Как сдать жильё и не облажаться

Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года

Вот вы и решили сдать свою лишнюю жилплощадь. Каждый месяц получать дополнительный доход, ничего при этом не делая, — что может быть лучше? Но давайте на секундочку опустимся за землю. Вам предстоит поселить у себя в квартире совершенно посторонних людей, надеясь, что несколько строчек законодательства при необходимости защитят ваше имущество и дорогие сердцу квадратные метры. Повторяем, незнакомцы будут жить у вас квартире и невесть что творить за закрытой дверью! Ааааа!

О чем в первую очередь задуматься перед сдачей квартиры? Как избежать проблем и перестраховаться, даже если на первый взгляд квартиранты показались вам добропорядочными людьми без детей, животных и вредных привычек? Читайте об этом в нашей статье.

Нам нужно заключать договор?

Обе стороны обязательно подписывают договор найма квартиры. Да, именно найма, а не аренды. Обычно это типовой документ, найденный в интернете и условия там будут базовые. Мы рекомендуем вам заказать у юриста индивидуально составленный договор, где будут прописаны все нюансы проживания.

Не забудьте указать в договоре пеню за просрочку платежа за каждый день. Она станет отличной мотивацией для квартиранта, чтобы оплачивать жилье в срок. Но не переусердствуйте, суд может посчитать, что такая пеня слишком несоразмерная и снизит её. ГК не предлагает специальных условий для пени, поэтому многие ссылаются на ст. 155 Жилищного кодекса, где пеня в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации

Перед заключением договора подготовьте документы, доказывающие, что квартира действительно принадлежит вам. Правило хорошего тона: передать нанимателю свежую выписку из ЕГРП. Также понадобится ваш паспорт и письменные соглашения на сдачу квартиры от всех, кто там постоянно прописан. Попросите будущих жильцов сделать ксерокопии паспортов и храните их вместе с договором.

А нужно платить налоги?

Договор найма, в отличие от аренды, не нужно нигде регистрировать, но налог с полученного дохода заплатить придется. Есть два способа все это оформить:

— приложить копию договора найма к ежегодной налоговой декларации и заплатить НДФЛ - 13% от полученной за год суммы.

— зарегистрировать ИП и платить в два раза меньше - примерно 6 % (по упрощенной системе налогообложения).

Решили не делиться с государством, но с подозрительной регулярностью получаете на карту одинаковые суммы от квартирантов? Приготовьтесь к тому, что у налоговой возникнут к вам вопросы. Если будет доказано, что вы на самом деле сдавали квартиру и уклонялись от выплаты налогов, то грозит уголовная ответственность.

Безопасно ли прописывать у себя квартирантов? А если продадут квартиру?

Начнем с того, что не прописывать, а оформлять временную регистрацию по месту пребывания. При временной регистрации квартира становится аналогом гостиничного номера, которым наниматель имеет право пользоваться до конца срока действия договора (конечно, при своевременной оплате и соблюдении некоторых правил).

Хозяин квартиры обязан регистрировать всех нанимателей. Если выяснится, что у вас в квартире постоянно проживают люди без временной регистрации, то штраф грозит и им, и вам.

За отсутствие временной регистрации в Москве и Санкт-Петербурге квартиранта оштрафуют на 3-5 тысяч рублей, а собственника жилья – на 5-7 тысяч рублей

Жилец может сам обратиться в ближайшее районное отделение МВД, чтобы на основании договора получить временную регистрацию в квартире. Но без вашего участия здесь не обойтись — заявление должно также подписываться не только квартирантом, но и собственником жилья.

Если вы зарегистрировали нанимателя в квартире, то он уже сам сможет оформить “временную прописку” для своих несовершеннолетних детей на период действия договора найма. Ваше согласие на это не потребуется. По закону дети должны жить с родителями, поэтому если наниматель выселяется, то с ним и все потомство. Ничто не помешает последующим сделкам с жилплощадью.

И, само собой, квартиру никто не сможет продать кроме вас. Нет лазеек в законе, которые позволили бы нанимателю распоряжаться чужой собственностью. Это невозможно даже с технической стороны, ибо Росреестр неустанно бдит.

Могу ли я сам расторгнуть договор?

Для расторжения договора найма мало простого желания освободить квартиру от людей. Нужна веская причина, которая удовлетворит судью. К серьезным нарушениям договора относятся:

• Пересдача квартиры третьим лицам

Если вместо человека, указанного в договоре, у вас поселилась дружная семья таджиков с тремя детьми

• Порча вашего имущества

Квартиранты тушат сигареты о ваш диван, а в спальне жарят шашлыки прямо на ночном столике. Если жильцы крушат стены и не открывают двери, то не бойтесь драмы в духе современных российских сериалов, обращайтесь к участковому. Вам помогут попасть внутрь и составят протокол.

• Постоянные жалобы соседей на шум

Скромная семейная пара оказалась любителями громких домашних вечеринок с танцами до утра и выбрасыванием бутылок из окна.

• Задолженность по оплате больше 2х месяцев для краткосрочного договора и более полугода - для долгосрочного

Есть примета: если в последний раз квартиранты заплатили в марте, а сегодня уже выпал первый октябрьский снег, и жильцы не отвечают на телефон, то это к судебному заседанию.

Если вам срочно нужно освободиться от постояльцев квартиры, то лучше попытайтесь по-человечески с ними договориться. Например, предложите компенсировать затраты на перевозку вещей на новую квартиру. Если квартиранты ни в какую не желают сдавать оборону, то придется обратиться за советом к юристу, а потом уже в суд.

Кстати, наниматель должен предупредить о расторжении договора за 3 месяца. Надеемся, что вы не просили слишком большой залог, который сложно будет накопить за этот срок.

Не хотят съезжать? Да я им замки поменяю!

Даже если наниматели оказались самыми неприятными людьми, встретившимися вам за всю жизнь, не стоит идти на крайние меры. Сменив замки, отключив электричество или призвав на помощь угрожающего вида сына маминой подруги, вы препятствуете проживанию в квартире. Суд займет сторону квартирантов, поскольку вы не заявили о расторжении договора, нет решения суда на этот счет, а значит, жильцы имели полное право пользоваться квартирой. Вам придется выплачивать штраф и компенсировать причиненный вред, в том числе моральный.

А если квартиранты украдут мой холодильник?

Для этого к договору найма всегда прикрепляют опись имущества. Это список всего того богатства, которое находится в квартире. Не забудьте записать туда примерный год выпуска и состояние предметов мебели. Проявите усидчивость и обязательно укажите модель техники, чтобы ушлый квартирант не оставил вместо дорогой плазмы пузатый телевизор с дачи, который подойдет под описание “телевизор Sony”. Также стоит указывать степень износа мебели. Но помните про такую штуку как “естественный износ” — следы использования предмета по назначению (мелкие царапины на кухонном столе, потертости на диване и т.д.). За следы естественного износа квартирант не обязан вам платить. Дешевый кухонный стол из Икеи за два года останется в первозданном состоянии лишь если он так и останется несобранным в коробке.

Перед сдачей квартиры можно сфотографировать все имущество и приложить к договору, чтобы потом иметь под рукой визуальное доказательство.

Кто должен платить за ремонт?

Переклейка обоев, настил линолеума, замена пластиковых окон на нормальные пластиковые окна относятся к текущему ремонту. Текущий ремонт квартиры — ответственность нанимателя. Если квартирантов не устраивает кафель в цветочек и вздувшаяся краска на входной двери, то предложите им самим исправить эти неудобства. А вот если пережившая вторую мировую канализационная труба вдруг лопнет или понадобится полная замена проводки, то готовьтесь выложить за все работы свои кровные. Капитальный ремонт квартиры полностью лежит на плечах собственника жилья.

Если квартира в новостройке и ей меньше пяти лет, то все строительные недостатки должен будет устранить застройщик.

Но если в квартире, например, не по вине нанимателя сломалась газовая колонка, то чинить ее придется вам. Иначе наниматель не сможет в полной мере получать все коммунальные услуги, на которые он по договору имеет право.

Все вопросы ремонта можно также прописать в договоре. Например, вы можете договориться с жильцами, что они скидываются на стояк всего пролета с другими собственниками подъезда, а вы уменьшаете стоимость ежемесячных платежей с учетом расходов.

За год ваша уютная однушка превратилась в студию с венецианскими колоннами, экзотическими арками и глянцевыми натяжными потолками? Смело подавайте в суд. Это незаконная перепланировка. Разрешение на нее не давали ни вы, ни местная администрация. Красиво, стильно, богато, но продать потом будет сложно, так как все эти изыски не отражены в кадастровом паспорте вашей квартиры.

Коротко о главном

1. При сдаче квартиры обязателен договор найма с перечислением всех условий.
2. Договор найма не нужно регистрировать, но налог с дохода платить придется.
3. Не бойтесь оформлять жильцам временную регистрацию. Она автоматически аннулируется вместе с окончанием договора и не дает жильцу никаких имущественных прав.
4. При отсутствии временной регистрации штраф платит и жилец, и хозяин.
5. Расторгнуть договор можно по соглашению сторон. В одностороннем порядке это можно сделать через суд: если есть задолженность по оплате, портят имущество или нелегально пересдают квартиру.
6. Не стоит пытаться своими силами выселить несговорчивых квартирантов - в конце пострадаете именно вы.
7. Внимательно составляйте опись имущества с указанием моделей техники и степени изношенности предметов мебели. Опись можно дополнить фотографиями.
8. Текущий ремонт квартиры оплачивают квартиранты, а капитальный - собственник.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года