип или именно физик и есть?
2 — у вас право субаренды (поднайма) там прописано или нет?
Якобы проживаю только я один. А по факту мы ее пересдаем адекватным лицам за другие деньги. Постоянная уборка ежедневная и так далее.
Сергей
Чем грозит нам, если собственница узнает об этом?
Сергей
Как договоритесь — если у вас в договоре прямой запрет, или она вам не давала на это согласия ( а она его не давала письменно) — может грозить расторжением договора, в том числе и через суд + неустойки если они есть в договоре,.
Проблемы такой на самом деле нет- в ваше же договоре аренды просто прописать- имеете право субаренды как арендатор. Никакой хитрый договор вас тут не спасет- нужно это условие… и чтоб звучало- субаренда (коммерческий найм точнее- поднайм т.к. говорим о жилье)
гк
Статья 685. Поднаем жилого помещения
1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
2. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.
3. Договор поднайма жилого помещения является возмездным.
4. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.
5. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.
6. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.
Статья 615. Пользование арендованным имуществом
1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Как вариант: мы как ФИЗ снимаем у ФИЗ квартиру, но договор мудреный с правом субаренды;
Сергей
Без разницы как и кто снимает и сдает. ВАЖНО — право субаренды у вас должно быть прописано. Если этого нет- получать отдельное письменное согласие собственника. Лица ( физ. юр, ип — кто у кого снимает и т.д.) — роли не играют.
Иными словами, если я как физ.лицо снял у другого физ.лица квартиру БЕЗ права суб.аренды (явно прописанной в договоре или не прописанной явно), если в договоре не предусмотрен штраф за это, если не было заранее описано имущество (акт имущества), и не было соответственно это имущество испорчено - то это максимум я так понимаю расторжение договора в одностороннем порядке в т.ч. и через суд и подмоченная репутация?
Еще я что-то слышал про 13% для кого-то надо платить.. в смысле за получение денежных средств. Это надо собственнику платить от этого договора 13 в казну?
Я так понимаю, что если это так - это мало, кто делает. И в случае наступления ситуации выше - обращение через суд - не играет вообще никакой силы?
По скольку мы ИП - отвечаем своим имуществом мы в первую очередь хотим обезопасить себя от возможных проблем, но и не хотим конфликтов с собственником. Однако, что поделать - это бизнес. Приходится идти порой на такие вот не очень приятные для собственника вещи. Соответственно, если в договоре четко не прописан штраф, неустойка, пени и проч. в случае обнаружения - как описал выше?
Здравствуйте, Сергей!
Отношения по сдаче жилой площади в аренду в целях проживания регулируются нормами ГК РФ о найме, а не аренде.
В данном случае имеет место не субаренда, а поднайм.
Согласно ст.685 ГК РФ 1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
То есть, в любом случае поднайм возможен только с согласия наймодателя.
В противном случае отношения по сдаче квартиры в поднайм могут расцениваться как самоуправство, что влечет уголовную ответственность.
Согласно ст.330 УК РФ
1. Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, — наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев.
Если наймодатель не согласен на сдачу имущества в поднайм, то его не принудишь. Это право собственника распоряжаться, принадлежащим ему имуществом каким ему угодно способом.
Тут уж какой договор не заключай, насильно согласие на сдачу в поднайм не получишь. Возможно попробовать мотивировать собственника предложив ему более высокую цену за найм.
Желаю удачи!
Ирина, спасибо!
Тогда почему коллеги выше ограничились лишь "в случае наступления" такой ситуации, когда собственник узнает о таком случае - расторжением договора в одностороннем порядке или через суд. (при условии, что в договоре явно не указаны пени/штрафы/и прочее), Вы написали ст. 330 УКРФ, это уже штраф (самоуправство + уг. ответственность). Конечно таких проблем мы не хотим и хотим их избежать.
Тогда почему коллеги выше ограничились лишь «в случае наступления» такой ситуации, когда собственник узнает о таком случае — расторжением договора в одностороннем порядке или через суд. (при условии, что в договоре явно не указаны пени/штрафы/и прочее), Вы написали ст. 330 УКРФ, это уже штраф (самоуправство + уг. ответственность). Конечно таких проблем мы не хотим и хотим их избежать.
Сергей
Наступление такой ответственности вероятно, конечно, если кто-то из собственников обратиться в полицию.
Полагаю, что ваши действия могут быть квалифицированы как самоуправство, поскольку право на сдачу в поднайм е предусмотрено договром. По факту сдавая квартиру без такого согласия, вы распоряжаетесь квартирой (сдаете временно) и получаете от этого прибыль.
В любом случае право на сдачу в поднайм нужно указывать в договоре, иначе есть риск неблагоприятных последствий не только гражданско-правовых, но и уголовно (административно) правовых.
Представьте, вы сдали квартиру лицу в найм, через некоторое время приходите, а там уже живет другое лицо, которое непонятно каким образом попало в квартиру. Для нанимателя это тоже огромный риск. Конечно здесь ответственности за незаконное проникновение в жилище не будет, но оно со стороны так выглядит.
Желаю удачи!
Здравствуйте! Позволю себе заметить, что описанная вами ситуация прекрасно вписывается в рамки состава, предусмотренного ст.159 УК РФ- мошенничество. Если ваша деятельность станет известна собственнику помещения и он обратится с соответствующим заявлением в ОВД, можете даже не сомневаться, что в отношении физического лица, с которым заключен договор найма, будет возбуждено уголовное дело и ущерб возмещать придется в рамках уголовного, а не гражданского дела. Здесь и мотив и умысел имеются: мотив корысть, умысел — завладение чужими денежными средствами путем обмана потерпевшего (собственника). Да, и еще очень просто будет доказать, что изначально договор найма заключался не с целью проживания, а с целью сдачи в поднайм с целью извлечения прибыли (те же соседи и ваши клиенты (поднаниматели) это подтвердят
Будет расторгнут договор минимум, плюс неустойка и какие либо убытки (если будут доказаны) и подмоченная репутация.
Закон чётко говорит, что согласие должно быть на поднайм.
ГК РФ
Иными словами, если я как физ.лицо снял у другого физ.лица квартиру БЕЗ права суб.аренды (явно прописанной в договоре или не прописанной явно), если в договоре не предусмотрен штраф за это, если не было заранее описано имущество (акт имущества), и не было соответственно это имущество испорчено - то это максимум я так понимаю расторжение договора в одностороннем порядке в т.ч. и через суд и подмоченная репутация?
Еще я что-то слышал про 13% для кого-то надо платить.. в смысле за получение денежных средств. Это надо собственнику платить от этого договора 13 в казну?
Я так понимаю, что если это так - это мало, кто делает. И в случае наступления ситуации выше - обращение через суд - не играет вообще никакой силы?
По скольку мы ИП - отвечаем своим имуществом мы в первую очередь хотим обезопасить себя от возможных проблем, но и не хотим конфликтов с собственником. Однако, что поделать - это бизнес. Приходится идти порой на такие вот не очень приятные для собственника вещи. Соответственно, если в договоре четко не прописан штраф, неустойка, пени и проч. в случае обнаружения - как описал выше?